Верховный суд защитил гаражи от сноса

Владельцы гаражей получили судебную защиту от произвольного изъятия земли: Верховный суд России указал на необходимость учитывать сложившуюся застройку при градостроительном планировании. Решение основано на статье 34 Градостроительного кодекса, которая требует при установлении границ территориальных зон опираться на существующее использование земель.

Поводом для разбирательства стал конфликт в Рязани. Участок площадью 15,8 тыс. кв. м находился в бессрочной аренде у кооператива «Ион-1» с 1999 года. Однако городские власти утвердили план застройки этой территории жилым кварталом, после чего автовладельцу отказали в выкупе 25 кв. м под гаражом. Рязанский областной суд встал на сторону администрации, сославшись на то, что новая документация отменяет прежнюю.

Верховный суд отменил это решение, подчеркнув: «При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего использования земель». Это прямая ссылка на пункт 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса. Суд указал, что сама по себе смена градостроительной документации не лишает собственника права на землю.

Аналогичные проблемы характерны для Санкт-Петербурга. Ещё в 2007 году вице-губернатор Александр Вахмистров заявил о планах избавиться от «плоских» гаражей, назвав их «уродующими лицо города». В результате прокладки Широтной магистрали (ШМСД) в Красногвардейском и Невском районах демонтируют более трёх тысяч боксов.

Петербургские суды нередко отказывали владельцам гаражей в приватизации. Например, один автолюбитель купил гараж на Долгоозерной улице в 1995 году, но в 2008 году город решил построить на этом месте больницу. Суд признал, что реализация проекта комплексного развития территории позволяет отказать в предоставлении участка в собственность. Аналогичное решение вынесли по гаражу на территории КАС «Северная», построенному в 1968 году – договор аренды не продлили из-за планов строительства социальных объектов.

Эксперты положительно оценивают позицию Верховного суда. Юрист Игорь Шануренко отметил: «Оно направлено на защиту права всех собственников, в том числе миллионов владельцев гаражей по всей стране». Директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин добавил: «Верховный суд закрепляет важный принцип: если участок десятилетиями использовался под гаражи, смена градостроительной документации не должна автоматически вести к утрате прав. Теперь в спорах можно опираться не только на формальные документы, но и на реальное, исторически сложившееся использование земли».

Действующий с сентября 2021 года закон о «гаражной амнистии» предусматривает упрощённую регистрацию прав на капитальные гаражи. Однако на практике капитальными признаются далеко не все строения – даже кирпичные и железобетонные боксы часто не проходят эту квалификацию. В одном из дел суд указал: «Для отнесения объекта к недвижимости, помимо прочной связи с землей, необходимо, чтобы объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением разрешительной документации».

Журналистам удалось обнаружить лишь одно положительное решение по «амнистии» в Петербурге. Елена Егорова, унаследовавшая гараж 1959 года постройки на улице Комиссара Смирнова, доказала его капитальность: бетонный ленточный фундамент, кирпичные стены, железобетонные плиты, подведённое электричество. Суд признал невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба.

По мнению юриста Игоря Шануренко, понятие объекта капитального строительства сформулировано неудачно, поэтому «гаражная амнистия» в Петербурге хромает – потребуется не одно решение Верховного суда, чтобы она заработала. Во Всероссийском обществе автомобилистов (ВОА) отметили, что большинство боксов не признаются капитальными. Представитель ВОА Георгий Красавцев заявил, что цели амнистии уже достигнуты: боксы регистрируются как движимое имущество с выдачей паспорта, все гаражи ВОА оформлены.

Член Общественной палаты Александр Холодов указал, что в Петербурге не принят городской закон для реализации амнистии, а большинство гаражей входят в кооперативы, что требует выделения отдельных участков (например, 3×6 метров) с планом и документами. Фактически закон 2011 года о правах владельцев недвижимости регулирует лишь процедуру сноса. Комитет по управлению городским имуществом установил базовые компенсации: 46 тыс. рублей за металлический бокс, 63 тыс. – за железобетонный, 67 тыс. – за кирпичный. Однако реальная стоимость часто превышает сотни тысяч.

Пример: железобетонный гараж Александра Сосновских на территории ГСК «Дружинников ГАИ» экспертиза оценила в 560 тыс. рублей. Участок был предоставлен в 1968 году, но попал в зону строительства ШМСД. Смольнинский районный суд взыскал эту сумму с АО «ЗСД», но апелляция применила «прайс» КУГИ и урезала выплату до 80 тыс. рублей.