Спасти и окупить: экономика сохранения наследия в Петербурге

Сотни исторических зданий Санкт-Петербурга ожидают инвесторов, готовых вдохнуть в них новую жизнь. Льготные кредиты, налоговые послабления и специальные программы уже запущены, однако реставрация остаётся одним из самых сложных и рискованных видов инвестиций.

Эти вопросы обсуждались на круглом столе, организованном «Фонтанкой» и СРО А «Объединение строителей СПб». Участники разбирали причины осторожности бизнеса в отношении объектов культурного наследия (ОКН) и возможные изменения для перелома ситуации.

Павлина Юдина, начальник отдела реставрационных программ КГИОП, отметила, что Петербург находится в выгодном положении: уникальная концентрация памятников, внимание государства и инвесторов. С 2003 года город реализует программы восстановления как федерального, так и регионального уровня.

Если в начале 2000-х восстановление почти полностью финансировалось государством, то по итогам прошлого года доля внебюджетных средств превысила 40%. Сейчас в городе реализуются 13 инвестиционных проектов, связанных с ОКН, десять из них находятся в активной стадии. Среди наиболее масштабных — Новая Голландия.

Программа «Рубль за метр» передаёт в аренду наименее привлекательные объекты — деревянные здания на периферии и заброшенные постройки. Передано 16 таких объектов, по двум работы практически завершены, остальные в высокой степени реализации.

Однако в городе насчитывается 152 ОКН в неудовлетворительном состоянии, почти 40% из них принадлежат федеральным структурам. Город может принимать решения только в отношении своей собственности, что усложняет работу. Особенно ярко это проявляется в Кронштадте, где многие объекты находятся в смешанной собственности.

Федеральная программа вовлечения ОКН в хозяйственный оборот с оператором ДОМ.РФ должна стать одним из ключевых механизмов. Она предлагает льготное финансирование: 6% годовых для гостиниц и 9% для прочих объектов. Кредит выдаётся на десять лет, при этом восстановление должно быть завершено до конца 2030 года, а льготная ставка сохраняется ещё два года после ввода объекта.

Управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Антон Милютин отметил, что общий лимит программы — 300 млрд рублей, но уровень его использования пока крайне невысок. «Инвесторам ещё предстоит научиться работать с подобными инструментами: привлекать заемное финансирование, выстраивать бизнес-модели», — пояснил он.

Руководитель направления регионального корпоративного бизнеса головного офиса Банка ДОМ.РФ Елена Недомеркова уточнила, что по всей стране сейчас около 50 проектов на разных стадиях рассмотрения или реализации. В Петербурге пока нет ни одного, но четыре объекта находятся на высокой стадии рассмотрения, решения по ним ожидаются в ближайшее время.

Девелоперы считают существующих мер недостаточно. Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко заявила, что единичные успешные объекты — результат огромных усилий конкретных людей, а не системы. Она призвала искать решения по земельным участкам, парковкам и транспортной доступности, иначе даже отреставрированное здание останется экономически нежизнеспособным.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил частые изменения законодательства, которые не всегда помогают инвесторам, и предложил подготовить системные поправки в федеральные законы. «Иногда для того, чтобы проект состоялся, достаточно просто не мешать», — резюмировал он.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева привела пример Дома Веге, где многие элементы декора были утрачены или украдены, и теперь требуется штучная работа редких специалистов. Экономика таких проектов постоянно меняется, сроки и стоимость растут.

Директор проекта Группы RBI Павел Быков отметил, что на разработку концепции, проектирование и согласование может уйти два года, ещё два-три — на реализацию. Он привёл Левашовский хлебозавод как удачный пример, но признал: «Очень часто это история не про прибыль, а про ответственность».

Генеральный директор компании «ПСБ „ЖилСтрой“» Александр Желиостов подтвердил, что реконструкция исторического здания обходится в полтора-два раза дороже нового строительства. В процессе работ обязательно вскрываются новые обстоятельства, требующие дополнительных исследований и согласований, что может занять около года.

Обсуждались и налоговые льготы. Павлина Юдина напомнила: городской закон даёт льготу по налогу на имущество на три налоговых периода при вложениях от 500 млн до миллиарда рублей и на пять периодов при вложениях свыше миллиарда. «За последние годы этим правом воспользовался только один инвестор», — сообщила она, объяснив это сложностью процедур взаимодействия с налоговыми органами.

Директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Михаил Шахов предложил дополнительно субсидировать подключение к инженерным сетям и снизить административные барьеры. Елена Недомеркова добавила, что программа льготного финансирования уже несколько раз улучшалась благодаря обратной связи от рынка, и работа продолжается.

По словам Павлины Юдиной, сейчас интерес к теме проявляет Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства. Многие меры поддержки собраны на едином инвестиционном портале города, но их популяризация остаётся актуальной задачей.

Подводя итог, Антон Милютин подчеркнул: «Если подходить к объектам культурного наследия исключительно как к обычным коммерческим проектам, то далеко не всегда получится увидеть экономику. Но она есть. Наша задача — помочь ей проявиться». Для инвесторов создан специализированный портал «Наследие.ДОМ.РФ» с информацией о тысячах ОКН по всей стране.