Запрет на стройки в зонах подтоплений: как это ударит по Петербургу

В России вступили в силу поправки к Водному кодексу, которые напрямую запрещают возведение капитальных объектов в границах зон затопления и подтопления. Для Петербурга, значительная часть которого расположена на островах и в низменных прибрежных районах, это стало серьёзным вызовом. Новые нормы уже заставили застройщиков и городские власти пересматривать планы по ряду знаковых проектов.

Федеральный закон № 301, подписанный в начале августа, внёс изменения в Водный кодекс и закон «О безопасности гидротехнических сооружений». Ранее статья 67.1 Водного кодекса запрещала строительство в зонах подтоплений лишь при отсутствии инженерной защиты, что оставляло возможность для манёвра. Новая редакция пункта 5 этой статьи исключает любые исключения: в зонах затопления и подтопления теперь нельзя осваивать территории для капитального строительства, за исключением мер по инженерной защите от негативного воздействия вод.

Зоны затопления и подтопления — это один из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), которые фиксируются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Каждый муниципалитет, включая Петербург, ведёт собственные ПЗЗ, где эти зоны отражены на картах.

Чтобы проверить, попадает ли конкретный участок в зону риска, петербуржцы могут воспользоваться Градостроительным порталом КГА. Для этого нужно в разделе «Открытые сведения ИСОГД» выбрать слой «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга», затем «Приложение 4» и «Зоны затопления и подтопления». Альтернативный способ — скачать приложение № 4 к ПЗЗ с сайта Комитета по градостроительству. Жители других регионов могут аналогичные сведения искать в региональных ПЗЗ или заказать выписку в Росреестре, где перечислены все ограничения по участку.

Возможна ситуация, когда данные ПЗЗ и публичной кадастровой карты Росреестра различаются. Постановление правительства № 360 от 18 апреля 2014 года гласит, что зоны считаются установленными только с момента внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В ходе проверки, проведённой «Фонтанкой», выяснилось: даже если на кадастровой карте зона не отображается, выписка из ЕГРН содержит эти ограничения. Поэтому при покупке или строительстве стоит ориентироваться именно на выписку из ЕГРН.

Новые ограничения уже затронули несколько крупных проектов. Территория между ЗСД, Яхтенной и Камышовой улицами, где планировался новый зоопарк, полностью попадает в зону затопления. В комитете по инвестициям Смольного заявили, что изучают возможные последствия изменений для проектов, но конкретных решений пока нет. Частично в зоне оказался и туристический кластер «Санкт-Петербург марина» в Горской. На Петровской косе, где хотят построить яхт-клуб, «запретная» земля включает лишь существующие постройки, новое строительство там не предусмотрено проектом планировки.

Более серьёзные риски — у проектов «Лахта-2» и «Лахта-3»: их участки частично находятся в зоне затопления. На Васильевском острове, на улице Беринга, в зоне риска оказалась стройплощадка жилого дома для сотрудников ФСБ — хотя архитектурный облик здания был согласован ещё в январе 2025 года, разрешение на строительство до сих пор не выдано. Зато второй выход со станции метро «Приморская», который расположен рядом, оказался за границами зоны. Также под удар попали многие прибрежные участки в Курортном районе, где планировалось индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Застройщики признают, что ситуация остаётся неопределённой. Один из крупных девелоперов отметил, что ясности не будет до конца года: никто не знает, придётся ли отказываться от проектов или можно будет согласовать меры по защите от подтопления. Глава «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов пояснил, что запрет касается проектов, не успевших получить разрешение на строительство до вступления закона в силу. Его организация подготовила предложения по смягчению новеллы, но рассматривать их будет уже новый состав Госдумы. В частности, предлагается разрешить строительство при наличии комплекса мер, нейтрализующих негативное воздействие вод, а также ввести переходный период до 1 января 2028 года для проектов с готовой документацией.

Остаются и другие вопросы: подпадает ли реконструкция существующих объектов под запрет, и потребует ли изменение ПЗЗ общественных обсуждений. Власти Петербурга уже начали работу над Генеральной схемой берегозащиты, которая должна определить участки, нуждающиеся в укреплении берегов. Этот документ, как ожидается, войдёт в Генплан города и станет основой для будущих решений.

Поскольку федеральный закон имеет приоритет над региональными нормами, петербургским чиновникам предстоит привести свои акты в соответствие. Пока в комитетах по градостроительству и природопользованию не дали разъяснений, как именно они планируют применять новые правила.

Эксперты сходятся во мнении, что последствия новеллы будут ощутимы для всего строительного рынка города. Девелоперам придётся либо доказывать, что их участки не входят в зоны риска, либо разрабатывать дорогостоящие инженерные решения. В ближайшее время стоит ожидать первых судебных споров и административных разъяснений.