Баланс технологий и экономии в девелопменте

Переход от бумажного документооборота к цифровым инструментам был лишь началом. Сегодня девелоперы обсуждают генеративное проектирование, ИИ-агентов, цифровые двойники и дома, управляемые со смартфона. Участники круглого стола «Фонтанки» сошлись во мнении: изменения в отрасли глубже, чем кажется, и затрагивают всю цепочку — от концепции до эксплуатации.

Руководитель департамента BIM компании АСКОН–Северо-Запад Кира Беспрозванная выделяет два пути цифровизации: эволюционный, когда существующие процессы переводятся на новые рельсы (например, цифровой документооборот), и революционный, меняющий саму методологию. «Раньше при обходе строительной площадки вели заметки в блокноте. Сейчас это уже фотографии, автоматически привязываемые к модели по GPS-координатам. А дальше будет дополненная реальность. То есть меняется не просто инструмент — меняется сама технология работы», — отметила она.

Наиболее критичным этапом Кира Беспрозванная считает строительство — здесь сосредоточены самые высокие затраты и риски. Умные датчики, онлайн-планерки, цифровые графики, интегрированные с BIM-моделью, позволяют воспроизводить процесс как 3D-анимацию. Главная задача — не сократить сроки, а выдержать их. «Простой строительной техники на площадке стоит очень дорого плюс есть ответственность за задержки перед дольщиками по 214-ФЗ. Поэтому любые технологии, помогающие соблюдать сроки, сейчас максимально востребованы», — подчеркнула эксперт.

Генеральный директор группы компаний «Синтека» Илья Анисимов пришел в автоматизацию после кризиса 2008 года, когда рынку пришлось бороться за падающую маржинальность. «Когда спрос падает, а маржа сокращается, ты либо начинаешь зарабатывать эффективнее, либо просто вылетаешь с рынка», — заметил он. По его словам, первые попытки работы с 3D-моделями инженерных сетей появились еще в конце 2000-х, но полноценного BIM тогда не существовало. Сегодня BIM пока не стал по-настоящему массовым: многие компании живут в смеси мессенджеров, почты и таблиц. «Приходишь на стройку и спрашиваешь прораба: „Покажи, чем ты цифровизирован“. И выясняется, что все по-прежнему через WhatsApp, Telegram, Excel и звонки». Уровень цифровизации по рынку слабоват.

Задачу цифровизации «Синтека» видит в устранении «ручного управления». Например, заявку на материалы — только через систему, передача инструмента между объектами фиксируется как каршеринг. Илья Анисимов не верит в единую универсальную платформу: «Это всегда комбинация собственных разработок и внешних сервисов».

Руководитель проекта цифровизации строительства холдинга AAG Владислав Митьков назвал ключевой задачей девелопера управление данными и выстраивание единой цифровой цепочки между проектированием и строительством. «Нам необходимо полностью оцифровать взаимодействие со всеми участниками — проектировщиками, подрядчиками, технадзором». Однако даже хорошо выстроенные процессы упираются в ограничения законодательства: «Мы можем полностью оцифровать выдачу предписаний или дефектных актов, но потом все равно приходится распечатывать, подписывать вручную и нести бумагу в надзорные органы».

Отдельное направление — клиентский путь дольщика: от покупки до передачи ключей. Девелоперы стремятся сделать его прозрачным. Но универсального решения нет — компании собирают собственную экосистему из разных сервисов. Дискуссия «разрабатывать или покупать» идет по всему рынку. Илья Анисимов добавил: «Главное — не купить „волшебную кнопку“, а научиться интегрировать все между собой».

Михаил Малыхин, директор по развитию цифровых технологий холдинга SetlTech (Setl Group), рассказал, что для Setl Group цифровизация давно стала драйвером. «Все подразделения работают в рамках цифровых бизнес-процессов, компания не только закупает ПО, но и разрабатывает собственные экосистемы через IT-компанию SetlTech». Среди решений — система управления строительством SetlSoftICONA, интегрированная с SAP, сервисы для подрядчиков Praktis.KS и Praktis.ID. «Осознанное внедрение цифровых инструментов на этапе строительства позволило добиться около 97% передачи квартир с первого раза», — отметил он.

Директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Андрей Бородин согласился, что цифровизация охватывает почти весь жизненный цикл проекта. Самыми востребованными остаются BIM-моделирование, цифровой документооборот, контроль стройплощадки: видеонаблюдение, IoT-датчики, дроны и лазерное сканирование.

Тема BIM-моделирования звучит на всех форумах, но реальное проникновение скромнее. Андрей Бородин отметил, что скорость строительства напрямую влияет на экономику, цифровизация становится вопросом выживания. «В проектах Группы Аквилон BIM-моделирование активно применяется и позволяет сократить объем бумажного документооборота. Однако сама модель не гарантирует качества — эффективность зависит от компетенций проектных организаций». Кира Беспрозванная уточнила: «Тема BIM — главный хедлайнер, но в РФ ее по-настоящему освоили лишь десятки девелоперов. Полноценное использование — это не просто 3D-модель для визуализации, а выстроенный бизнес-процесс: по модели формируют ведомости, сметы, тендеры». В Петербурге уверенное применение BIM — у верхнего топ-15 застройщиков; в регионах ситуация еще скромнее.

Цифровые двойники зданий на базе BIM в жилищном строительстве — единичные примеры. Активнее они используются в промышленном строительстве, где модель критична для мониторинга оборудования и тренировки персонала. Промышленность начала цифровизацию раньше, поэтому там BIM-моделирование и цифровые двойники — рабочие инструменты. Главная проблема — BIM до сих пор слабо связан со стройкой. Пока исполнительная документация формируется в 2D, об эксплуатации объекта с помощью цифровой модели говорить сложно.

Владислав Митьков отметил, что в AAG BIM-модели — обязательная часть проектного процесса, но девелопер ищет баланс между глубиной моделирования и экономической эффективностью. «Мы можем потребовать смоделировать все до опоры, но окупятся ли эти трудозатраты?» Ключевая проблема — дефицит компетенций. Понимание модели нужно всей команде, включая ПТО, но таких специалистов на рынке мало. При этом AAG использует BIM и для продаж: клиент может «пролететь» над будущим кварталом, увидеть вид из окна еще до строительства.

Илья Анисимов заметил, что экономический эффект BIM очевиден на этапе проектирования инженерных систем. Он вспомнил типичные коллизии: «Когда проектируешь не в 3D, монтажники упираются воздуховодом в канализацию — начинается бесконечная переделка». Возможность заранее выявлять коллизии и автоматизировать спецификации — главные аргументы в пользу BIM. Проект постоянно меняется, а модель сама пересчитывает все данные. Его компания потратила ресурсы на создание библиотек для Revit, и эти вложения окупились.

Нормативные ограничения остаются сдерживающим фактором. Кира Беспрозванная отметила нехватку обязательных стандартов BIM — существующие документы носят рекомендательный характер. «Часто компании копируют стандарты крупных игроков или зарубежные требования, которые неприменимы в российских реалиях». Примером стала разработка внутренних стандартов Архитектурным бюро Setl в системе Renga. Владислав Митьков добавил: «Если бы все нормы были обязательными, мы бы не сдали ни одного проекта».

Посчитать прямую окупаемость цифровизации сложно. Илья Анисимов сравнил это с вопросом «Если я брошу курить, насколько дольше проживу?» — прямого ответа нет, но это правильно. Его цифровизация началась после финансового провала из-за отсутствия контроля закупок. «Я хотел при подписании счета понимать: укладываюсь ли в бюджет, не покупаю ли лишнее, не заказывают ли повторно. Всё». Кира Беспрозванная согласилась, что эффект складывается из многих параметров: сокращения сроков, экономии на материалах, минимизации ошибок. BIM позволяет выявлять коллизии на стадии проектирования, когда исправление дешевле. Системы класса «Среда общих данных» (Common Data Environment) дают один из самых ощутимых эффектов, исключая попадание на стройку устаревших чертежей. «Строители физически не могут получить неутвержденную документацию — система выдает только актуальные версии».

Цифровизация сокращает скрытые издержки: время высокооплачиваемых специалистов. «Можно посчитать экономию на бумаге, но сложнее оценить, сколько времени высвобождается у ГИПов и руководителей проектов», — отметила Кира Беспрозванная. Владислав Митьков признал, что девелоперам сложно точно оценить экономику: «Это не история „купили систему и сразу начали экономить“. Сначала компания тратит ресурсы на внедрение, обучение, адаптацию — процесс может длиться годами». Настоящая ценность становится заметна, когда компания уже не может работать по-старому.

Системы «умного дома» постепенно становятся частью даже массового жилья, хотя в разных сегментах под этим понимают разный набор технологий. Директор по внедрению цифровых сервисов ГК «А101» Татьяна Файнблит отметила: в комфорт-классе «умный дом» остается на базовом уровне (камеры в общих зонах без сложной аналитики), а в премиальном сегменте девелоперы строят полноценную цифровую экосистему — с зональным климат-контролем, мультирум-системами, интеллектуальными замками и аналитикой видеопотока. Стоимость в комфорт-классе — 15–25 млн рублей на дом (60–150 тыс. на квартиру), в премиуме — более 30 млн на общедомовую инфраструктуру и от 350 тыс. на квартиру. Самыми дорогими элементами остаются BMS-системы, инженерное оборудование и интеллектуальное видеонаблюдение.

Андрей Бородин рассказал, что в проектах компании используется собственная платформа inHOME, встроенная в концепцию «разумного девелопмента». Система внедряется на этапе проектирования и дорабатывается после ввода в эксплуатацию. Илья Анисимов отметил важность бытовых сценариев, которые формируют новое представление о комфорте: «Шлагбаум открывается автоматически, дверь через телефон, курьер звонит в приложение — и я могу открыть дверь из другого города. Даже отсутствие необходимости передавать показания счетчиков — счастье». Владислав Митьков подтвердил, что системы контроля доступа и «умные» сервисы становятся главными в развитии ЖК, но любая технология влияет на стоимость жилья и эксплуатационные расходы, которые в итоге оплачиваются жильцами.

Продажи недвижимости уже фактически стали цифровыми. Татьяна Файнблит отметила глубокое проникновение технологий в эту сферу: онлайн-шоурумы, интерактивные конфигураторы, 3D-туры. «Клиент может собрать квартиру под себя в реальном времени: выбрать отделку, планировку, сразу увидеть стоимость». Веб-платформы и чат-боты с CRM работают круглосуточно, принимают заявки, рассчитывают ипотеку, сегментируют клиентов. Автоматизация расширила географию продаж. Технически и юридически рынок почти готов к покупке «в один клик», но главным ограничением остается психология покупателей — большинство хотят хотя бы коротко поговорить с менеджером.

Андрей Бородин также считает, что значительная часть сделки перешла в онлайн: бронирование, ипотека, подписание договоров, регистрация в Росреестре — без посещения офиса. «Для клиента экономия времени и возможность купить из любой точки, для девелопера — ускорение и расширение аудитории». Михаил Малыхин подтвердил, что блок продаж в Setl Group полностью цифровой — от CRM до сервисов для агентств и полностью цифровых сделок для покупателей.

Главный барьер цифровизации сегодня — не покупка ПО, а перестройка логики работы. Андрей Бородин подчеркнул: самое сложное — добиться, чтобы разные системы начали «разговаривать» друг с другом. Требуется унификация процессов, единые стандарты данных и развитие компетенций сотрудников. Владислав Митьков добавил, что рынок переполнен цифровыми продуктами, особенно вокруг AI, но большинство компаний еще не выстроили базовую инфраструктуру. «Пока у компании не автоматизированы базовые процессы, внедрение AI — зачастую ради хайпа. Нужно сначала наладить обмен данными между системами». Кроме того, каждый сервис пытается встроить своего бота, но это не создает единую экосистему. Девелоперу нужен собственный центр обработки данных и обученная модель, но это огромные трудозатраты.

Илья Анисимов убежден, что ИИ начнет менять сами профессии. «Сейчас технологии дошли до того, что ИИ способен автоматически разводить инженерные сети. Задают параметры — и он за минуты строит схему. Проектировщики в ближайшие пять лет серьезно почувствуют изменения». Генеративное проектирование уже позволяет в реальном времени менять концепцию квартала: увеличить машиноместа, изменить квартирографию, пересчитать инсоляцию — раньше это занимало месяц, сейчас минуты. Следующий этап — отказ от привычных интерфейсов в пользу AI-агентов. «Человек хочет просто спросить: сколько потратили на арматуру в феврале, у какого поставщика лучшая цена? И агент должен дать ответ. Это настоящая революция».

Пока рынок ищет рабочие сценарии применения AI. Владислав Митьков отметил, что 99% таких сервисов зарубежные и не учитывают российские нормативы и строительную специфику. Отдельный вызов — безопасность данных. Кира Беспрозванная подчеркнула: «Очень важная тема — безопасность, особенно при подключении AI к корпоративным системам и базам данных». Однако рынок движется к интеллектуальным сервисам, собирающим информацию из разных систем. Уже появляются решения для «умного поиска», интегрированные с Pilot-BIM и другими системами. Еще одно перспективное направление — AR-технологии на стройке: при стройконтроле можно навести планшет на стену и увидеть, где должна проходить труба. «Но для этого необходима актуальная BIM-модель».

Даже самые активные сторонники цифровизации признают: рынок только подходит к новому этапу. Главной задачей ближайших лет станет не погоня за модными технологиями, а создание работающей цифровой среды, в которой все процессы — от проектирования до эксплуатации — будут действительно связаны между собой.