Особняк Брюллова: путь от руин до «Брюллофта»

Трехэтажный особняк на Кадетской линии, 21, известный как дом Брюллова, после долгих лет запустения превратился в общественное пространство «Брюллофт». Предприниматель Александр Басалыгин, взявший здание в аренду, рассказал о процессе восстановления памятника в интервью.

В 2022 году права аренды по городской программе «Памятник за рубль» получила компания «БС АРТ ДЕВ». Позже к проекту присоединились Михаил и Евгений Скигины. Условия программы требовали от инвесторов полной реставрации и адаптации здания под современные нужды.

Сегодня фасад особняка сияет свежестью, а работы в интерьерах завершены. Внутри чисто и просторно, хотя пока еще пустынно. В залах установлены стенды с фотографиями, показывающими состояние дома до реставрации и после первоначальных противоаварийных работ.

«На фото все уже чистое, без мусора. Мусора здесь было по пояс. Когда мы разбирали завалы в каретном сарае, нашли множество фрагментов керамики. Думали, это просто старые изразцы. Но когда в Академии наши находки атрибутировали, оказалось, что это керамика еще допетровских времен — двух или трех школ, в том числе, и смоленской. То ли Брюллов, то ли Сюзор собирали русскую керамику. В этой коллекции была даже керамика XVII века. Из любопытного: мы нашли формы для мармелада. Они, скорее всего, более позднего времени, но тоже дореволюционного. Мы изготовили копии этих форм, так что в «Брюллофте» будет продаваться такой вот исторический мармелад», — поделился находками Александр Басалыгин.

По словам предпринимателя, решение участвовать в торгах было спонтанным. «Это был хороший способ просто не сойти с ума. В конце 2022 года мы случайно зашли на торги. Увидели два двора и подумали: «Здесь выйдет классное общественное пространство». Было непонятно, сколько на это понадобится и денег, и сил. Изначально была задача сделать проект за год. В итоге мы потратили 2,5 года», — рассказал он.

Реальные расходы значительно превысили первоначальные оценки. «Мы потратили около 500 млн рублей. Сначала предполагали, что сможем уложиться в 200 млн, потом смета выросла до 300 млн, до 400 млн… Вы ещё учтите, мы заплатили бюджетных платежей около 50 млн (стоимость аренды в рамках городской программы «Аренда за рубль» — прим. ред.). И это показало, что были и другие желающие арендовать здание. А мы жутко не любим уступать, если настроились. К слову, на тот момент покупка такого дома обошлась бы примерно в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Площадь дома Брюллова — около 2000 кв. метров. Соответственно, такое здание бы торговалось в собственность по цене примерно 60 млн рублей», — отметил Басалыгин.

Несмотря на сложности, предприниматель не жалеет о решении. «Да. Мы в итоге получили удовольствие. Этот дом был в почти уничтоженном состоянии. Вы же знаете историю, что с 2000-х годов он вообще пустовал. Здесь была библиотека, потом планировали открыть музей исламской культуры. Это очень старый дом. Здесь повсюду новые помещения пристраивались к внешним стенам, на самом деле. И внутри коридоров оказались старинные брандмауэрные стены, кое-где даже сохранилась лепнина. И вот когда в Петербурге видишь такие вещи — понимаешь, что это самые старые дома в городе. Как мы реставрировали — это, конечно, отдельная история. Видите кирпичную лестницу? Мы закупали дореволюционные кирпичи отовсюду, привозили, вручную отбирали и делали вычинку. Сейчас такие лестницы уже большая редкость».

В Помпейском зале, жемчужине здания, намеренно оставили фрагменты старинных и советских обоев, а также элементы оригинальной росписи. «Мы сохранили и следы советской реставрации, и следы периода Брюллова, и всех, кто что-то в нём делал. Иногда люди приходят и спрашивают: «А когда реставрация начнётся?» Но мы не хотели превращать интерьер в идеально новое полотно, мы хотели оставить и зафиксировать, музеефицировать все следы разных эпох. В здании есть очень старые стены, старые окна, брандмауэр еще елизаветинской эпохи. Поэтому в особняке можно заметить внутренние стены, которые когда-то были внешними», — пояснил реставратор.

Здание находилось в аварийном состоянии из-за отсутствия отопления и постоянного разрушения. «Нам пришлось буквально везде провести инъектирование стен (метод укрепления — прим. ред.) и серьезно усилить фундамент. Здание было в ужасном состоянии. Оно же стояло без отопления много лет и разрушалось. Я думаю, что дом года через два бы просто рухнул», — добавил он.

На третьем этаже, где когда-то была спальня детей Брюллова, сохранились декоративные розетки на потолке, изуродованные в советские времена перегородками коммунальной квартиры. Несмотря на то, что они не входят в предметы охраны, арендатор решил их восстановить. «Мы озадачились, восстановили здесь розетки и сделали музеефикацию того, что было под штукатуркой. По-другому никак. Понимаете, мы уже относимся к этому дому, как к своей квартире».

Сейчас уже сданы 70% помещений будущим резидентам. Среди них — книжный магазин «Листва», который откроется в бывшей советской библиотеке. «Мне очень нравится идея такой преемственности, чтобы именно здесь торговали книгами».

Однако окупаемость проекта под вопросом. «Вряд ли. До двадцать шестого года она была, когда смета еще была в границах 300—400 млн. Но тогда и рынок арендаторов еще был. Чтобы вы понимали: в прошлом году у нас было по 900 уникальных заявок от арендаторов в месяц. Сейчас он умер. В помещении, где столовались квартиранты Брюллова, который сдавал часть помещений внаем, должно было открыться кафе «Аппетит». Они внесли аванс, а неделю назад позвонили и рассказали, что передумали открывать новые заведения — время такое. Для другого кафе мы специально привезли поваров из Индии, чтобы готовить индийскую еду. Через полгода поваров пришлось отправить обратно домой, потому что до сих пор не удалось получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию», — посетовал Басалыгин.

Говоря о рынке малого бизнеса, он признал: «Мне невыгодно говорить, как есть, но я скажу: отток невероятный, если честно».

Идея превращать заброшенные исторические здания в общественные пространства пришла к Александру еще в юности. «Когда я начал заниматься недвижимостью, мне было 19 лет. Помните период, когда все ненавидели градозащиту, когда активисты останавливали стройки? Я всегда любил градозащиту. Я был тем человеком, который ходил и, если видел разрушающийся дом, скидывал градозащитникам фото и адрес: «Смотрите, такая красота разрушается». Самое важное, что есть в доме — это историческое наследие. Если у тебя есть что в доме посмотреть, то люди туда хотят прийти. Мне, как человеку, который занимается наполнением зданий креативными пространствами, это было очень понятно. Есть у вас красивый камин, статуя или роспись — и люди будут конкретно в эту комнату ходить, смотреть, фотографироваться. Моя любовь к градозащите зарифмовалось с тем, что мы отреставрировали дом Брюллова, в котором градозащита и появилась».

В доме Брюллова в начале XX века собирались члены общества «Старый Петербург», одним из основателей которого был зять Брюллова, архитектор Павел Сюзор. Здесь был создан музей старого Петербурга, чьи экспонаты позже легли в основу музея истории города.

В начале 2010-х годов Александр и его партнеры искали по городу разрушающиеся здания, облепленные зеленой сеткой, и предлагали их арендовать. «И все надо мной смеялись. Мы, двадцатилетние, приезжали на стареньком желтом «Фольксваген жук» и говорили: «Здравствуйте. Мы хотим взять ваше здание». Владельцы спрашивают: «За сколько?». «Двести рублей за метр». Они такие: «Блин, вы что, больные? Зачем вам?». Отвечаем, мол, мы его запустим. «Так там нет электричества, идиоты!» После бесконечных подобных диалогов в июне 2013 года мы, наконец, нашли первое здание. И буквально после этого нашли ещё три. И все взяли в аренду. Так появились общественные пространства «Архитектор», «Третий кластер», «Флигель» и KORPUS-2. При том, что денег тогда еще не было. И мы арендовали здания на деньги, которые нам вносили от предоплат следующие арендаторы», — вспоминает он.

Спрос на такие помещения был огромным. «Спрос был бешеным. Была очередь. У нас было 150-200 звонков за день — и это даже без нормальной рекламы. В каком-нибудь популярном городском СМИ о нас выходила публикация, и после этого приток желающих был такой, что мы могли полздания сразу заселить. Все хотели открыть бизнес в начале 2010-х годов. Все хотели открыть бар, ресторан, бургерную, магазин кроссовок, магазин одежды. И всем нужна была площадь. А у нас был формат, который до сих пор сохранился, что мы не напрягаем арендаторов: делай, что хочешь, только плати аренду, не ломай здание и не мешай соседям. Часто арендаторам ставят множество условий: запрещают ремонт под себя делать и прочее. Мы это упростили».

«Сейчас это уже немыслимо звучит, но тогда мы непрерывно занимались тем, что выбирали. Даже сейчас, на самом деле, стараемся выбирать, просто выбирать часто не из чего. Это была такая эпоха, когда прямо весь Петербург пытался стать коммерсантом. У нас был серьёзный рост креативных малых предпринимателей. Со временем ландшафт сильно изменила интернет-торговля и уход бизнеса на маркетплейсы. Но глобально было круто. Была возможность выбирать, в том числе, по концепции».

По словам Басалыгина, они были одними из первых в Петербурге, кто начал сдавать креативные пространства. «До нас ими занимались только «Этажи», которые были вообще первыми в России, они начинали еще в 2007 году. Но они вплоть до 2016 года особо не занимались арендой, все это множество магазинов, кафе — это были их собственные маленькие бизнесы. Когда мы начинали, мы занимались непосредственно арендой. Мы пытаемся сделать площадку, шоу-помещение, подбираем резидентов, чтобы люди приходили в это здание. Задача была, чтобы люди, которые к нам пришли, в наших помещениях могли максимально реализоваться, а мы могли зарабатывать за счёт того, что они реализовались и люди хотят к ним, например, присоседиться за счёт кластеризации. Вот в чём история нашей компании. Касаемо исторических дворцов и особняков — это вообще только наша история, все же всегда тяготели к заводам, другим промышленным зданиям как площадкам для создания общественных пространств».

Секрет создания популярных мест, по его словам, прост: «У нас есть формула идеального пространства. В нем должна быть общественная зона, например, двор. Это должно быть историческое наследие. Ну и третье, самое важное, должны быть сильные резиденты. Потому что если есть где выпить вкусный кофе и где можно вкусно поесть, люди возвращаются. Конечно, в разные годы были разные вещи, которые привлекали людей. Сейчас вот у нас очень много театров, концертных площадок, стендап- и ивент-площадок. Раньше было популярным «В Питере пить», было много баров. И я считаю, что мы сыграли какую-то роль в создании образа города, как места, где можно весело тусоваться и куда надо ехать за веселым выходным отпуском».

«Если тогда было время экономического оптимизма, то сейчас время пессимизма. Сейчас всё просто очень дорого стало. Рестораторов нету, потому что очень дорого строить рестораны, материалы дорогие, НДС вырос, зарплаты и кредиты подорожали. Я был в Сербии в этом году. Туда из России приехало около 300 000 человек. Я гулял и наблюдал, что эти люди там пооткрывали — кто парикмахерскую, кто барбершоп, кто шаверму, кальянную, студию маникюра. А ведь это же всё наши люди, которые должны у нас в Петербурге и в России открывать эти заведения».

Отвечая на вопрос о количестве заброшенных зданий в центре, он сказал: «Да. Надо заметить, с тех пор сильно изменилась и структура собственности. Эти заброшки немножко подрасторговали, попередавали новым пользователям. И в целом государство действительно очень много сделало для сохранения памятников. Вот у нас принято ругать КГИОП (комитет по охране памятников — прим. ред.), а они на самом деле проделали большую работу».

На вопрос, планирует ли он еще участвовать в подобных проектах, Басалыгин ответил: «Стопроцентно могу предположить, что я впишусь. Но точно не сейчас. Мне нужно отдохнуть».