Нужные и ненужные помещения в новостройках
Изменение образа жизни в мегаполисах, где один человек совмещает множество ролей, заставляет застройщиков думать о расширении функционала жилья. В современных новостройках появляются велосипедные и колясочные, постирочные, коворкинги и другие помещения, призванные повысить удобство для жителей и дать проектам конкурентное преимущество.
Рынок стремится предложить решения для работы, спорта и быта в пределах квартала, особенно в сегменте выше комфорт-класса. Однако практика показывает, что не все новые элементы инфраструктуры оказываются востребованными в долгосрочной перспективе.
Какие помещения добавляют застройщики
Как отметила Тамара Попова, директор по продукту Группы RBI, наиболее распространёнными форматами стали колясочные и велосипедные комнаты, коворкинги, переговорные, пространства для хранения посылок, общественные гостиные. В элитном сегменте добавляются спортивные и велнес-зоны: фитнес-залы, массажные кабинеты, сауны, бассейны.
— На примере наших последних проектов, таких как Futurist, мы видим высокую востребованность помещений для занятий спортом, — говорит она. — В результате в проекте «МИРЪ» мы даже перепроектировали фитнес-зал, увеличив площадь зала и сопутствующих помещений до 240 кв. м.
Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», подчеркнул, что компании создают проекты под реальные жизненные сценарии. Например, наличие стиральных и сушильных машин обусловило спрос на отдельные постирочные, а для хранения хозяйственного инвентаря выделяются специальные помещения. В компактных квартирах предусматривается гостевая санузел с раковиной, а в эксклюзивных лотах — террасы до 200 кв. м, приватные зоны на кровле или «зимние сады».
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента «Главстрой Санкт-Петербург», разделил дополнительные пространства на категории:
- хозяйственные (колясочные, кладовые);
- сервисные (коворкинги, ресепшен, консьерж-службы);
- коммуникационные (лаунж-зоны, места для встреч);
- рекреационные (спортивные и досуговые зоны).
Анна Чернухо, начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“», подтвердила рост интереса к общественным пространствам внутри домов, что связано с уменьшением средних площадей квартир. Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», добавила, что в МОПах теперь常见 центральные входные группы, ресепшены, комнаты матери и ребенка, а в квартирах — патио, сауны, антресоли.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», указала на тренд создания просторных лобби с дизайнерским оформлением, которые служат для ожидания, встреч или работы. В проектах, строящихся вдали от городской инфраструктуры, формируются собственные «Центры добрососедства» и клубы по интересам.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», выделил ключевые тренды: смещение акцента с «квадратных метров» на «сценарии жизни», рост удалённой работы, концепция «15-минутного города», увеличение числа домашних животных и «экономика впечатлений» в девелопменте.
Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (Setl Group), рассказала о корпоративных стандартах: Setl Sport включает фитнес-капсулы и спортивные площадки, а Setl Kids — тематические игровые города для детей.
Пирамида потребностей: от базового к премиум
Максим Жабин пояснил, что приоритеты покупателей можно представить в виде пирамиды. В её основе — бытовые нужды: кладовые, постирочные, колясочные. На среднем уровне — работа, дети и питомцы: коворкинги, детские центры, лапомойки. На вершине — досуг и общение: кинотеатры, сауны, хобби-румы, зоны барбекю.
— Самый массовый и устойчивый запрос — на хозяйственно-бытовую инфраструктуру, — говорит он. — Кладовые хорошо продаются как отдельный продукт. Коворкинги — второй по востребованности запрос. Зоны для детей стабильно востребованы в семейных проектах. Помещения для животных пока скорее «приятный бонус», а сауны, кинотеатры, лобби-бары — это уже про образ жизни и комьюнити.
Тамара Попова добавила, что покупатели в первую очередь ценят практичные пространства, упрощающие повседневную жизнь: колясочные, велосипедные, кладовые, удобные входные группы, коворкинги. Анна Чернухо отметила, что наибольшим спросом пользуются функциональные помещения, решающие бытовые задачи, — колясочные и индивидуальные кладовые. В ЖК «17 линия» запланировано 219 кладовых площадью от одного до 39 кв. м.
Евгений Колесников подчеркнул важность многофункциональности и эргономичности. В функциональных помещениях часто предусматриваются окна, что позволяет обустроить там рабочее место, игровую или уголок для фитнеса.
Почему некоторые помещения не работают
Главный вопрос — экономика содержания, считает Анна Чернухо. Любое общественное помещение требует уборки, обслуживания и ремонта, что оплачивают все собственники. Например, лапомойки для собак или спортзалы часто оказываются невостребованными из-за неготовности жителей нести дополнительные расходы.
— Возьмем, к примеру, лапомойки, — добавила она. — Идея кажется удобной для владельцев собак. Но готовы ли остальные жильцы, у которых нет питомцев, ежемесячно оплачивать общедомовой расход воды и уборку?
Дмитрий Ефремов отметил, что отдельные решения используются эпизодически. Лапомойки для собак применяются нерегулярно, а спортивные залы и бассейны при низкой загрузке требуют значительных расходов. Поэтому девелоперы предпочитают универсальные пространства.
Ольга Ульянова указала на дороговизну обслуживания спортивных залов с бассейнами. Часть жильцов может отказаться от оплаты, что приводит к простаиванию помещений или передаче их стороннему оператору.
Тамара Попова считает, что востребованность зависит от концепции проекта и целевой аудитории. Детский клуб будет полезен в доме для семей, а коворкинг — в проекте с малогабаритными квартирами для молодёжи. Кинотеатры и лапомойки редко оправдывают себя.
Евгений Колесников добавил, что в комфорт-классе люди предпочитают экономить, поэтому невостребованными могут быть помещения консьерж-службы или лапомойки.
Максим Жабин пояснил: проблема часто не в идее, а в реализации и обслуживании. Помещение не оправдывает себя, если оно сделано ради маркетинга, нет экономической модели содержания или формат не соответствует аудитории.
Сколько стоит содержание дополнительных пространств
Создание общественных функций для девелопера — это потеря непроданной площади плюс затраты на отделку и оборудование. Тамара Попова сообщила, что самые дорогие — спортивно-оздоровительные функции. Минимальный набор тренажёров для спортзала может стоить около 15 млн рублей, а обустройство сауны или хамама — 7-8 млн рублей. Коворкинги требуют сравнительно небольших вложений в мебель.
Ольга Ульянова отметила, что затраты на МОПы влекут снижение продаваемой площади, что отражается на стоимости квартир. В квартирах стоимость варьируется: комната под сауну — простое решение, а место под дровяной камин требует инженерной проработки.
Максим Жабин разделил затраты по типам помещений:
- Низкозатратные: колясочные, кладовые, велосипедные — требуют отделки, освещения, вентиляции.
- Среднезатратные: коворкинги, детские комнаты, лаунж-зоны, лапомойки — нужна качественная отделка, мебель, инженерные решения.
- Высокозатратные: сауны, бассейны, кинотеатры, полноценные фитнес-залы — требуют серьёзных инженерных решений и систем управления.
— Для застройщика ключевой вопрос — не сколько стоит построить, а какова экономическая модель помещения в жизненном цикле дома, — добавил эксперт.
Инфраструктура в зависимости от класса жилья
Состав объектов напрямую связан с классом жилого комплекса. Дмитрий Ефремов пояснил, что в массовом сегменте базовый набор включает колясочные, кладовые, благоустроенные дворы, спортивные и игровые площадки. В бизнес- и премиум-классе добавляются коворкинги, ресепшн, фитнес-залы, мини-кинотеатры, библиотеки.
Евгений Колесников привёл пример ЖК «Дефанс» в Московском районе, где есть лобби с витринными окнами, фитнес-центр с 25-метровым бассейном, СПА, театральный зал и теннисный корт.
Ольга Ульянова отметила, что в массовом сегменте больше хозяйственных зон, а в премиальном — представительских: лаунж-зоны, ресепшен, СПА, винные комнаты.
Екатерина Немченко добавила, что в элитных проектах могут быть оранжереи, бассейны, кинотеатры, музыкальные гостиные, а входная зона напоминает дорогой отель.
Ольга Кобякова рассказала, что в бизнес-классе Setl Group создаёт клубы резидентов. В ЖК «Аристократ» на Васильевском острове будет фитнес-зал с сауной, гостиная с роялем, коворкинг, детский центр и кинотеатр площадью 700 кв. м. В премиальном ЖК «Кристалл Холл» на Рижском проспекте клуб резидентов включит кинотеатр, бильярдную, фитнес-зал, переговорную и детский центр. В сегменте делюкс, как в ЖК «Империал Клаб», добавляется элитный фитнес-клуб с СПА-зоной.
Максим Жабин заключил, что решения, которые пять лет назад были атрибутом бизнес-класса, стали нормой в комфорте, а часть сегодняшних «премиальных» опций со временем станет базовым ожиданием покупателя.
