Застройщикам грозят выплаты 100 млрд рублей за срывы сроков

Обращение Группы «Самолет» к правительству с просьбой выделить 50 млрд рублей не стало неожиданностью для рынка. Эксперты знали о серьезных проблемах компании и ожидали подобных шагов. Однако к декабрю этого года аналогичные трудности могут возникнуть у десятка других крупных застройщиков и их клиентов. В конце года истекает мораторий на выплату неустоек за срыв сроков сдачи домов, накопленных в предыдущие годы. Предварительные оценки предстоящих выплат превышают 100 млрд рублей, и источники для их покрытия пока не определены.

Глава «Самолета» Анна Акиньшина в письме премьер-министру Михаилу Мишустину написала: «С учетом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами, просим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд руб. на срок до трех лет». Информация об этом обращении появилась 4 февраля в публикации РБК.

В обмен на финансовую помощь Акиньшина предложила государству блокирующий пакет акций компании с правом обратного выкупа, а также привлечение дополнительного финансирования на 10 млрд рублей. В письме не уточняется, что произойдет с этими 25% акций, если бюджетных средств окажется недостаточно для решения проблем и компания обанкротится.

Участники рынка отмечают, что «Самолет» лидирует в отрасли по переносу сроков сдачи объектов. Общая площадь квартир, ввод которых отложен, достигает 1,2 млн кв. м. До декабря 2025 года это не влекло серьезных финансовых последствий, но с января за каждую несданную вовремя квартиру начали начисляться значительные неустойки, выплачивать которые у компании нет возможности.

Вопрос о продлении моратория на начисление неустоек застройщикам поднял президент России Владимир Путин в декабре 2025 года. Изначально эта мера была введена в 2020 году как часть антикризисной поддержки строительной отрасли во время пандемии.

При этом другие сектора экономики, такие как судостроение, дорожное строительство, металлургия и угольная промышленность, не получили аналогичных льгот. Даже задержки в строительстве социальных объектов, например больниц или школ, влекли неустойки в разгар пандемии, не говоря уже о более позднем периоде. Только покупатели квартир не могли претендовать на компенсации.

Довольно странная форма поддержки, ставившая добросовестных застройщиков в неравные условия с теми, кто срывает сроки, изначально планировалась к продлению на 2026 год. Однако Владимир Путин выступил против.

«Полагаю, достаточно. И попрошу правительство этих мораториев не продлевать», — заявил он на предновогоднем совещании. Президент подчеркнул, что ключи необходимо передавать новоселам вовремя, а трудности строителей не должны решаться за их счет. «В целом нужно наладить системную работу, связанную с выполнением застройщиками своих обязательств», — добавил он.

Впервые мораторий на взыскание неустоек был установлен в апреле 2020 года, в период локдауна. Тогда это выглядело оправданным: офисы строительных компаний были закрыты, а цены на материалы резко выросли. Изначально действие моратория ограничивалось 1 января 2021 года, но затем его несколько раз продлевали.

Летом 2023 года мораторий формально истек, и дольщики стали обращаться в суды. Однако в марте 2024 года правительство выпустило новое постановление, продлившее запрет до 31 декабря 2025 года, с возможностью дальнейшего продления до конца 2026 года. Документ также распространял действие моратория на договоры, заключенные до его принятия.

Суть моратория заключалась в том, что при расчете неустойки не учитывались периоды его действия. Таким образом, исключались промежутки с апреля 2020 по лето 2023 года и с марта 2024 по декабрь 2025 года. Лишь в течение примерно девяти месяцев между этими периодами дольщики могли рассчитывать дни задержки. Но даже присужденные суммы застройщики не были обязаны выплачивать до конца 2025 года.

Отдельно был установлен фиксированный процент для расчета штрафов — 7,5%, хотя обычно он привязывается к ключевой ставке Центрального банка.

Строительному лобби удалось добиться только отсрочки выплат накопленных сумм до конца 2026 года. Эта норма закреплена поправкой к постановлению от марта 2024 года. При этом все судебные решения, вынесенные после 1 января 2026 года, подлежат немедленному исполнению. Кроме того, отменена фиксированная ставка 7,5%; теперь размер неустойки снова привязан к ключевой ставке ЦБ, что делает задержки более дорогостоящими.

Суды общей юрисдикции уже удовлетворили тысячи исков от дольщиков. Еще столько же находятся в производстве. В требования включаются законная неустойка, штраф за ее несвоевременную выплату, компенсация морального вреда и судебные издержки.

При этом суды часто снижают размер выплат, считая суммы, рассчитанные по формулам закона «О защите прав потребителей», чрезмерными и несоразмерными стоимости квартир.

Точная общая сумма присужденных штрафов и неустоек официально не раскрывалась. Однако, как сообщил «Фонтанке» представитель одного из крупнейших застройщиков, на недавнем совещании в Минстрое была озвучена цифра в 100 млрд рублей. Именно столько компании, сорвавшие сроки, уже должны выплатить своим клиентам.

При этом тысячи исков все еще рассматриваются, и по ним мораторий действовать не будет — решения должны исполняться сразу после вступления в силу. Поскольку впереди весь год, окончательная сумма выплат может значительно вырасти.

Логика застройщиков такова: немедленные выплаты приведут к массовым банкротствам специальных застройщиков — дочерних компаний, на которых зарегистрированы разрешения на строительство и которые получают деньги за квартиры. В результате вместо ускорения сдачи объектов может произойти обратное — количество долгостроев резко увеличится. Чиновники, обязанные выполнить указание президента, не могут эффективно парировать этот аргумент.

К моменту выступления Владимира Путина проблема долгостроев вновь обострилась. Согласно данным «Единого ресурса застройщиков», на 1 февраля из 121 млн кв. м строящегося жилья по стране задержки отмечены на 15,4 млн кв. м. При средней площади квартир в 2025 году 48,8 кв. м это означает, что 315 652 покупателя ожидают сдачи своих квартир с опозданием.

Застройщики активно используют юридические уловки для защиты от исков. Например, они часто предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о «переносе» срока, а не «срыве». В ход идут различные аргументы, вплоть до угроз банкротства, после которого получить квартиру будет еще сложнее.

Тем, кто не соглашается на перенос, могут предложить расторгнуть договор и вернуть деньги. Особенно болезненно это для ипотечных заемщиков, уже выплативших значительные проценты по кредитам. Такие потери строители компенсировать не собираются.

Покупателей часто удивляет заявление строителей о нехватке средств на достройку, поскольку система проектного финансирования с эскроу-счетами, казалось бы, гарантирует наличие денег. Банки обязаны выделять средства в соответствии с утвержденной сметой.

Однако, как объясняют участники рынка, кредиты предоставляются под проценты, которые при нынешней высокой ключевой ставке значительно увеличивают стоимость проекта. Поэтому застройщики иногда откладывают обращение за очередным траншем, чтобы дождаться увеличения продаж и снижения процентной ставки.

Ставка по проектному финансированию зависит от степени заполнения эскроу-счета: чем больше квартир продано, тем она ниже. Некоторые строители предпочитают подождать, пока на счет поступят дополнительные средства от покупателей, что приводит к паузам в работе и сдвигам сроков.

Из 14 крупнейших компаний, строящих более 1 млн кв. м жилья, только у четырех нет переносов сроков. Это петербургские «Группа ЛСР» и Setl Group, краснодарская ССК и ставропольский «ЮгСтройИнвест». У екатеринбургской «Брусники» задержки минимальны: при 1,5 млн кв. м строящегося жилья перенос затрагивает лишь 19 тыс. кв. м (1,26%). У Группы ПИК, второго по величине застройщика, при объемах строительства более 4 млн кв. м задержки отмечены на 8,3% объектов, что по сравнению с лидерами относительно мало.

Безусловным лидером по объему жилья с перенесенным сроком ввода является крупнейший российский застройщик ГК «Самолет». Компания пережила ряд кризисов, включая смерть основного владельца и изъятие крупного проекта в пользу государства. Совокупный долг «Самолета» по отчетности за первое полугодие 2025 года составляет 952 млрд рублей при выручке за прошлый год в 339 млрд рублей и чистой прибыли 8,1 млрд рублей.

«Самолет» не ответил на вопросы «Фонтанки» о причинах антирекорда. Топ-менеджер компании в комментарии «Ведомостям» отметил, что с конца 2024 года стратегия группы направлена на сохранение стабильности, оптимизацию расходов и повышение ликвидности.

Два других застройщика с высокими показателями задержек — ГК «А101» и «Эталон» — предоставили изданиям развернутые объяснения.

В ГК «А101» указали на дефицит рабочих рук как основную причину переносов в 2025 году. Эта проблема, по их мнению, сохранится и в 2026 году, и для ее решения необходимо повышать престиж строительных профессий на государственном уровне. В компании подчеркивают, что незначительные сдвиги сроков в текущих условиях — рабочая ситуация, и важно отличать объективные трудности от злоупотреблений. «А101» имеет высокие кредитные рейтинги от «Эксперт РА» и АКРА, что свидетельствует о финансовой устойчивости.

В «Эталоне» отметили, что доля объектов с переносом сроков ввода у них составляет около 20%, что ниже, чем у некоторых конкурентов. Среди причин задержек — ужесточение регуляторных требований в Московском регионе, необходимость замены импортных материалов и оборудования, дефицит квалифицированных кадров, а также сложные геологические условия на отдельных проектах. В компании считают, что корректировки сроков по крупным объектам — следствие работы в условиях повышенной сложности, и для покупателя выбор такого застройщика означает инвестицию в качество.