Не дефицит, а перестройка: рынок жилья между Петербургом и Ленобластью
В Петербурге сократилось количество запусков новых жилых проектов — девелоперы всё чаще выбирают участки за КАД. При этом цены внутри кольца продолжают расти из-за отсутствия свободных площадок под массовую застройку. Покупателю приходится выбирать между бизнес-классом в городе и более доступным жильём в пригороде. Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, что происходит с предложением и стоит ли ждать улучшения ситуации.
По данным «Петербургской Недвижимости», в I квартале 2026 года объём нового предложения составил 660 тыс. кв. м, причём больше половины пришлось на свежие проекты. Гендиректор компании Олег Пашин отметил: «В 2025 году застройщики в основном выводили новые очереди в уже строящихся комплексах. До конца года мы ожидаем стабильные темпы вывода — около 2,5 млн кв. м в год. Это не создаст переизбытка, но обеспечит выбор для покупателя».
Цены в сегменте масс-маркет на конец марта достигли 290 тыс. рублей за кв. м в городе и 173 тыс. в пригородах (рост на 3% за квартал). Пашин прогнозирует умеренный рост на 7–8% в масс-маркете и более активный — на 10–15% в элитном сегменте из-за дефицита ликвидных лотов в топовых локациях.
Светлана Денисова из «БФА-Девелопмент» обратила внимание, что объём предложения на первичном рынке Петербурга кратно снизился. «Минимальное количество в продаже было в конце 2024 года — менее 2 млн кв. м, тогда как максимум достигал 10 млн. Сейчас предложение немного выросло, но застройщики придерживаются консервативной стратегии», — сообщила она. Такой подход, по её мнению, удерживает рынок в балансе.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что темпы вывода квадратных метров отражают конъюнктуру. Застройщики могут выводить товарные запасы сдержанно или активно — например, чтобы получить хорошую цену на старте и снизить ставку по кредиту. Он подчеркнул, что более объективны данные по запускам нового строительства: «Каждый запуск предваряется большой аналитикой и верифицируется банками. По совокупности объём запусков — критерий самочувствия отрасли».
По этому показателю I квартал 2026 года для Петербурга слабее аналогичного периода 2025-го на 21%: запущено 428 тыс. кв. м против 539 тыс. годом ранее. Сегмент комфорт-класса просел почти на 31%, тогда как бизнес-класс и элитный сегмент выросли со 157 до 165 тыс. кв. м. Это, по словам Софронова, говорит о том, что возможностей строить недорогое жильё в городе стало меньше: «Совокупные затраты вынуждают девелоперов уходить в более дорогие сегменты. Спрос там стабильнее».
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», отметил, что темпы вывода жилья в начале 2026 года отражают не ускорение, а перестройку рынка: «Десять домов в Петербурге на 3,5 тыс. квартир и 18 домов в Ленобласти на 7,7 тыс. — это ровно столько, сколько застройщики готовы взять при текущей стоимости проектного финансирования и спросе». Он пояснил, что в городе территорий для массового строительства почти не осталось, каждый новый проект — редкий продукт, поэтому цены не снизятся. В Ленобласти объёмы выше, конкуренция сильнее, и часть девелоперов вынуждены держать цены или предлагать гибкие условия.
Область расширяется
Основной объём массового жилья смещается в Ленинградскую область. Светлана Денисова видит причину в разнице цен: средняя стоимость квадратного метра в городских новостройках в 2025 году превысила 300 тыс. рублей, а в области держится на уровне 180 тыс. «Этот разрыв продиктован стоимостью инвестусловий и дефицитом свободных участков в городе», — пояснила она. При этом спрос на городские объекты сохраняется, хотя платёжеспособность покупателей не растёт, и в массовом сегменте он смещается в сторону более бюджетных вариантов.
Максим Жабин подчеркнул, что причина структурная: в Петербурге физически нет территорий для нового массового строительства. «Любой новый проект — редевелопмент, следующая очередь или точечная застройка на дорогом пятне. В области больше территорий, ниже стоимость земли, проще получить документацию. Крупные девелоперы из топ-10 работают и там, и там, перераспределяя портфель».
Олег Пашин добавил, что в 2025 году интерес к областным проектам усилился: из 70 тыс. проданных квартир 24,4 тыс. пришлось на жилые комплексы в Ленобласти. Лидером по продажах четвёртый год подряд стал Всеволожский район (27% сделок по агломерации). Среди городских районов лидировал Невский, затем Пушкинский и Московский.
Стратегии девелоперов
Компании выбирают разные подходы. «Главстрой Санкт-Петербург» делает акцент на поэтапном выводе очередей в рамках уже реализуемых проектов, таких как «Кронфорт. Центральный» и «Юнтолово». Группа Аквилон продолжает работать в обоих регионах: в Петербурге развивает проекты бизнес-лайт и бизнес-класса в Московском районе и Шушарах, а в Ленобласти — масштабные комплексы в Янино, Кудрово и Мурино (свыше 6,6 тыс. квартир).
ГК «ПСК» фокусируется на недвижимости выше среднего. Сергей Софронов пояснил: «В наших проектах много элементов от более дорогой недвижимости. Наша стратегия — создание привлекательной по характеристикам недвижимости, именно к такой внимание больше». GloraX диверсифицирует географию, развивая проекты в разных регионах и прорабатывая площадки в Ленинградской области. «БФА-Девелопмент» делает ставку на качественные характеристики и локацию, выведя в 2026 году клубный дом бизнес-класса «Дуалист» в центре Петербурга.
Максим Жабин охарактеризовал стратегию ГК «Едино» как «аккуратный вывод с понятной экономикой»: «Решение о запуске принимается не от наличия участка, а от реального спроса, понятной модели продаж и управляемой себестоимости. При текущей стоимости проектного финансирования каждый новый проект — ставка на несколько лет вперёд».
Факторы торможения
Главный тормоз — высокая ключевая ставка. Сергей Софронов перечислил: «Малый выбор участков, стоимость проектов, ограничения Генплана, дорогие кредиты и ипотека, инфляция стройматериалов. Наибольший эффект принесёт снижение ключевой ставки ниже 8–9%». С ним согласны Максим Жабин и Светлана Денисова. Жабин добавил также ограниченный платёжеспособный спрос — рыночная ипотека при двузначных ставках недоступна, спрос держится на льготных программах, прежде всего на семейной ипотеке. Третий фактор — кадровый дефицит.
Егор Федоров из GloraX отметил, что в ближайшей перспективе существенных изменений не ожидается. «При благоприятном сценарии ключевая ставка может снизиться до 12%, но это всё ещё высоко для покупателей». Мария Орлова из «А101» обратила внимание, что классические рыночные ставки — 17–18%, а застройщики с банками предлагают программы от 12%. Кардинальное снижение возможно не ранее 2027 года.
Дефицита не будет
Эксперты сходятся во мнении, что предпосылок для дефицита жилья в агломерации нет. Сергей Софронов: «Строго говоря, дефицит — когда вам говорят „квартир новых нет, запишем в лист ожидания“. Такого нет. Но отложенный спрос растёт». Олег Пашин считает, что объём предложения остаётся достаточным, хотя в Петербурге он сократился, и значительная часть нового строительства сместилась за КАД. Усиливается конкуренция за ликвидные объекты с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.
Максим Жабин подчеркнул: «Рынок перераспределяется, а не сжимается. В Петербурге объёмы ограничены, но это дефицит площадок, а не жилья. В Ленобласти сейчас высокая затоваренность. Риск не в дефиците метров, а в дефиците качественного продукта в нужных локациях. Покупатель стал требовательнее, и застройщик, предлагающий просто метраж без среды, будет проигрывать».
