Колтушская резервация

Статус достопримечательного места, присвоенный Колтушам и окрестным населенным пунктам, накладывает ограничения на 17,5 тыс. жителей. Для частных домов с 7 июля регламентируются высота, цвет и материалы отделки стен. В некоторых местах запрещено ставить автомобиль или даже проезжать. Требования изложены во вступившем в силу приказе Минкультуры.

На Колтушской возвышенности расположен Институт физиологии, основанный в 1925 году академиком Иваном Павловым, создателем науки о высшей нервной деятельности и рефлексах. Научный городок в селе Павлово включён в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО ещё в 1990 году. Памятником признано почти полсотни строений, включая дом-музей Павлова, памятник ему с собакой, жилые дома сотрудников, собачники, баню-прачечную и другие объекты.

В феврале 2024 года Министерство культуры РФ объявило объектом культурного наследия (ОКН) федерального значения всю территорию города Колтуши, села Павлово, деревень Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости — около 775 гектаров. Этому предшествовала историко-культурная экспертиза, проводившаяся с 2019 по 2023 годы. Эксперт, архитектор из Казани Ольга Авксентьева, отметила, что «формирование многоэтажной плотной жилой застройки ведётся при отсутствии соответствующей социальной инфраструктуры», а также недостаточное количество рабочих мест. По её словам, в заседаниях совета участвовали «представители общественности от Колтушей, обеспокоенной намерениями застройки ценных природных ландшафтов». Авксентьева резюмировала: «С точки зрения общественников, предлагаемый проектом [признание ОКН] баланс сохранения ценного природного ландшафта и уже освоенных территорий, является оптимальным».

После публикации документа в ведомство поступило более десятка восторженных отзывов и просьб ускорить принятие решения. Среди поддержавших — руководство Института физиологии им. И. П. Павлова РАН, муниципальные депутаты, группы общественников. Колтушский лыжный клуб заявил: «Среди наших воспитанников есть члены сборной России по лыжным гонкам, победители и призеры различных соревнований самого высокого уровня».

Министр культуры Ольга Любимова подписала требования (ограничения) на использование оказавшихся в зоне участков, домов и осуществление деятельности ещё в декабре 2025 года. Однако регистрация и правовая экспертиза в Минюсте затянулась: документ возвращался на доработку. Только 23 июня приказ прошёл регистрацию и 7 июля вступает в силу. Документ делит территорию на две большие зоны (ДМ-1 и ДМ-2) и 23 подзоны.

Самые строгие меры действуют в границах ДМ-1, куда попали и сельхозугодья фермеров: запрещается строительство, организация парковок (кроме специально оборудованных мест) и передвижение автотранспорта вне улично-дорожной сети, установка наружной рекламы, а также любая «хозяйственная деятельность, оказывающая негативное воздействие на природный ландшафт и создающая угроза экологической и пожарной безопасности». В зоне ДМ-2 ограничения мягче, но многие сформулированы абстрактно. Например, запрещается «фрагментарная отделка и покраска фасадов», а также «хаотичное размещение на фасадах зданий, формирующих территории общего пользования, кондиционеров, антенн и иного инженерного оборудования, информационно-рекламных вывесок». В отделке предписано использовать натуральные материалы (камень, лицевой кирпич, кирпич и штукатурка под покраску, дерево, металл) или их имитацию, а цвета — неяркие.

Для каждой подзоны установлены высотные ограничения, чаще всего от 12 до 20 метров. В документе указано: «Устанавливаемые на крыше дымоходы, вентиляция, антенны и иное инженерное оборудование в расчёте высоты не учитываются».

В Комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что «эксплуатация объектов, реконструкция и новое строительство будут возможны исключительно согласно требованиям, определённым Министерством культуры РФ». Документ обязателен к учёту при разработке генпланов, правил землепользования и застройки, а также при благоустройстве.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров считает, что новые требования отразятся на использовании существующих строений: «Так как объект получил статус „Достопримечательное место“ (а не ансамбль или памятник), режимы использования там специфические. В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды. То есть возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Владельцы участков не смогут просто так увеличить площадь дома, если это изменит облик. Запрещена любая деятельность, способная изменить гидрологию, рельеф или нарушить панорамы. Даже прокладка водопровода или строительство погреба может потребовать археологического надзора».

Юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко придерживается схожего мнения: «Статус „достопримечательного места“ устанавливается в отношении крупных территорий с целью сохранения объёмно-пространственных, планировочных, архитектурно-стилистических характеристик, ценных элементов застройки и благоустройства. Любое строительство или реконструкция должны проходить историко-культурную экспертизу. В ряде случаев вводятся даже нулевые параметры застройки, что блокирует развитие территорий. Однако если дом или иной объект до признания ОКН был возведён законно, собственник вправе продолжать его эксплуатацию».

Настороженно к решению относятся работающие в Колтушах девелоперы. Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (коттеджный посёлок «Колтуши парк») Игорь Карцев отметил, что владельцы домов должны будут согласовывать с органом охраны памятников любые изменения строений. По его мнению, «введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ установленных зон и является примером того, что даже заранее предусмотрев все возможные градостроительные риски, девелопер может столкнуться с неожиданными вновь выявленными обременениями или полным запретом нового строительства».

В декабре 2025 года Конституционный суд России рассмотрел вопрос ограничения прав владельцев участков и строений, оказавшихся в зоне охраны ОКН. Суд подтвердил обязанность государственного органа (в случае Колтушей — Министерства культуры) возместить собственнику убытки, связанные с невозможностью использования земли по назначению, или выкупить участок с недвижимостью. В постановлении отмечается: «Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определённости».

Однако далеко не все жители Колтушей разделяют воодушевление от признания территории культурным достоянием. Участки, принадлежащие Андрею Клементьеву и Таисии Сахаровой (общая площадь почти 11,2 гектара) в селе Хирвости, попали в зону «с ценным природным ландшафтом и особо охраняемыми природными территориями». Согласно ЕГРН, это земли сельскохозяйственного назначения, выделенные для фермерского хозяйства. В аналогичной ситуации оказалась собственница двух гектаров Анна Малапур. Их обращения в Минкультуры проигнорировали. В заключении ведомства указано, что проект границ был рассмотрен на совещании в Институте физиологии с участием представителей Комитета по градостроительной политике Ленобласти, руководства Колтушей и общественной организации «Спасем Колтуши» и согласован.

Попытка Клементьева и Сахаровой оспорить приказ ведомства также не удалась. Верховный суд России заключил: «Включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности». Апелляционная коллегия поддержала это решение.