Новостройки зависли в продаже: рынок после ипотечного бума

Рынок новостроек в начале 2026 года демонстрирует парадоксальную ситуацию: рекордный ввод жилья (108 млн кв.м за 2025 год) соседствует с максимальным объемом непроданных квартир. Застройщики вынуждены сокращать площади, предлагать скидки и рассрочки, однако покупатели откладывают сделки, ожидая снижения ипотечных ставок.

Московская агломерация остается доминирующим рынком. По данным bnMAP.pro, на Москву приходится около 37% валовой выручки крупнейших рынков новостроек, на Московскую область — 11%. Санкт-Петербург и Ленинградская область также удерживают доли — примерно 11% и 4% соответственно. «Москва и Московская область по-прежнему формируют больше половины валовой выручки рынка новостроек. Есть Москва, Московская область как большая агломерация и все остальные», — отметил Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro.

В денежном выражении за первые месяцы 2026 года девелоперы Петербурга получили около 125 млрд рублей выручки, Ленинградской области — 46 млрд. Средняя цена квадратного метра в сделках в Петербурге достигла 317 тыс. рублей, средний бюджет покупки — 12,1 млн рублей. В Ленобласти средний лот обходится в 7,9 млн рублей. При этом Лобжанидзе предупреждает, что рост средневзвешенных цен не всегда свидетельствует о реальном удорожании: «Когда мы говорим, что цены растут, и показываем изменение средневзвешенных цен, мы часто совершаем ошибку. На цену влияет структура продаж: какие квартиры покупают, какие остаются в предложении и какой ассортимент выходит на рынок». Во многих регионах цены находятся на плато, а статистический рост объясняется изменением структуры предложения.

Скорость продаж существенно снизилась. В большинстве регионов ежемесячно продается лишь 5–8% выставленных квартир. Лучший показатель у Москвы (примерно одна квартира из десяти) и Нижнего Новгорода. Средний срок экспозиции квартиры — 10–11 месяцев, а в Петербурге он приближается к 11 месяцам. «Лучший показатель — семь-восемь месяцев. Но в среднем рынок сегодня живет в диапазоне десяти-одиннадцати месяцев, а часто и больше года», — подчеркнул Сергей Лобжанидзе.

Ежемесячный объем продаж в Москве составляет около 209 тыс. кв.м, в Петербурге — 98 тыс., в Ленинградской области — 70 тыс. кв.м. Даже наиболее успешные рынки реализуют не более четверти запроектированного объема жилья в год; в Петербурге этот показатель — около 18%.

Главный вызов отрасли — рекордный объем непроданных квартир. Кирилл Холопик, президент клуба продуктовых девелоперов «Наследие» и руководитель экосистемы ЕРЗ, заявил: «Мы побили рекорд по объему ввода жилья — построено 108 миллионов квадратных метров. Но одновременно поставили антирекорд по объему непроданного жилья. Сегодня около 68% строящегося жилья остается непроданным». Ситуация будет усложняться: во второй половине 2026 года начнут вводиться дома, продажи в которых шли после завершения массовой льготной ипотеки. «Доля непроданного жилья будет резко увеличиваться. Готовое жилье начнет конкурировать со строящимся. На несколько лет нам, вероятно, придется забыть о ситуации, когда квартира на старте продаж стоила значительно дешевле готовой», — прогнозирует Холопик.

На май 2026 года в Петербурге оставалось около 3,2 млн кв.м непроданных площадей, при текущих темпах их хватит на полтора года. В Ленинградской области объем остатков — 2,8 млн кв.м, срок реализации — до 2,5 лет. В целом по стране в 2026 году по договорам долевого участия, по прогнозу ЕРЗ, будет продано около 20 млн кв.м — один из самых низких показателей за историю.

Структура финансирования покупок меняется. Доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 50–60%, что связано с накоплениями и погашением рассрочек. «Андеррайтинг у девелоперов сегодня практически не уступает банковскому. Люди гасят задолженность по рассрочкам достаточно уверенно, и тех проблем, которых опасался Центральный банк, мы пока не видим», — отметил Кирилл Холопик. По оценкам, до 30% всех платежей застройщики получают через рассрочки или прямые платежи без ипотеки.

Ипотечный рынок постепенно возвращается к рыночным программам. Доля рыночной ипотеки в общем объеме выдач достигла 45% — максимум за последние годы. «По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека начинает оживать. Я ожидаю, что уже в июне ее доля превысит 50%», — сказал Холопик. Семейная ипотека, напротив, теряет объемы: с 30 тыс. кредитов в месяц год назад до 24–27 тыс. сейчас. Средняя ставка по выданной ипотеке выросла до 7,3% (ранее держалась около 6%), что отражает увеличение доли нельготных кредитов. При этом в большинстве регионов 70–95% ипотечных выдач приходится на три крупнейших банка.

Сергей Лобжанидзе отметил высокую зависимость рынка от альтернативных инструментов: «Рассрочка, траншевые ипотеки и другие финансовые схемы стали необходимым условием для реализации части проектов. Без них некоторые сегменты сегодня просто не продаются». Особенно активно рассрочка применяется в бизнес-классе.

Для поддержания спроса застройщики активно используют скидки. В Москве около 81% предложения продается со скидками, а средний ежемесячный платеж, который готов вносить покупатель, составляет около 40 тыс. рублей. Именно поэтому девелоперы продолжают сокращать площади квартир. «Большие квартиры сегодня нужны буквально в нескольких регионах — Москве, Петербурге и частично Краснодарском крае. Для большей части России основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры», — пояснил Лобжанидзе.

Исследование GMK показывает, что 84% девелоперов ожидают дальнейшего уменьшения площадей и упрощения продукта. «Большинство считает, что проекты будут „сушить“ — уменьшать площади и оптимизировать решения, чтобы удержать конечную цену на приемлемом уровне», — рассказал Сергей Разуваев, директор GMK. Почти две трети застройщиков не рассчитывают на новые масштабные меры господдержки, а более половины ожидают роста нагрузки по строительству социальной инфраструктуры. Главным фактором успеха участники рынка называют качество управления проектами. «Сейчас девелоперы всё больше рассчитывают на собственный менеджмент и эффективность бизнеса, а не на внешнюю поддержку», — заключил Разуваев.