Ленобласть обгоняет Петербург по спросу на новостройки на 44%

Рынок первичного жилья адаптируется к изменившимся условиям ипотечного кредитования. Вопреки ожиданиям, Ленинградская область стала одним из наиболее активных регионов по спросу на новостройки.

Руководитель Аналитического центра Авито Недвижимости Ольга Клещеева в интервью «Фонтанке» рассказала о причинах такой динамики. По ее словам, за год ситуация изменилась кардинально: если в прошлом году лидировала Москва, то теперь Санкт-Петербург и Ленобласть оказались в наиболее устойчивом положении.

За январь–май 2026 года количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) и договорам купли-продажи (ДКП) в Ленинградской области выросло на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Это один из самых высоких показателей среди крупных регионов России, где средний прирост составил 6%. В Петербурге зафиксировано небольшое снижение — около 3%, что Клещеева назвала скорее статистическим отклонением.

Структура предложения в Петербурге отличается от московской: более половины строящегося жилья приходится на комфорт-класс. «Новых свободных участков не так много, но начатые проекты продолжают реализовываться, и они не переходят резко в другой класс», — отметила эксперт. В Москве девелоперы активнее уходят в бизнес-класс, что делает Петербург более доступным для инвесторов.

Цены на жилье продолжают расти: за год в Петербурге — на 17%, в Ленобласти — на 11%. Ольга Клещеева считает, что именно увеличивающийся разрыв в стоимости подталкивает покупателей выбирать областные проекты. Кроме того, в Ленобласти в 2026 году объем запусков новых проектов вырос в 2,2 раза год к году, что говорит о накопившемся отложенном спросе.

В Ленобласть активно приходят застройщики из других регионов — из Краснодарского края, Казани, Москвы. По словам Клещеевой, область выглядит хорошим компромиссом между сложным рынком Москвы и Петербурга. «В Москве выход на рынок требует более тщательной подготовки, а кроме того, в столице совсем другая цена земли. В Петербурге также важно глубокое понимание рынка. А Ленинградская область выглядит хорошим компромиссом», — пояснила она.

Тренд на уход доступного жилья за пределы города возможен, но не в ближайшее время. Эксперт отметила, что петербургские застройщики хорошо знают своего потребителя и не повышают класс проектов без необходимости. «Если локация или финмодель не мотивируют повышать класс, они не будут делать это просто так», — сказала она.

По показателю соотношения распроданности и строительной готовности оба региона находятся вне зоны риска: в Ленобласти он составляет около 71%, в Петербурге — около 94%. При этом растет доля продаж готовых квартир от застройщика: за пять месяцев 2026 года в Петербурге она достигла 19%, в Ленобласти — 27%, в целом по России — 24%. «Это общая тенденция. Если раньше рынок больше продавал всё до ввода, в том числе благодаря льготным ипотечным программам, сейчас доля продаж после ввода на уровне 25–30% для многих проектов становится новой рабочей нормой», — пояснила Клещеева.

При выборе между строящимся и готовым жильем покупатели могут найти выгодные условия на старте проектов. «Даже сейчас часть застройщиков всё равно на старте предлагает самые интересные условия. В Ленинградской области мы это как раз видим: появился новый проект — и цена ниже, чем у других», — рассказала эксперт. При этом она предположила, что снижение ключевой ставки ЦБ в 2027–2028 годах может оживить рынок и привести к ценовым колебаниям.

Разные аудитории выбирают разные варианты: одни готовы ждать и экономить, другие хотят въехать сразу. «Для покупателя это хорошая ситуация. Можно выбрать квартиру на этапе строительства и, возможно, немного сэкономить. А можно выбрать готовую квартиру от застройщика — и при этом получить доступ ко всем финансовым инструментам: рассрочке, гибким условиям, ипотечным программам», — отметила Клещеева.

Вторичный рынок в 2026 году демонстрирует оживление отчасти из-за эффекта низкой базы 2025 года. В Ленобласти прирост числа сделок составил 39% год к году, в Петербурге — около 19%, что соответствует среднероссийскому уровню. Спрос на готовое жилье на Авито Недвижимости вырос в Ленобласти на 37%, в Петербурге — на 14%, в среднем по России — на 8%. Около 60% продавцов продают квартиру для покупки нового жилья, доля альтернативных сделок растет.

Депозиты остаются конкурентом недвижимости, но по мере снижения ставок деньги начинают перетекать в жилье. «Сейчас заканчиваются депозиты, которые открывали под условные 25%. Понятно, что на тех же условиях их уже не продлить. По мере снижения ключевой ставки уменьшается и доходность по вкладам, поэтому часть средств постепенно перетекает с депозитов в рынок жилья, пусть пока и в ограниченном объеме», — пояснила эксперт.

В Петербурге вторичное жилье дешевле новостроек во всех районах, особенно в центре. Это связано с состоянием домов: значительная часть вторичного фонда — дома ранних периодов постройки, требующие ремонта, в то время как новостройки в центре представлены в бизнес и премиум-сегменте.

Застройщики сейчас предлагают более гибкие условия: рассрочки, субсидированные ставки, совместные программы с банками. «Сейчас застройщики больше готовы идти на уступки, чем в конце прошлого года, когда была высокая активность покупателей... Просто раньше одновременно росли и продажи, и цены, а теперь происходит небольшая корректировка», — отметила Клещеева.

По вопросу инвестиций эксперт подчеркнула, что универсального совета нет: все зависит от сценария (краткосрочная аренда, долгосрочная, перепродажа). «Сказать: „купите в любом месте Ленобласти любую квартиру, и она вырастет больше, чем любая квартира в Петербурге“ — нельзя. Это очень индивидуальная история», — добавила она.

Роль риелторов на рынке растет. По данным Авито Недвижимости, до 70% объявлений о продаже вторичного жилья в России размещают агентства и частные маклеры, а в крупных городах — 80–90%. Привлечение агента позволяет ускорить продажу: в городах-миллионниках разница по срокам экспозиции составляет 12–21 день, в Москве — до 30 дней, в Санкт-Петербурге — до 43 дней.

Прогноз Клещеевой на 2026 год: Ленобласть, скорее всего, останется в плюсе, Петербург сохранит стабильность. Однако темпы могут быть более сдержанными во втором полугодии из-за высокой базы прошлого года. Многие застройщики Петербурга придерживаются рациональной политики: не выводят новые корпуса, пока не распродадут текущие. «Зачем выводить новое, если есть что продавать? Сейчас подраспродадим — потом пополним», — привела эксперт позицию игроков рынка.