Малоэтажка в Петербурге: где строят и кто покупает

В 2025 году на рынок новостроек Санкт-Петербурга и пригородов поступило 218,3 тыс. кв. м малоэтажного жилья (5122 квартиры). Этот объём составил 7% от всего нового предложения в агломерации. Сдано в эксплуатацию ещё больше: по данным NF Group, в прошлом году ввели 7000 квартир общей площадью около 300 тыс. кв. м — в 2,6 раза больше, чем в 2024 году. По информации «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), за 2025 год на рынок вышло именно столько нового малоэтажного предложения. Рынок демонстрирует уверенный рост, особенно в сегменте ввода.

Наибольший объём малоэтажного строительства сосредоточен в Пушкинском районе Санкт-Петербурга — на него приходится примерно 40% всех домов высотой до пяти этажей. Второе место занимает Всеволожский район Ленинградской области с долей около 20%. Далее следуют Курортный (15%) и Московский (11%) районы. Оставшиеся 13% распределены между Ломоносовским районом области, Петродворцовым и Кронштадтским районами.

«Так сложилось развитие пригородной зоны, что такие места, как Кудрово, Мурино, Янино, Новоселье и многие похожие поселения у границ города, осваивались как средоточие среднеэтажного и высотного строительства, — поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“ (Setl Group). — А малоэтажное строительство в Ленобласти развивалось скорее точечно и локально. Либо это было дорогое предложение, либо, наоборот, развивалось в более отдаленных зонах с не самым удобным транспортным сообщением».

Изначально малоэтажным анклавом выступал Всеволожск, затем к нему добавились отдельные территории — Мистолово, зона у «Охта Парка», Верево. Появление проектов на южном направлении (Ломоносовский и Тосненский районы) позволило предложить покупателям наиболее доступное жильё с комфортом загородной жизни. Одновременно традиционно развивался дорогой сегмент в административно подчинённых Петербургу районах — в посёлках Курортного района, Петергофе, Пушкине и Павловске.

На окраинах обжитых районов, в частности Красносельского и Московского, появление малоэтажного жилья связано с ограничениями по высоте застройки из-за близости аэропорта Пулково и объектов культурного наследия. В этих локациях действуют высотные регламенты, поэтому застройщики вынуждены проектировать дома не выше пяти этажей. Благодаря этому в уже сложившихся районах появляются новые малоэтажные кварталы с развитой инфраструктурой.

Девелоперы подчёркивают, что такой формат строительства обходится существенно дороже высотного. «С точки зрения экономики малоэтажные проекты уступают среднеэтажным: оптимальной по соотношению затрат и эффективности считается высота 9–12 этажей, — отмечает Алексей Бушуев, коммерческий директор „Главстрой Санкт-Петербург“. — Себестоимость малоэтажных комплексов в среднем выше на 15–20%, а в отдельных случаях разница достигает 40%. Это связано с увеличением доли затрат на фундамент и кровлю в расчёте на полезную площадь, а также с особенностями локации».

Несмотря на более высокую себестоимость, в уже построенных и обеспеченных инфраструктурой малоэтажных кварталах на окраинах города проживает значительное число людей. В готовых комплексах плотность населения заметно ниже, чем в типовых высотных районах, что привлекает покупателей.

«Малоэтажное жильё сегодня формируется в тех локациях, где есть возможность создавать полноценную среду — с зелёным окружением и качественной инфраструктурой, — рассказывает Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК „КВС“. — В Петербурге это прежде всего юг города. Новые кварталы, состоящие из домов высотой до 5 этажей, возводятся в Красносельском, Петродворцовом, Московском и Пушкинском районах». Эксперт подчёркивает экологический фактор: южные районы выигрывают благодаря большому числу парков, природных территорий и близости исторических пригородов. Проекты предполагают закрытые дворы, продуманное благоустройство и ограниченное автомобильное движение.

«Особое внимание уделяется организации общественных и придомовых пространств: они адаптированы под самые разные сценарии жизни — от работы и активного досуга до спокойного отдыха с семьёй и друзьями, — добавляет Алексей Бушуев. — Дополнительно формируется среда для повседневного общения и отдыха: небольшие общественные пространства, амфитеатр, прогулочные маршруты, озеленённые зоны. Такой подход позволяет создать не просто жилой комплекс, а сбалансированную экосистему для жизни».

Обособленный сегмент «курортного» малоэтажного жилья представлен в Курортном районе. «Есть целый ряд направлений „малоэтажки“, из которых ключевых исторически два, — говорит Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. — Это Курортный район на побережье Финского залива, а также Приозерское и Выборгское направления на Карельском перешейке. Южный берег залива не уступает в природных красотах — тут есть и белый песок пляжей, и сосны, — но его развитие исторически сложилось как промышленное и транспортное. А северный берег залива в Курортном районе всегда особенно ценился: до революции это было самое популярное дачное направление». Такие локации, как Зеленогорск, Сестрорецк, Репино, отличаются хорошей транспортной связью с остальным Петербургом. В отличие от отдалённых южных локаций, где формируется доступное жильё, в Курортном районе сложился кластер дорогого малоэтажного жилья.

Цены на малоэтажное жильё в целом ниже среднегородских благодаря удалённости локаций. По данным Ольги Трошевой, в апреле 2026 года средняя цена квадратного метра в строящихся малоэтажных проектах Санкт-Петербурга составила 265,3 тыс. руб., тогда как в более высотных проектах — 290 тыс. руб. В Ленинградской области долгое время малоэтажки были существенно дешевле высоток в Мурино, однако сейчас цены почти сравнялись из-за роста себестоимости, стоимости рабочей силы и кредитной нагрузки. В апреле 2026 года средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных комплексах области равнялась 161 тыс. руб., в целом в пригородной зоне — 170 тыс. руб.

В общем спросе на новостройки Санкт-Петербурга малоэтажное жильё занимает 12%, в Ленинградской области — 6%. Лидером по спросу с большим отрывом является Пушкинский район — 57% всех сделок в этом сегменте. На втором месте Всеволожский район (15%), на третьем — Петродворцовый (8%). Пушкинский район лидирует благодаря сочетанию доступных цен и хорошей транспортной доступности.

Портрет покупателя различается в зависимости от сегмента и района. «Это семьи с детьми, люди, работающие в гибридном или удалённом формате, а ещё — иногородние клиенты, рассматривающие Петербург и пригороды для постоянного проживания, — перечисляет Анжелика Альшаева. — Кроме того, интерес к малоэтажной застройке проявляют молодые люди, ценящие камерную атмосферу и отсутствие высокой плотности застройки, а ещё — представители старшего поколения, для которых приоритетны тишина, комфорт и спокойный ритм жизни».

«Малоэтажные проекты, как правило, возводятся на стыке города и области, — отмечает Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга „ЛСР. Недвижимость — СЗ“. — Здесь темп жизни несколько замедляется и появляется желание проводить больше времени на свежем воздухе. Основная идея таких проектов — предложить компромисс людям, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе загородный дом, но при этом не готовы мириться с быстрым ритмом мегаполиса».

Доля иногородних покупателей в сегменте малоэтажного жилья составляет порядка 40%, добавила Ольга Ульянова. Покупатели из регионов отмечают, что привыкли жить в более просторных квартирах, чем те, что сегодня проектируются в новых жилых проектах Петербурга, а в малоэтажных комплексах квартиры немного просторнее. Ольга Трошева дополняет, что жители некоторых регионов вообще привыкли к невысокой застройке и не хотят жить в «высотках». Это в том числе покупатели малоэтажных проектов в Московском, Петродворцовом, Пушкинском районах.

Анализ продаж проекта компании «Главстрой Санкт-Петербург» в Кронштадте показывает, что основной спрос формируют жители Петербурга — 82,4% сделок, включая покупателей из Кронштадта. Доля иногородних клиентов составляет 17,6% — это в первую очередь москвичи и жители Московской области. «Если говорить о портрете аудитории, чаще всего это покупатели в возрасте 35–44 лет, далее идёт группа 25–34 лет. Также заметно преобладание мужчин: на их долю приходится около 71% продаж», — рассказывает Алексей Бушуев.

В более дорогом сегменте, по словам Михаила Гущина, среди будущих резидентов — представители бизнеса, собственники или топ-менеджеры крупных организаций. Это, как правило, семейные люди, в возрасте от 35–40 лет и старше, состоявшиеся в своей профессии. Большинство из них — петербуржцы. Или люди, которые сегодня живут и работают в Москве, но родились и выросли в Петербурге.

Все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что малоэтажное строительство — не краткосрочный тренд, а долгосрочное явление. Желание жить в домах, соразмерных человеку, с меньшим количеством соседей и лучшей экологией остаётся стабильным. Пока есть территории для развития малоэтажных зон в городе и вблизи него, такое жильё будет строиться и оставаться востребованным. Эксперты прогнозируют дальнейший рост доли малоэтажного сегмента в общем объёме предложения.