Дефицит против объема: как выбирают участки под жилье

В первом квартале 2026 года на приобретение участков для жилищного строительства и редевелопмента в агломерации Санкт-Петербурга девелоперы потратили 24 млрд рублей. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», этот показатель на 70% превысил результат аналогичного периода 2025 года. Участники рынка характеризуют текущую ситуацию как сочетание оптимизма и осторожности.

Отложенный земельный спрос активизировался: участки приобретаются, но к их выбору подходят крайне избирательно. Основной выбор девелоперы делают между дорогими сложными площадками в черте города под уникальные премиальные проекты и масштабными участками в Ленинградской области с более низким порогом входа.

«В первом квартале девелоперы заключили 14 сделок с участками суммарной площадью 120 га, на которых можно построить около 1 млн кв. м улучшений», — сообщила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). Она уточнила, что половина приобретенных участков имеет действующие разрешения на строительство, а некоторые проекты уже вышли в продажу в марте – апреле 2026 года. По объему вложений лидировал город (53% против 47% у области), а по площади — Ленинградская область (64%), что объясняется несколькими крупными сделками с участками от 20 га под комплексное освоение.

По словам Дениса Лебедева, акционера, вице-президента блока развития и GR GloraX, спрос на участки определяется прежде всего качеством самих площадок, а не объемом свободных денег. Девелоперы отдают предпочтение участкам с понятными ПЗЗ, подтвержденными технико-экономическими показателями, а в идеале — с готовой разрешительной документацией. Он связывает активизацию в первом квартале с выходом рынка из осторожной паузы 2025 года и реализацией отложенного спроса на качественные активы. Дополнительным стимулом стало ожидание смягчения денежно-кредитной политики, что побудило некоторых игроков возобновить пополнение земельных банков.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил, что спрос на земельные участки под жилую застройку остается устойчивым из-за длительности инвестиционно-строительного цикла. Девелоперам необходимо формировать земельный банк с горизонтом планирования на несколько лет, чтобы обеспечить своевременный вывод проектов в период восстановления спроса. Несмотря на давление на рынок недвижимости в последние годы, именно сейчас закладывается основа для нового цикла роста: компании ориентируются на прогнозы Банка России по снижению ключевой ставки и ожидаемое восстановление спроса, в том числе за счет оживления рыночной ипотеки.

«Активизация инвестиционной деятельности в первом квартале во многом связана с перераспределением земельных активов между участниками рынка, — продолжил Алексей Бушуев. — Часть застройщиков оптимизирует портфель и выходит из отдельных проектов, чтобы стабилизировать финансовые показатели. Другие игроки, напротив, используют сложившуюся конъюнктуру для расширения земельного банка, рассчитывая на последующий рост рынка».

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что рост инвестиционной активности — не разворот рынка, а реакция на окно возможностей, сложившееся в конце 2025 – начале 2026 года. С одной стороны, собственники земли стали гибче в переговорах, с другой — застройщики активнее пополняют земельные банки, понимая, что запуск новых проектов требует горизонта в несколько лет. «Землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл, — говорит он. — При этом ключевые факторы спроса остаются прежними: стоимость проектного финансирования, доступность ипотеки и прогнозируемость спроса. Пока деньги дорогие, девелопер не будет покупать участок впрок без понятной экономики». Поэтому активизируются в первую очередь сделки, где удается договориться по цене или условиям входа.

География спроса демонстрирует структурный перекос. По словам Максима Жабина, в Петербурге спрос сосредоточен на единичных площадках — редевелопмент или точечные проекты, где важна сама возможность реализации в границах города, а не цена. В Ленинградской области спрос более массовый и распределенный: девелоперы рассматривают крупные территории под комплексное освоение с более управляемой экономикой. «Область по-прежнему дает основной объем сделок, и это логично. Там больше земли, ниже „входной билет“ и проще масштабировать проекты. Но говорить о том, что область перевешивает за счет привлекательности, не совсем корректно. Это единый рынок, где город даёт дефицитный продукт, а область — объем».

Денис Лебедев отметил, что по площади сделок лидирует Ленобласть за счет крупных пятен под проекты КРТ, при этом минимальный объем инвестиций для входа в проект в среднем существенно ниже, чем в Петербурге. В городе спрос точечный, но более дорогой: интерес сосредоточен на редких участках с высокой ликвидностью в районах с устойчивым спросом и ограниченным новым предложением. В Ленобласти фокус сохраняется на направлениях, обеспеченных инфраструктурой и транспортом, прежде всего южном и восточном поясе агломерации. По его словам, в области проще реализовать масштабный проект и удержать экономику, но город вне конкуренции по цене и ликвидности. Иными словами, Ленобласть дает масштаб, Петербург — премию за качество локации.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», сообщила, что компания сфокусирована на городских локациях. Несмотря на непростые участки в черте Петербурга (градостроительные ограничения, необходимость реновации или дополнительной инженерной подготовки), спрос ориентирован именно на город. «Мы внимательно оцениваем такие площадки и благодаря большому опыту работаем с разными, порой нестандартными кейсами». Она подчеркнула, что для девелоперов рынок Ленобласти становится сложнее с точки зрения экономики: себестоимость строительства высока вне зависимости от локации, растут стоимость проектного финансирования, материалов и подрядных работ. Дополнительную нагрузку создают обязательства по социальной и инженерной инфраструктуре. При этом цена реализации квадратного метра в области существенно ниже, чем в Санкт-Петербурге. «Маржинальность проектов в области сокращается: при высокой себестоимости и ограниченных возможностях роста цены реализация объектов становится более рискованной».

Алексей Бушуев объяснил смещение предложения и спроса в масс-маркете в сторону Ленинградской области дефицитом качественных крупных участков в границах Петербурга. Новые проекты в городе всё чаще относятся к более высокому ценовому сегменту, что сокращает объем доступного жилья. «В результате формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, тогда как основной объём массового жилья перемещается за его пределы. Это закономерно ведет к перераспределению спроса в пользу области». Девелоперы активно наращивают земельный банк в локациях с активным развитием и устойчивым спросом, таких как Всеволожский район, включая Новосаратовку.

Цены на землю носят закрытый характер, отметила Анжелика Альшаева. Стоимость участка формируется исходя из градостроительного статуса, транспортной доступности, обеспеченности инженерией и других составляющих — каждый кейс оценивается индивидуально. Максим Жабин добавил, что в городе стоимость земли либо остается высокой, либо растет из-за ограниченного предложения, а в области в ряде случаев возможна коррекция или гибкие условия сделок, особенно по крупным участкам. «В целом рынок земли стал более переговорным. Цена всё чаще определяется не витриной, а конкретной структурой сделки».

Денис Лебедев считает, что рынок остается избирательным, резкой переоценки земли ожидать не стоит. Однако ликвидные участки — особенно с разрешением на строительство или высокой стадией подготовки — продолжили дорожать. Премия за скорость реализации и снижение административных рисков растет быстрее, чем стоимость участков без подготовки.

Говоря о характеристиках участков, эксперты отмечают, что на первый план выходит не просто локация, а готовность проекта к реализации. Девелопера сегодня интересует понятный продукт с инфраструктурой, транспортной доступностью, градостроительным потенциалом и минимальными рисками по согласованиям. Чем короче путь от покупки до выхода на стройку, тем выше инвестиционная привлекательность. Максим Жабин охарактеризовал текущую стратегию как аккуратное пополнение земельного банка: «Без избыточного оптимизма, но с пониманием, что пауза в инвестициях сегодня может обернуться дефицитом качественных проектов через несколько лет. Рынок земли сейчас — это во многом про выбор и дисциплину, а не про гонку за объемами».

Данил Лебедев подчеркнул, что в приоритете площадки с коротким инвестиционным циклом, минимальными градостроительными рисками, понятной инженерией и возможностью поэтапного освоения. Для многих игроков важнее управляемость проекта, маржинальность и предсказуемость сроков, а не максимальные гектары. Алексей Бушуев добавил, что девелоперы предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или полученным разрешением на строительство. В условиях дорогих заемных средств компании стремятся минимизировать длительные согласовательные процедуры. «Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу-счета и снижать стоимость проектного финансирования. В связи с этим ключевыми факторами при выборе площадок становятся не только цена, но и скорость запуска».

Вторым значимым критерием, по словам Бушуева, является локация с подтвержденным спросом и перспективами развития. Девелоперы ориентируются на территории, где развитие поддерживается властями и бизнесом, что позволяет рассчитывать на стабильные темпы продаж. Анжелика Альшаева подтвердила, что никто не хочет заходить в сложные истории с неопределенными сроками согласований, поэтому в приоритете площадки с понятной градостроительной документацией и прогнозируемой экономикой. «У нас есть целая служба, которая занимается данным направлением. Работа ведётся постоянно и не зависит от краткосрочных колебаний рынка. Мы, как и другие крупные девелоперы, непрерывно анализируем новые предложения, прежде всего в локациях с высоким потенциалом. Параллельно работаем над концепциями будущих проектов, архитектурными решениями и финансовыми моделями. Это стратегический процесс: мы ежегодно поддерживаем запланированный объём строительства, поэтому пополнение земельного банка — необходимость».