Дачный переворот: загородный рынок стремится к комфорту

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2025 год в агломерации Санкт-Петербурга и Ленинградской области было продано лишь около 4,8 тысяч загородных объектов. Это на 37% меньше, чем годом ранее, и минимальный показатель за последние десять лет. Пандемийный ажиотаж окончательно сошёл на нет.

Однако рынок не стоит на месте. Покупатели теперь редко рассматривают традиционные дачи, всё чаще стремясь к комфортному постоянному проживанию или полноценному отдыху за городом. Участники круглого стола, организованного «Фонтанкой», обсудили причины этих изменений.

Время экономии

Валентин Гостев, генеральный директор ООО «Гильдия Хоум», считает, что основной драйвер роста рынка в прошлые годы — льготная ипотека. В 2022 году она добавила до 30–40% новых зданий, или около 200 тысяч строений. Спрос сместился от сезонного к постоянному проживанию, что повлекло за собой изменение конструктивов в сторону более капитальных материалов и уменьшение средней площади домов до 100–150 кв. м.

«Участки с подрядами не пользуются спросом, а вот готовые решения в хорошем месте, с инфраструктурой, газом, школой поблизости и ликвидным домом — каменным или деревянным с удачной планировкой — раскупают быстро. Но таких предложений мало, — отметил Гостев. — Если в западных странах 90% покупок приходится на готовые дома, то у нас только около 10% — не потому, что нет спроса, а потому, что нет предложения».

Антон Ершов, основатель ГК «ЕАК», подтвердил тенденцию к одноэтажным домам площадью 120–150 кв. м. Он добавил, что для обеспеченных клиентов объекты стоимостью 30–50 млн рублей как раз становятся дачей.

Исполнительный директор ООО «МСМ ГРУПП» Сергей Праслов указал, что основной клиент сегодня — ипотечный заемщик, чувствительный к ценам. Стандартный запрос сократился до примерно 100 кв. м — три спальни и кухня-гостиная. Также изменилась мотивация: если раньше модульный дом часто рассматривали как актив для аренды, то теперь клиенты строят исключительно для себя.

Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место», отметила растущий спрос на загородный отдых в формате отелей. Проект «Место Смолячково» на 119 номеров с рестораном и спа привлекает семейных людей 35–40 лет, которые устали от эксплуатации собственного дома и предпочитают шеринговый формат с управляющей компанией.

Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение», подчеркнул, что эмоциональные покупки сменились прагматичным расчётом. Покупатель оценивает транспортную доступность, стоимость владения и качество продукта. Около 85% спроса в агломерации приходится на участки без обязательного подряда, что даёт ощущение контроля над бюджетом и сроками.

Голубев также отметил растущий интерес к управляемым форматам с прозрачной моделью строительства. Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», добавил, что теперь под «загородом» всё чаще понимают квартиры в мало- и среднеэтажных комплексах с развитой инфраструктурой, что сочетает природную локацию и городской комфорт.

Найти свое место

Выбор локации, как пояснил Валентин Гостев, зависит от индивидуальной логистики — расположения работы, школ, сервисов. Спрос распределён вокруг города: популярны Всеволожский район (особенно Агалатово из-за школ), Выборгский район, а также южные направления — Гатчина и окрестности. Всё больше участков продаётся по Кингисеппскому и Таллинскому шоссе.

«Мы все завязаны на ипотеку, — пояснил Сергей Праслов. — И люди голосуют рублем за удаленность. Если раньше искали участок в пределах 20 километров от города, то сейчас география поиска неуклонно расширяется. Там земля доступнее». Аппетиты к размеру участка тоже снизились: классические десять соток у города теперь почти люкс.

Антон Ершов отметил, что северные районы области чаще выбирают для самостоятельного строительства, а на юге — приобретают готовое жильё. В Ломоносовском и Гатчинском районах ещё есть относительно недорогая земля на бывших сельхозугодьях.

Денис Заседателев указал, что свободных участков в черте города становится меньше, а пригороды предлагают качественный продукт с продуманной инфраструктурой. Именно этот сегмент — между городом и классическим загородом — будет определять развитие.

Елена Гуцол добавила, что для отдыха люди ищут красивые места с лесом, водоёмом или достопримечательностями. Гости готовы ехать не более часа от города без пробок или дальше за уникальными впечатлениями. ГК «Место» развивает проекты в Курортном, Всеволожском районах, Туутари и под Лугой.

Виталий Голубев резюмировал, что сегодня побеждают удобные локации с балансом природы и городской доступности. География спроса становится более «прикладной»: меньше романтики, больше расчёта.

Важная статья затрат

По словам Валентина Гостева, до 50% стоимости дома составляют материалы. При этом здания одной площади из разных материалов — керамики, газобетона, клееного бруса, деревянного каркаса — не сильно различаются в цене, так как остальные компоненты (участок, фундамент, отделка) одинаковы. Для постоянного проживания чаще выбирают капитальные каменные или газобетонные дома, а для дач или аренды — лёгкие каркасные конструкции.

Антон Ершов согласился, что удельная доля стенового материала составляет не более 10% в домах схожей конструкции. Однако важно учитывать сроки возведения и эксплуатации. Например, каркасные дома через 15 лет могут потребовать серьёзного обслуживания. Он также предупредил, что многие дома строятся с нарушением технологии, что нивелирует преимущества материалов.

Виталий Голубев отметил, что покупатель в первую очередь оценивает совокупную стоимость владения, сроки и предсказуемость стройки. Рост себестоимости строительства в 2025-2026 годах заставляет часть покупателей рассматривать готовые дома или объекты высокой стадии готовности.

Елена Гуцол сказала, что для инвестиционных проектов её компания отдаёт предпочтение монолиту, бетону и кирпичу, так как инвесторы хотят видеть основательные, не требующие сложного обслуживания здания.

Избежать ошибок

Антон Ершов главной причиной ошибок назвал отсутствие должной профессиональной подготовки специалистов. Почти все проблемы — следствие попыток сэкономить: упрощения конструкции, замены материалов, нарушения технологий. Даже добросовестные строители могут допустить ошибки из-за незнания нюансов.

Он также указал на проблему непрофессиональных проектных решений и устаревших заблуждений о материалах. Например, газобетон не намного дешевле кирпича или тёплой керамики, но имеет ограниченный срок службы.

Валентин Гостев назвал главной сложностью самостоятельного строительства отсутствие прогнозируемости бюджета и сроков. Однако некоторые заказчики, глубоко изучив вопрос, получают отличный результат.

Сергей Праслов отметил, что открытость производства модульных домов позволяет клиентам контролировать качество на этапе сборки, что снижает необходимость во внешнем технадзоре.

«Главный страх покупателя сегодня — не сам факт стройки, а потеря контроля: выйдет ли объект в бюджет, не затянутся ли сроки, кто отвечает за качество», — сказал Виталий Голубев. Поэтому востребованы модели с чётким договором, сметой, графиком и расчётами через эскроу.

Для жизни и вложений

Елена Гуцол сообщила, что бум глэмпингов пошёл на спад из-за низкой доходности и высокого износа. Интерес сместился к загородным отелям с развитой инфраструктурой, таким как термы с бассейнами и спа. В её проекте «Смолячково» хорошая заполняемость и высокая средняя стоимость номера.

Валентин Гостев описал ликвидный «объект-мечту»: дом около 100 кв. м с тремя-четырьмя комнатами в локации с дорогами, школами, газом и электричеством. Потенциал инвестиций велик, но готовой инфраструктуры пока мало.

Сергей Праслов подтвердил, что большинство заказчиков выбирают СНТ и ИЖС с существующей инфраструктурой. Он привёл пример инвестиций в Карелии, где создают целые истории для семейного отдыха, что меняет подход к вложениям.

Антон Ершов отметил сокращение числа посуточно сдаваемых домов из-за отсутствия инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность загородной недвижимости остаётся низкой, особенно при высоких ставках.

Виталий Голубев резюмировал, что наиболее ликвидны небольшие дома с ремонтом в благоустроенных посёлках близко к городу. Ликвидность строится на трёх факторах: локация, готовность продукта и ясная экономика.

Человеческий фактор

Антон Ершов считает, что в строительстве ключевое значение имеет организация процесса. «Серых» бригад много, и около половины из них добросовестны. Рабочей силы хватает, но остро стоит вопрос оплаты труда и низкой производительности по сравнению с другими странами.

Сергей Праслов заявил, что в сегменте подрядчиков рынок «почистил» недобросовестных специалистов. Налаженное производство с контролем исключает халтуру.

«Людей на рынке труда много, а вот профессионалов — строителей, рабочих, прорабов — мало, — сказал Валентин Гостев. — У таких специалистов зарплата растёт». Он предупредил, что привлечение «серых» бригад может казаться выгодным, но скрывает дополнительные затраты.

Осторожный оптимизм

Виталий Голубев ожидает не возвращения ажиотажа, а сезонного оживления, особенно в качественных проектах с сильной локацией и адекватной ценой. Рынок 2026 года остаётся чувствительным к ставкам и доступности ипотеки.

Елена Гуцол позитивно оценивает перспективы в связи с развитием туризма, несмотря на рост заграничных поездок. Спрос на качественные загородные отели есть, а предложение недостаточно.

Сергей Праслов уверен, что снижение ключевой ставки привлечёт на рынок покупателей с «прямыми деньгами», что изменит динамику.

Антон Ершов отметил слабые намёки на динамику, возможно, связанные с отложенным спросом. Количество договоров с клиентами немного выросло.

Валентин Гостев подытожил: «Мы, предприниматели, неисправимые оптимисты, поэтому будем работать и надеяться, что вырастет спрос. А если он уменьшится, значит, постараемся ещё больше».