Паника на рынке недвижимости создаёт новых победителей

Рынок вторичной недвижимости охватила волна нервозности, получившая название «эффект Долиной». После того как суд вернул Ларисе Долиной проданную под влиянием мошенников квартиру, не обязав её вернуть покупательнице 112 млн рублей, был создан опасный прецедент, отступивший от принципа взаимного возврата. Это породило среди покупателей страх, что даже добросовестная сделка может быть оспорена, а деньги — потеряны.

На передовой этой ситуации оказались юристы и риелторы, чья работа теперь сопровождается, по их словам, «колоссальным психологическим прессингом». «Теперь я не только юрист, а еще и психолог. Приходится успокаивать людей», — рассказывает юрист по недвижимости Дарья Крайнова. Она отмечает, что клиенты стали требовать личной встречи с продавцом, чтобы оценить его адекватность, игнорируя даже официальные справки из психоневрологического диспансера.

Психиатры входят в сделку

В ответ на опасения покупатели стали массово требовать справки о психическом здоровье продавцов, а в Москве появилась практика вызова психиатра прямо на сделку. Стоимость такой услуги составляет от 25 до 80 тысяч рублей за час работы. По словам генерального директора сети клиник «Династия» Галины Поляковой, наибольшую доказательную силу в суде имеет освидетельствование, проведённое в день сделки, в идеале — в её процессе.

В Петербурге спрос на психиатрическое освидетельствование для сделок с недвижимостью вырос примерно на 20% за полгода, а на выезд специалиста к нотариусу — на 10–15%. При этом в государственных психоневрологических диспансерах подобная справка обойдётся в сумму около 1 000 рублей или вовсе бесплатно.

Влияние на рынок и страхование

Нервозность коснулась и страхового рынка. При оформлении страхования титула (защита от потери права собственности) страховщики также стали требовать медицинские справки. Однако, как отмечает Крайнова, застраховать титул крайне сложно, даже за большие деньги.

Паника на вторичном рынке привела к перераспределению спроса. По данным «ЦИАН», в октябре 2025 года число сделок на первичном рынке в Петербурге выросло на 11%, в то время как на вторичном осталось практически без изменений. Аналитики связывают это с тем, что часть покупателей, опасаясь рисков, переключилась на новостройки. Инвестбанкир Евгений Коган отметил, что девелоперы, почувствовав возросший спрос, начали поднимать цены на первичное жильё.

При этом эксперты подчёркивают взаимосвязь рынков. «Девелоперы никак не выигрывают от текущей ситуации. Большинство покупателей приходят в новостройки только после продажи своего прежнего жилья. Поэтому любые осложнения на вторичном рынке немедленно отражаются и на первичном», — комментирует коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Риски мошенничества и правовая неопределённость

«Эффект Долиной» высветил изощрённые схемы мошенничества. Риелтор Наталья Красникова приводит пример, когда мошенники с помощью поддельного голоса представителя власти убедили человека оформить сделку, после чего он остался без квартиры.

Юристы указывают на правовую коллизию. Адвокат Ксения Лукконен отмечает, что отмена сделки обычно влечёт двустороннюю реституцию — возврат квартиры продавцу и денег покупателю. Отсутствие такого решения в деле Долиной вызывает вопросы. «Если сейчас не будет какого-то адекватного решения суда, это повлечёт за собой волну таких же историй», — предупреждает Дарья Крайнова. Ожидается, что окончательную точку в этом вопросе поставит Верховный суд РФ.

Что действительно важно проверить при покупке

На фоне всеобщей нервозности юрист Дарья Крайнова сформулировала ключевые пункты для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

• Актуальность записи в ЕГРН и отсутствие обременений в день сделки.
• Проверка продавца на банкротство с изучением арбитражных дел.
• Анализ юридической истории объекта (приватизация, наследство, дарение).
• Получение справки об отсутствии зарегистрированных лиц.
• Чёткая фиксация всех условий и гарантий в договоре купли-продажи.
• Безналичный расчёт только после регистрации перехода права в ЕГРН.

Эксперт резюмирует, что для простых случаев список рисков невелик, но он расширяется при работе со старым фондом, наследством или многочисленными переходами прав.