Схема Долиной: петербурженка лишилась квартиры

Многодетная семья из Петербурга потеряла квартиру, купленную у перекупщика, который приобрел жилье у потерпевшей по схеме Долиной. Суд постановил вернуть недвижимость первой владелице. Последние собственники остались и без квартиры, и без денег.

Как следует из решения суда, мошенники, представившись сотрудниками «Центробанка» и «ФСБ», связались с пенсионеркой Еленой и убедили ее срочно продать квартиру, чтобы защитить ее от захвата. Через агентство недвижимости женщина продала свои 56 квадратных метров всего за 3,5 млн рублей — менее чем за 50% кадастровой стоимости. В результате банковских переводов и личных встреч пенсионерка передала мошенникам не только вырученные средства, но и личные накопления, в сумме потеряв 6,7 млн рублей.

«Эффект Долиной» — неформальное название ситуаций, когда жертва мошенников продает квартиру, а затем через суд требует вернуть недвижимость. Покупатели при этом остаются без жилья и часто без перспектив вернуть вложенные деньги. Термин появился после громкого спора о квартире, которую продала певица Лариса Долина. Дело дошло до Верховного суда, который оставил квартиру за покупательницей.

Квартиру приобрела Галина — мать совладельца и гендиректора того же агентства недвижимости. В ее собственности жилье задержалось меньше чем на месяц: вскоре его за 6,75 млн рублей купили супруги Татьяна и Сергей.

Вскоре после продажи пенсионерка обратилась в полицию, что привело к возбуждению уголовного дела. Весной 2025 года Елена потребовала вернуть квартиру, и участники истории встретились в суде.

Галину и последних владельцев — Сергея и Татьяну — привлекли к делу как ответчиков. Елена обосновала свои требования тем, что находилась под влиянием мошенников, не имела намерения продавать квартиру, а цена сделки была явно занижена.

В суде Галина заявила, что купила недвижимость для перепродажи. Супруги пояснили, что приобретали жилье для проживания детей-студентов.

Суд постановил вернуть квартиру пенсионерке, обязав ее выплатить Галине 3,5 млн рублей. В решении указано, что ответчик, профессионально занимающаяся куплей-продажей недвижимости, с учетом пожилого возраста продавца, цены ниже рыночной и других обстоятельств должна была заметить порок воли продавца и усомниться в том, что пенсионерка действительно хотела продать квартиру.

Сергей заметил, что супруги являются добросовестными покупателями. Однако суд не счел это обстоятельство имеющим правовое значение, так как «добросовестность приобретателя является предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке».

Кто должен вернуть деньги последним покупателям, в решении не указано. Оно пока не вступило в законную силу — супруги подали апелляционную жалобу. Сергей заявил, что считает нарушенными свои конституционные права, а именно пункт 3 статьи 17 основного закона: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Если оспорить решение не удастся, супруги планируют взыскивать деньги со «своего» продавца.

«Подобные споры болезненны для всех участников, так как в большинстве случаев и продавцы, и первичные покупатели, и последующие покупатели — жертвы мошеннических схем, — прокомментировала управляющий партнер бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. — В нашей практике мы сталкивались с сопровождением спора по недвижимости от каждой из сторон и можем отметить, что продавцы, действительно, подпадают под прессинг и давление, каждый их шаг контролируется мошенниками, а тексты ответов пишутся и заучиваются, поэтому даже на сделке у нотариуса непросто распознать действительную волю продавца».

Эксперт отметила, что такие споры чаще встречаются на первом звене сделок, до перепродажи третьему лицу. Обычно после получения денег мошенники ослабляют контроль, пострадавшие приходят в себя и осознают, что произошло.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать имущество, если оно утеряно собственником или лицом, которому было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Юрист подтвердила: в данном случае добросовестность приобретателя не имеет значения, важны обстоятельства выбытия имущества из собственности — отсутствие воли первого продавца.

«Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал: при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют. Судам в такого рода спорах устанавливают, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу — наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности», — пояснила Гузь. — Поэтому нельзя сказать в данном деле, что нарушены интересы конечного собственника».

Отсутствие в решении пункта об обязанности промежуточного владельца вернуть деньги конечному покупателю объясняется сутью спора. Елена возвращает квартиру себе (поэтому семья Татьяны и Сергея указана ответчиками вместе с Галиной), но поскольку договорные отношения по купле-продаже сложились между Еленой и Галиной, в решении речь идет только о возврате суммы по этому договору.

«Для возврата денежных средств Татьяне и Сергею необходимо взыскивать их со „своего“ продавца в отдельном споре», — подчеркнула эксперт.

Самое печальное, что у Елены и Галины может не оказаться денег и имущества в размере, достаточном для погашения задолженности.

Гузь отметила, что в подобных спорах иногда находят креативные решения — например, привлекают инвестора для возврата средств добросовестному приобретателю, квартира переходит инвестору, но первичный собственник получает пожизненное право проживания.

Эксперт перечислила юридический инструментарий, который нужно использовать в таких спорах:

«Самая же важная рекомендация касается осмотрительности. Спешка в сделках, короткий срок владения имуществом, возрастные бывшие собственники, заниженная цена имущества — это маяки, на которые стоит обратить внимание до того, как принимать решение о покупке недвижимости. Не лишним будет анализ истории перехода права собственности на актив, включая проверку вопроса о полноте расчетов, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, обследование у психиатра в день сделки», — отметила Светлана Гузь.

Общение с продавцом (особенно на первом звене) — тоже способ косвенной защиты. «Стоит привлекать к проведению сделки третьих лиц, которые смогут выступить свидетелями, а также юристов для проверки как самого недвижимого имущества, так и для дополнительного общения с покупателем, — перечисляет эксперт. — Нотариальные сделки, особенно с видеофиксацией, также рекомендованы, равно как и включение в договоры купли-продажи гарантийного блока — об отсутствии давления, понимании условий сделки и проч., использование безналичных расчетов. Возможно, также стоит предусмотреть различные штрафы на случай нарушения гарантий».

Гузь подчеркнула, что все эти инструменты, к сожалению, не дают 100% защиты и не гарантируют сохранности сделки, отсутствия оснований для ее оспаривания. Но, как минимум, создают дополнительные препятствия для мошенников, которые должны ко всему этому подготовить пострадавшего. Соответственно, шансы, что сделка не состоится или что врачи и прочие лица успеют заметить подвох, повышаются.