Рынок новостроек ждет снижения ставки до 12%
20 марта Центральный банк снизил ключевую ставку до 15% годовых. Однако это пока не стало переломным моментом для рынка новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Девелоперы отмечают, что ипотека остается дорогой, спрос сдержанным, а запуск новых проектов требует повышенной осторожности.
«Ключевая ставка снижена до 15% — на нашу работу это пока почти не повлияло — ни в плюс, ни в минус», — заявила коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева. По ее словам, люди не стали снимать деньги с депозитов для вложений в недвижимость.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, соглашается: «До сих пор снижение ключевой ставки практически не влияло на нашу деятельность, так как коррекция слишком незначительна». Она считает, что такое снижение выглядит как уступка, а не реальное изменение политики.
«Текущий уровень ключевой ставки по-прежнему является существенным ограничением для строительного рынка», — отметил коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев. Он пояснил, что это сказывается на спросе и удорожании проектного финансирования, что напрямую влияет на себестоимость строительства.
Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев подтвердил резкий рост затрат: «Стоимость проектного финансирования за последние годы выросла значительно — с 5–6 тысяч рублей на 1 кв. м после реформы 214-ФЗ до примерно 30 тысяч сегодня». Это самая динамично растущая статья расходов.
Условия финансирования напрямую зависят от наполнения эскроу-счетов. При стабильных продажах и достаточных поступлениях девелоперы получают более льготные ставки. В случае замедления темпов реализации стоимость заёмных средств может достигать порядка 20% годовых.
На рынке Санкт-Петербурга значительного дисбаланса между спросом и предложением не наблюдается, так как ранее запущенные проекты постепенно реализуются. В Ленинградской области ситуация иная: высокое предложение в массовом сегменте при ограниченном спросе создаёт риски затоваривания.
Для поддержки покупателей девелоперы активно используют собственные инструменты:
- рассрочки платежа, в том числе с длительным сроком до 3,5 лет;
- субсидирование ипотечных ставок;
- программы зачёта старого жилья (трейд-ин);
- адресные скидки и акции.
По оценке Алексея Бушуева, ориентиром для оживления рынка может стать снижение ключевой ставки до 12%. Тогда стоимость рыночной ипотеки может опуститься до 14–15% годовых, что активизирует отложенный спрос. Анжелика Альшаева считает, что заметный рост начнётся при ставке около 10%.
Денис Заседателев добавил, что при снижении до 12% можно ожидать притока инвестиционных покупателей. Он прогнозирует, что в перспективе двух лет рынок может вернуться к объёмам около 4 млн кв. м в год.
