Студии и однушки лидируют в продажах Петербурга

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля однокомнатных квартир в спросе составляет около 42%. Самые ходовые площади — 32–38 кв. м. Двухкомнатные занимают примерно 20% (популярные метражи — 50–62 кв. м), студии — 33% (чаще всего выбирают 20–26 кв. м). На квартиры с тремя и четырьмя комнатами приходится лишь 6% сделок, востребованы варианты 75–100 «квадратов».

Директор центра Ольга Трошева подчеркнула: рынок по‑прежнему ориентирован на минимальный бюджет входа, а не на увеличение площади для семьи. «Если смотреть на текущую экспозицию массового сегмента, картина также подтверждает перекос в сторону небольших лотов: студии, одно- и двухкомнатные квартиры занимают 83,5% предложения, тогда как на трехкомнатные приходится 14,8%, а на многокомнатные — лишь 1,7%», — отметила Анна Чернухо, начальник отдела продаж СЗ «17-Я Линия».

Максим Жабин, заместитель гендиректора ГК «ЕДИНО», привел цифры по России: за 2025 год студии и однушки составили более 54% всего строящегося жилья при средней площади 38,2 кв. м. Это снижает среднюю площадь строящейся квартиры до 49,2 кв. м, а по фактическим сделкам — до 46,8 кв. м. Он отметил, что в рекламе чаще говорят о спальнях, а не о комнатности, что не совпадает со статистикой. Ленобласть — один из регионов с максимальной долей студий и однушек (около 70%), средняя площадь строящейся квартиры там — 41,4 кв. м.

Жабин пояснил: «Почему так вышло, понятно без объяснений с привлечением „злого умысла“ девелоперов. Это следствие экономики покупателя: когда рыночная ипотека дорогая, а льготные программы ограничены лимитами, человек чаще выбирает формат, который укладывается в платёж». Он разграничил студию как нормальный продукт для конкретного клиента и студию как вынужденную оптимизацию ради лимита.

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит», констатировала: студии остаются лидерами по доле на рынке, прежде всего из‑за низкой цены лота. Но она обратила внимание на тренд эргономики: даже в трешках площадь снижается (65–70 кв. м и меньше). В «Приморском квартале» доля больших квартир изначально была высокой, и сейчас ощущается их дефицит. «Рынок постепенно разворачивается в нашу сторону, но медленнее, чем нам бы хотелось», — добавила она.

В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам 2025 года студии заняли около 7% продаж, а трёх- и четырёхкомнатные — 13%. Коммерческий директор Алексей Бушуев пояснил, что в массовом сегменте квартирография зависит от класса и расположения ЖК: доля многокомнатных квартир обычно составляет 5–20%. Евгений Колесников из ГК «Лидер Групп» отметил, что в их проектах комфорт-класса доля студий стала меньше, делают упор на евроформаты одно- и двухкомнатных.

Шагане Багдасарян, гендиректор ГК «МЕТРЫ», указала, что рост стоимости квадратного метра и дорогая ипотека толкают спрос в компактные форматы. Её компания фокусируется исключительно на студиях как инвестиционном продукте: рост продаж за 2025 год составил 37,9% к 2024‑му. «Интерес к большим квартирам становится более нишевым… рынок разделяется на массовый сегмент с минимальным чеком и более узкий — просторного жилья», — резюмировала она.

Сергей Софронов (ГК «ПСК») сообщил, что в их проектах студии и однушки вместе занимают около 50%, а трёх- и четырёхкомнатные — порядка 25%. В апартаментах преобладают студии. Татьяна Халилова (GloraX) напомнила о совместном с Т-Банком исследовании T-Data, по которому Петербург и Ленобласть — лидеры по доле компактного жилья в стране. В проектах Группы Аквилон, по словам Михаила Рогатых, студии занимают 42% продаж, евродвушки — 26%, евротрешки — 15%, однокомнатные — 11%, классические двух- и трёхкомнатные — 5%.

Екатерина Немченко из холдинга «РСТИ» подтвердила: в масс-маркете Петербурга студии и однушки давно перевалили за 50%, и в ближайшее время изменений не будет. Мария Орлова (ГК «А101») назвала снижение средней площади результатом комбинации рыночных стратегий и регуляторных изменений. «Пока одни застройщики делают ставку на масс-маркет с минимальным метражом, другие сознательно увеличивают долю многокомнатных квартир, жертвуя трендами ради формирования семейных районов», — заметила она.

С 1 января 2026 года в Ленобласти минимальная площадь квартиры при новом строительстве закреплена на уровне 28 кв. м. Ранее было 24 кв. м. Переход анонсировали заранее. На федеральном уровне в 2025 году рекомендовали студии от 28 кв. м, трёхкомнатные от 66 кв. м. Максим Жабин считает, что это разумно, если цель — убрать квартиры, не пригодные для постоянного проживания, но норма должна сопровождаться требованиями к планировке.

Мария Орлова напомнила, что в Москве и Петербурге запрет на строительство студий менее 28 кв. м действует с 2024 года, с 2025 — в Московской области, с 2026 — в Ленобласти. «Минимальный порог для одного человека или молодой пары — 28 кв. м, но комфортно это только при грамотной планировке и системах хранения», — сказала она. Ирина Орлянкина предположила, что лучше ограничить покупку студий по госпрограммам, чем запрещать строительство.

Алексей Бушуев отметил, что чрезмерное сокращение площадей создаёт риски для комфортности жилой среды через 10–15 лет. В их проектах средняя площадь реализованных квартир превышает 50 кв. м. Ограничение в 28 кв. м выглядит обоснованным: «оно не исключает сам формат студий, но задает базовые требования к качеству». Ольга Трошева добавила, что девелоперы учитывают сценарии жизни, и новые проекты отличаются эргономикой.

Евгений Колесников отметил, что традиционно высоким спросом пользуются студии 24 кв. м. В проектах GloraX студии начинаются от 21 кв. м, стоимость примерно 4,1 млн руб., а 28‑метровая в том же ЖК стоит на 1 млн дороже, что существенно для покупателей. Татьяна Халилова: «Введение ограничений может повысить качество жилья, но снижает доступность для тех, кто не может воспользоваться льготной ипотекой».

Сергей Софронов считает, что обоснование 28 кв. м — статистическое: при таком ограничении средняя обеспеченность метрами на человека растёт. Плюс 2–3 кв. м увеличивают стоимость на 0,5 млн руб. и более, что критично при дорогой ипотеке. Шагане Багдасарян полагает, что качество продукта определяется не площадью, а архитектурными решениями. Анна Чернухо заметила, что идея ограничения понятна, но растёт минимальный бюджет покупки, и часть спроса уйдёт в область или апартаменты.

Максим Жабин считает, что полноценность семейного жилья определяется планировкой, а не формальным количеством комнат. «70 кв. м с нормальными комнатами, хранением и кухней-гостиной могут работать как семейное жильё». Анна Чернухо добавила, что при текущих лимитах семейной ипотеки даже двухкомнатная квартира часто требует комбинирования льготной и рыночной ставок, что снижает доступность.

Алексей Бушуев назвал комфортным диапазоном для трёхкомнатной квартиры от 65 кв. м (в «Кронфорте» — от 73 кв. м с изолированными спальнями). В евроформате функциональную трёшку можно реализовать и на 60 кв. м. Михаил Рогатых рассказал, что в проектах Аквилона площади популярных «семейных» евроформатов — в среднем 50 кв. м, классических — 70 кв. м. Екатерина Немченко привела диапазон многокомнатных квартир в комфорт-классе 74–115 кв. м, разница в цене квадратного метра со студией — 7–10%.

Татьяна Халилова: полноценный комфорт начинается с 80–100 кв. м, но рост площади многократно увеличивает бюджет. В их проектах трёхкомнатные начинаются от 60–86 кв. м. Шагане Багдасарян отметила, что в массовом сегменте трёшки начинаются от 60–70 кв. м, но часто это компромисс. Мария Орлова: «всё, что меньше 50 кв. м, — малогабаритное жильё, не рассчитанное на семью из трёх и более человек». Ольга Трошева уточнила, что в масс-маркете трёхкомнатные стартуют от 75 кв. м, четырёхкомнатные — от 95 кв. м.

Евгений Колесников подчеркнул, что класс проекта влияет на площадь: в массовом сегменте трёшки от 63 кв. м, в высоком комфорт-классе — от 88–90 кв. м, в бизнес-классе — от 100 кв. м. Ирина Орлянкина в «Приморском квартале» ориентируется на трёхкомнатные от 80 кв. м с гардеробными и кухней-гостиной.

Студии, как правило, имеют самый высокий удельный ценник. Евгений Колесников: «разница между ценой квадратного метра в трёхкомнатной и студии составляет 40–45 тыс. рублей». После ввода дома разница может достигать двукратной величины. Максим Жабин пояснил: «покупатель платит больше за каждый метр студии, чем сосед с трёхкомнатной квартирой. Это индикатор структурного перекоса, когда спрос загнан в компактный формат не из‑за любви к студиям, а из‑за платежеспособности и лимитов».

Сергей Софронов добавил, что разница в цене метра между минимальными и максимальными планировками — 7–20%. В премиум-классе связь ещё менее выражена: «видовые характеристики, этаж, уникальные опции могут делать квадратный метр в многокомнатной квартире дороже, чем в однокомнатной».

Льготная ипотека, по словам Сергея Софронова, изначально была временной мерой, но затянулась. Сейчас семейная ипотека постоянно пересматривается, и «игры в дифференциацию в долгосрочной перспективе вредны». Пока ключевая ставка высока, любые нововведения — компромисс. Анна Чернухо напомнила об обсуждении увеличения лимитов для регионов и дифференциации: повышенные лимиты при покупке квартир от двух комнат или площадью от 60 кв. м. «Это более логичный путь, чем стимулировать льготой покупку заведомо тесного формата для семьи», — считает она.

Шагане Багдасарян полагает, что даже при более выгодных условиях покупатель ориентируется на ежемесячный платёж, поэтому дифференциация не приведёт к существенному перераспределению спроса. Ольга Трошева предупредила, что усложнение условий может снизить доступность жилья. Максим Жабин добавил: «Льгота поддерживает форму сделки, а не сценарий жизни. В результате семья с детьми может оказаться в студии не потому, что ей так комфортно, а потому, что иначе не сходятся лимит и платёж».

Алексей Бушуев считает логичным фокусировать программу на семьях с детьми и соответствующем формате жилья, например, двухкомнатные квартиры. Екатерина Немченко заметила, что спрос на большие квартиры есть, но нет инструмента для их покупки: «доступная для широких масс ипотека решит этот вопрос, но пока это не ближайшая перспектива». Евгений Колесников сожалеет, что альтернатив семейной ипотеке практически нет.

Михаил Рогатых указал на сложность накопления первого взноса для больших лотов, несмотря на маткапитал. Татьяна Халилова призвала соблюдать баланс: «слишком жесткие ограничения могут снизить доступность для части аудитории». Мария Орлова назвала привязку ставки к площади оправданной: «субсидирование покупки студий под флагом поддержки семей с детьми является определенной иллюзией».

Структура спроса, по Сергею Софронову, — отражение платёжеспособности. «Ипотека под 5–6% годовых для всех автоматически расширит круг покупателей до всех семей». Анна Чернухо перечислила три условия роста спроса на просторные квартиры: снижение кредитной нагрузки, рост реальных доходов и уверенности домохозяйств, а также рациональное предложение девелоперов.

Максим Жабин выделил те же «три опоры»: доступная ипотека, доходы и предложение. «Плюс большая квартира — долгий горизонт. Семья пойдёт на такую покупку, когда видит устойчивый доход и предсказуемые расходы». Он добавил, что структурные сдвиги в квартирографии занимают годы из‑за длинных циклов застройщика и «ипотечного шока» у покупателей.

Ирина Орлянкина, Михаил Рогатых и Ольга Трошева также назвали главным фактором доступность кредитования и рост доходов. Шагане Багдасарян дополнила список развитием гибких финансовых инструментов (рассрочки, комбинированные схемы) и более продуманными планировочными решениями.

Татьяна Халилова привела данные исследования совместно с Т-Банком: срок накопления первоначального взноса (20%) составляет около 2,5 лет в Петербурге и 2,1 года в Ленобласти при откладывании 30% дохода. «В таких условиях покупатели вынуждены выбирать более компактные форматы». По её словам, Петербург и Ленобласть — второй по величине рынок жилья после Московского региона, высокий спрос поддерживает цены, а девелоперы балансируют между стоимостью метра и итоговым бюджетом, оптимизируя площади.