Квартал контрастов: ажиотаж, спад и адаптация на рынке новостроек

Колебания спроса на рынке жилья в этом году уложились в три месяца. Январский ажиотаж из-за ожидания ужесточения семейной ипотеки сменился резким февральским спадом и попыткой стабилизации в марте. Рынок учится работать в условиях дорогой ипотеки, осторожного покупателя и растущей роли альтернативных инструментов.

Ведущие девелоперы Петербурга и Ленобласти подвели итоги первого квартала 2026 года и рассказали о выводах.

По данным «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), в I квартале 2026 года в агломерации заключено 15,3 тыс. сделок с квартирами в новостройках, тогда как годом ранее было 14,1 тыс. Коммерческий директор компании Ольга Кобякова отметила, что доля Setl Group в структуре спроса составила 23%, а первый квартал превзошёл ожидания. Количество обращений выросло на 10% по сравнению с началом 2025 года, а конверсия в феврале–марте оказалась выше январской, что говорит о формировании отложенного спроса. «Первый квартал прошел даже лучше наших ожиданий. А во второй мы смотрим уже с позитивным настроем. Важный сигнал — количество обращений не упало, а выросло примерно на 10% по сравнению с первым кварталом 2025 года. Конверсия в феврале–марте оказалась выше, чем в январе, что говорит о формировании отложенного спроса, который конвертируется в сделки весной-летом этого года», — сказала Кобякова.

Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин отметил, что рынок реагировал на изменения в правилах выдачи семейной ипотеки, особенно в сегменте массового жилья. В марте 2026 года в Петербурге заключено 2,15 тыс. сделок на 83 тыс. кв. метров — на 15% меньше февраля и на 40% меньше января. Однако у разных застройщиков динамика разная: в RBI в марте зафиксировали прирост сделок к февралю на 30%. «Однако у разных застройщиков динамика может быть разнонаправленной. Так, в наших продажах в марте мы зафиксировали, наоборот, прирост по количеству сделок к февралю — на уровне 30%», — пояснил Фалкин.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев сообщил, что итоги квартала соответствуют ожиданиям, но динамика была неравномерной. Активный январь из-за ожидания ужесточения семейной ипотеки сменился стабилизацией в марте. «В марте ситуация стабилизировалась, и ключевые показатели вернулись к более устойчивому уровню», — отметил Бушуев.

Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина отметила, что после ажиотажа рынок вошёл в фазу адаптации. Февраль–март повторяют сценарий 2024 года, когда с рынка ушла ипотека с господдержкой. «Рынок строящейся недвижимости в конце 2025 года и после февраля 2026 года — это две совершенно разные реальности. После ажиотажа, вызванного предстоящими изменениями в выдаче льготной ипотеки, мы вошли в фазу адаптации к новым условиям. Безусловно, мы были готовы к такому сценарию и прекрасно понимали, что после аномально высоких продаж предыдущих периодов наступит спад. Февраль–март текущего года полностью повторяет сценарий 2024 года, когда с рынка «ушла» ипотека с господдержкой», — рассказала Ильина.

Коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева сообщила, что компания выполнила плановые показатели первого квартала. Январь был успешным, февраль — сложнее из-за новых правил по семейной ипотеке, но март отработали достойно. «Руководство ГК «КВС» изначально планировало 2026 год с учетом высокой ключевой ставки и трансформации ипотечных программ, поэтому текущая динамика не стала для нас неожиданностью. По продажам квартал соответствует нашим прогнозам. Мы заранее скорректировали объемы вывода новых очередей и темпы строительства», — пояснила Альшаева.

Начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина отметила, что благодаря январскому ажиотажу план был перевыполнен, но снижение ключевой ставки пока не повлияло на рынок. «Благодаря январскому ажиотажу, связанному с изменением условий семейной ипотеки, мы перевыполнили план на этот период. Хороший задел в начале года был обеспечен именно изменениями льготной ипотеки», — сказала Кукушкина.

Начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова констатировала снижение продаж на 20% относительно первого квартала 2025 года. В январе был повышенный спрос, в феврале — существенное снижение, частично компенсированное ростом в марте. «Изменение условий семейной ипотеки, ужесточение условий одобрений кредитов, усиление налоговой нагрузки — эти факторы сказались на объемах продаж рынка недвижимости», — подчеркнула Ульянова.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова заявила, что рынок окончательно зафиксировал смену эпох. Произошло чёткое разделение между Петербургом и Ленобластью. В целом по рынку количество обращений снизилось на 20–30% в феврале и марте. Средняя цена предложения в Ленобласти достигла 188 тыс. руб./кв. м, средний бюджет сделки — 7,7 млн рублей. Разрыв бюджетов с Петербургом увеличился до 5 млн рублей против 4 млн годом ранее. По итогам марта стоимость «квадрата» в области снизилась на 7%, но рост год к году — 11%.

Перемены в программе семейной ипотеки привели к заметным изменениям в структуре сделок. Алексей Бушуев отметил рост доли рыночной ипотеки с менее 1% в I квартале 2025 года до 15% в I квартале 2026 года, а в марте — до 18%. Это связано с высокой степенью готовности проектов «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный», где покупатели готовы брать рыночную ипотеку на небольшие суммы с большим первоначальным взносом. Доля семейной ипотеки в проектах «Главстрой» — около 70%, доля рассрочки — около 3%. Также выросла доля сделок со 100% оплатой.

Ольга Кобякова из «Петербургской Недвижимости» сообщила о росте доли ипотечных сделок до 63% в первом квартале 2026 года против 20–30% в начале 2025 года. После ограничений по семейной ипотеке вырос спрос на индивидуальные ипотечные программы — их доля увеличилась с 10–20% до 40–50%.

Дмитрий Фалкин, напротив, видит снижение доли ипотеки с 65–68% в декабре-январе до 43–47% в марте–апреле. Рыночная ипотека встречается редко, её берут на небольшие суммы или короткие сроки. «В марте–апреле она остается на уровне 43-47%, для сравнения, в декабре и январе она достигала 65-68%. Со снижением ключевой ставки стала чаще встречаться рыночная ипотека, но пока это скорее редкость: ее берут на небольшие суммы или короткие сроки», — уточнил Фалкин.

Наталья Кукушкина отметила, что структура сделок зависит от товарного запаса и класса проектов: чем дороже объекты и чем позже сдаются, тем выше процент рассрочек. У ЦДС доля рассрочек практически равна нулю, основная масса — ипотека.

Мария Орлова сообщила, что после ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля доля ипотеки в продажах «А101» по итогам марта — около 65%. В Ленобласти в марте с ипотекой прошло 59% сделок, что выше петербургских 47%. По итогам квартала доля ипотеки в Ленобласти составила 69%, что на 20% выше, чем в I квартале 2025 года. С февраля покупка всё чаще осуществляется с помощью рассрочки.

Ольга Ульянова из ЛСР видит рост доли рассрочек, но пока не критичный. Дополнительным стимулом стало снижение ставок по депозитам, что делает выгодной единовременную оплату. «Дополнительным стимулом для выхода клиентов на рынок недвижимости стало снижение ставок по депозитам. В результате наиболее выгодные условия сейчас предлагаются покупателям, готовым внести единовременную оплату при приобретении квартиры», — прокомментировала Ульянова.

Анжелика Альшаева из КВС отметила сокращение доли ипотеки до 40% при комфортном уровне 60%. Выросла доля рассрочек и программ «Квартира в зачёт» и «Квартира в зачёт с выкупом». Доля полной оплаты — 10%. Компания запустила спецпрограмму с банком-партнёром — субсидированная ставка 2% для семей с детьми. «Стандартные программы при текущем уровне ставок остаются дорогим продуктом даже с учетом субсидирования и траншевых схем. Помимо этого, покупатели стали дольше принимать решения, тщательно сравнивая цены и условия. В этой ситуации застройщику важно предлагать альтернативные механизмы», — пояснила Альшаева.

Надежда Ильина из «Лидер Групп» считает, что рынок держится на покупателях с собственными средствами и рассрочках (до 50% сделок). Доля рыночной ипотеки не превышает 15%. Февраль–март полностью повторили тенденции 2024 года.

Основным фактором, повлиявшим на результаты квартала, Алексей Бушуев называет общее снижение спроса на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения семейной ипотеки. Важным индикатором стал рост доли рыночной ипотеки — процесс её возвращения начался, но до восстановления ещё далеко. На рынок постепенно возвращается часть отложенного спроса за счёт сделок с меньшим объёмом заёмных средств.

Ольга Ульянова сообщила, что для стимулирования спроса в «Группе ЛСР» разработаны новые программы рассрочек и банковских продуктов, в том числе длительная рассрочка без удорожания до даты выдачи ключей (почти 3,5 года).

Анжелика Альшаева прогнозирует, что второй квартал будет непростым до снижения ключевой ставки. Спрос сегментирован: объекты бизнес-класса устойчивы, а в массовом сегменте покупатель стал более требовательным. Ценовая политика будет зависеть от проекта и стадии готовности. «В целом текущая ситуация для нас прогнозируема и управляема. Мы изначально формировали планы с учётом непростых условий на рынке и продолжаем действовать в рамках выбранной стратегии — взвешенно управляя объемами предложения, инструментами продаж и финансовой устойчивостью компании», — резюмировала Альшаева.

Алексей Бушуев ожидает сохранение давления на спрос во втором квартале, но у компании есть инструменты для поддержания активности. Ключевую роль продолжит играть семейная ипотека, значение рыночной будет постепенно расти. В среднесрочной перспективе динамика будет определяться траекторией ключевой ставки и параметрами льготных программ.

Ольга Ульянова сообщила, что «Группа ЛСР» плановыми темпами будет выводить новые очереди и готовить новые старты. Для каждого проекта продумываются схемы реализации с учётом конъюнктуры.

Наталья Кукушкина отметила, что из-за рисков новые проекты выводят сдержанно, но активно ведётся проектирование и получение разрешительной документации. «Сейчас рынок не в стадии роста, поэтому новые проекты находятся в зоне риска — их экономику достаточно сложно просчитать. В связи с этим наша стратегия вывода новых проектов является сдержанной. При этом мы не прекращаем работу над нашим земельным банком — активно ведется проектирование и получение разрешительной документации по перспективным проектам», — рассказала Кукушкина.

Мария Орлова отметила, что ГК «А101» активно работала с январским спросом, выводя новые очереди в Лаголово и Всеволожске. На конец марта витрина новостроек Ленобласти насчитывала 1,1 млн кв. м — снижение на 5% за месяц и на 19% год к году. Доля Ленобласти в совокупном объёме предложения сократилась с 42,5% до 41% из-за вымывания ликвидного предложения. В феврале девелоперы активно выводили новые объекты, но в марте процесс не получил продолжения: рынок продолжает «съедать» старую витрину, а новые запуски точечны.