Покупка квартир у жертв афер: риски для покупателей

Судебные споры о продаже недвижимости под влиянием мошенников после дела Ларисы Долиной получили новое развитие. Однако в некоторых случаях покупатели по-прежнему несут риски, и эксперты называют сложившуюся практику неоднозначной.

По различным оценкам, в аналогичной с Полиной Лурье ситуации могут находиться тысячи добросовестных покупателей. Во всех случаях продавцы, требуя возврата жилья, ссылаются на давление лиц, представлявшихся сотрудниками ФСБ. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной.

Осенью 2023 года пенсионерка Евсейчик воспользовалась услугой «срочный выкуп квартиры» на сайте агентства недвижимости «Эксперт», руководимого Григорием Паршутиным. Она объяснила желание быстро продать 30-метровую однокомнатную квартиру отъездом к родственникам. Риелтор согласился купить жилье за 1,9 млн рублей, сославшись на отсутствие ремонта. Деньги были перечислены через «Сбербанк».

Уже через пять дней продавец обратилась в полицию, заявив, что «сотрудники ФСБ» убедили ее подписать фиктивный договор. По словам женщины, она не понимала, что продает квартиру. Полученную сумму она сняла со счета и отдала курьеру. Неизвестные также звонили риелтору, вымогая взятку под угрозой ареста квартиры и обвинений.

В рамках уголовного дела была проведена судебно-психиатрическая экспертиза, которая не выявила у Евсейчик хронических психических расстройств или временного нарушения психики. Эксперты заключили, что в период сделки она действовала целенаправленно и помнила происходящее.

Районный суд initially не признал заблуждение существенным, указав, что для недействительности сделки заблуждение должно быть таким, чтобы его мог распознать человек, действующий с обычной осмотрительностью.

Апелляционная инстанция назначила новую экспертизу. Через полтора года комиссия того же психиатрического центра обнаружила у продавца органическое расстройство личности на момент сделки. «Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры», — заключили эксперты.

Областной суд, основываясь на этом заключении, признал заблуждение существенным. Суд отметил, что Паршутин как профессиональный риелтор должен был знать, что квартира продается по цене значительно ниже рыночной.

Сделка была признана недействительной с применением двусторонней реституции: пенсионерка должна вернуть 1,9 млн рублей, а покупатель — покрыть судебные расходы, включая экспертизу (44,9 тыс. рублей). Кассационная коллегия и Верховный суд поддержали это решение.

Верховный суд указал, что если бы продавец знала реальное положение дел, она не совершила бы сделку. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной», — отметила высшая инстанция.

Эксперты выделяют важные отличия дела Евсейчик от «дела Долиной». К ним относятся значительное занижение цены и психиатрическая экспертиза, проведенная в рамках гражданского, а не уголовного дела.

«Учитывая род деятельности Долиной, её известность и медийность, у Лурье не могло и не должно было возникнуть сомнений в заключаемой сделке. Ситуация с Евсейчик совсем иная: риелтор заведомо скупал квартиры, которые собственники хотели реализовать очень срочно и по заниженной цене. То есть покупатель не мог не понимать, что продавать квартиру на подобных условиях, тем более единственное жилье, будет человек, заведомо находящийся в какой-то очень трудной жизненной ситуации», — считает советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова.

По мнению управляющего партнера юридической компании «Рябых и партнеры» Михаила Рябых, ключевую роль сыграла оценка личности участников: «Евсейчик — одинокая пожилая женщина, Григорий Паршутин — профессиональный риелтор, приобретавший квартиру по заниженной цене для перепродажи. Тогда как Полина Лурье — по реальной стоимости и для проживания».

В деле Долиной Верховный суд уделил больше внимания личности певицы, отметив ее опыт в заключении договоров, что должно было способствовать осознанию правовых последствий.

За последние три месяца суды пересмотрели несколько решений в пользу обманутых продавцов. Например, по сделке с квартирой в Петродворце за 5 млн рублей, две трети из которых составил ипотечный кредит «Сбера». Две инстанции признали сделку недействительной, но кассационный суд отменил это решение, указав, что покупатель не знал и не должен был знать о заблуждении продавца.

Аналогично, по спору о продаже 30-метровой квартиры за 2,1 млн рублей кассационная инстанция сочла действия продавца осознанными, отметив обращение к риелторам, нотариусу и предоставление медицинской справки.

В большинстве подобных дел суды применяли двустороннюю реституцию, обязывая продавца вернуть деньги покупателю. Однако в деле Долиной Полине Лурье предложили взыскать уплаченное с мошенников.

Ключевой вопрос о том, может ли риск заблуждения возлагаться на добросовестного покупателя, остается открытым. Верховный суд указал, что оспаривание сделки при безупречном поведении покупателя по мотиву заблуждения, как правило, не допускается. «Гражданский кодекс РФ разрешает судам отклонять иски, если заблуждение не могло распознать другое лицо (покупатель), действующее с обычной осмотрительностью. На практике пожилых продавцов недвижимости нередко просят в день заключения договора пройти освидетельствование у психиатра», — отмечает Ольга Власова.

Член правового комитета Российской гильдии риэлторов Николай Зырянов полагает, что для профессиональных участников рынка устанавливается повышенный стандарт доказывания добросовестности: «По сути презюмируется, что риелтор в состоянии распознать любое заблуждение продавца. Тогда как на практике даже психиатрическое освидетельствование перед сделкой и экспертиза в рамках уголовного дела приходят к противоположным выводам о способности собственника осознавать характер своих действий и руководить ими».

Михаил Рябых напоминает, что покупателя должны насторожить заниженная стоимость недвижимости, пожилой возраст продавца, отсутствие у него родственников и иного жилья. Эти факторы могут свидетельствовать о непонимании продавцом характера совершаемых действий.

Адвокат Федор Лемешев считает, что каждый должен самостоятельно защищаться от мошенничества: «Распознать заблуждение порой не в силах даже эксперты, поэтому возлагать такие риски на покупателя нельзя. Хотя психоэмоциональное состояние продавца стоит принять во внимание».