Аренда на окраинах Петербурга растет быстрее

Исследование рынка аренды в Санкт-Петербурге выявило смену трендов: периферийные районы показывают активный рост цен, в то время как центральные локации стагнируют. Анализ, проведенный по данным объявлений, свидетельствует, что вид на море в Кронштадте может оцениваться выше, чем квартира у станции метрополитена, а исторический Петродворец устанавливает новые ценовые рекорды. Сравнение четырёх различных районов — Петродворцового, Приморского, Кронштадта и Васильевского острова — показало, что спокойствие и зелёные зоны удаленных территорий за год подорожали на 10–25%, опередив как инфляцию, так и общую городскую стагнацию.

Методология сравнения

В фокусе анализа оказались однокомнатные квартиры, студии и трехкомнатные квартиры. Двухкомнатный сегмент был исключен из выборки для обеспечения корректности сравнений, поскольку он часто формируется за счет перепланировок из «однушек» или «трешек».

Петродворцовый район: зелёная окраина входит в моду

Район, ранее считавшийся бюджетной альтернативой для готовых к компромиссу в пользу экономии, демонстрирует рост стоимости. По данным анализа 21 объекта, средняя месячная аренда однокомнатной квартиры составляет 30 тысяч рублей, студии — 28,5 тысячи, а трёхкомнатной — 67,2 тысячи. «Однушки» формируют 72% местного предложения (38 объявлений), студии — 15% (8 объявлений), «трешки» — 13% (7 объявлений).

Наибольшие суммы запрашивают за трёхкомнатные квартиры в старом фонде: 98 и 100 тысяч рублей в домах 1935 и 1840 годов постройки соответственно. Дизайнерский ремонт в двухуровневой «однушке» в особняке до 1917 года поднимает цену до 50 тысяч — почти вдвое выше средней по району.

Динамика цен ярко выражена: квартиры, сдававшиеся за 15–20 тысяч в 2020–2022 годах, теперь оцениваются в 25–30 тысяч. Рост за пару лет достиг 30–50%. Ключевыми ценообразующими факторами стали не близость к метро (его здесь нет), а наличие дизайнерского ремонта и год постройки. Студии в домах после 2000 года стоят в 1,5–2 раза дороже советских аналогов. Удаленность от центра более не является причиной для значительных скидок. С 2022 года «однушки» подорожали на 30–40%, студии — до 50%, «трешки» — на 28–30%. Годовой рост цен в районе составил 8–25%.

Кронштадт: островная надбавка

Рынок аренды Кронштадта отличается ограниченным предложением — всего 15 объявлений (11 «однушек», по 2 студии и «трешки»). Средняя стоимость однокомнатной квартиры — 42 тысячи рублей, студии — 43 тысячи, трёхкомнатной — 53 тысячи. Островное положение добавляет своеобразную «премию».

«Однушки» занимают 74% рынка, остальная доля поровну распределена между студиями и «трешками». В новостройках 2015–2021 годов за «однушку» просят 40–55 тысяч, тогда как в старом фонде без лифта — 26–35 тысяч. Годовой рост цен на однокомнатные квартиры составил 10%.

Основной фактор цены — состояние жилья. Дизайнерский ремонт может увеличить стоимость «трешки» с 45 до 65 тысяч, а «однушки» — с 26 до 40 тысяч. Год постройки также важен: квартира в доме без лифта (35 тыс.) дешевле аналога в новостройке (55 тыс.). Локация внутри острова значения почти не имеет.

Приморский район: опора на однокомнатные квартиры

Приморский район сохраняет статус территории со средним ценовым уровнем. Анализ 21 объекта показывает среднюю арендную ставку: 42 тысячи рублей за «однушку», 46 тысяч — за студию, 74 тысячи — за «трешку». «Однушки» доминируют, занимая 87% рынка, студии — 9%, трёхкомнатные — 4%.

Рост цен стимулируется типом жилья и качеством ремонта. Квартиры с дизайнерским ремонтом в домах комфорт-класса стоят на 40–80% дороже стандартных предложений. За два года цены выросли на 15%, за год — на 10%. «Трешки» подорожали в среднем на 14–18%. Рынок подвержен корректировкам: встречаются случаи снижения цен на 10–15% после переоценки спроса. Близость к метро добавляет к стоимости 15–20%.

Васильевский остров: премиальный сегмент с историей

Василеостровский район подтверждает свой премиальный статус высокими ставками. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры — 68 тысяч рублей (почти вдвое выше, чем в Петродворце), студии — 44 тысячи, трёхкомнатной — 94 тысячи. В структуре предложения преобладают студии (46%), далее следуют «однушки» (44%) и «трешки» (11%).

Ключевой фактор цены — локация. Район предлагает центр города, близость к Неве и метро, историческую застройку. «Однушка» в доме 1917 года на Малом проспекте может стоить 80 тысяч рублей, а с дизайнерским ремонтом в доме 2017 года — уже 100 тысяч. За два года цены на «однушки» выросли на 30–45%, на студии — на 20–50%, на «трешки» — на 42–60%. Годовой рост составил в среднем 10%.

Мнение экспертов

Согласно данным Циан, после значительного роста ставок в 2023 и 2024 годах (на 23% и 20% соответственно) аренда в Петербурге в ушедшем году подорожала лишь на 4%. Этот рост оказался слабее инфляции из-за замедления экономики, снижения темпов роста доходов, увеличения объема предложения и эффекта «высокой базы».

Наиболее заметно выросли ставки в изначально недорогих окраинных районах. Минимальный рост зафиксирован в локациях с малой долей современного жилья, включая исторический центр. Интенсивнее всего прибавила в стоимости аренда «однушек», тогда как «трешки» подорожали всего на 2%.

«Число свободных квартир (7,5 тыс. ед.) сейчас на 11% выше, чем год назад (и это одна из причин более сдержанного роста ставок). Сказались и общее охлаждение рынка, и то, что в аренду поступило много квартир от несостоявшихся продавцов, которым сложно было реализовать недвижимость», — пояснил главный аналитик Циана Алексей Попов.

Рост средних ставок также подогревается увеличением доли квартир в новостройках, которые априори дороже. 2025 год, по мнению аналитиков, следовал сезонным трендам: затишье в январе-мае, рост летом и осенью, коррекция в ноябре и декабре. Изменилась структура предложения: стало больше арендодателей, не готовых сразу предлагать длительные сроки, а также тех, кто рассматривает и долгосрочную, и посуточную аренду.

Устойчивый рост ставок возобновится с началом высокого сезона. В годовом выражении он будет менее заметен на фоне ожидаемой активизации рынка новостроек и вторичного жилья в связи с улучшением ипотечных условий. Средняя доходность от сдачи в аренду «однушки», купленной на вторичном рынке, в январе 2026 года в Петербурге составила 5,2%, а в Ленинградской области — 7,0%.