Заработок на расселении коммуналок в Петербурге

В Петербурге активно идут проекты по расселению коммунальных квартир. По словам Максима Ельцова, гендиректора ПИА «Недвижимость», рынок уже достиг цивилизованного уровня.

Пик проектов по переделке коммуналок под апартаменты пришелся примерно на период семилетней давности. «Тогда люди активно выкупали габаритные квартиры, например, по 200 м2 над нежилыми помещениями. Потом эти квартиры переделывались в хостелы под сдачу», — вспоминает Ельцов. Другой вариант — комнаты «пилили» под продажу.

На 1 октября 2025 года в городе насчитывалось 56,3 тыс. коммунальных квартир, где проживают 193 тыс. семей. Из них 31,3 тыс. семей официально нуждаются в улучшении жилищных условий. Городские власти планируют ежегодно расселять по 2 тыс. коммуналок.

Обратимся к цифрам. По данным ЦИАН, средняя цена однокомнатной квартиры в Петербурге в сентябре 2026 года составила 11,2 млн рублей, что на 23% больше, чем годом ранее. Полноценная студия площадью 25–40 м2 стоила в среднем 9,6 млн рублей (+19% за год). «Микро-студии» (25–40 кв. м) — 7,6 млн рублей (+17% за год).

Что касается аренды, в августе проживание в студии или однокомнатной квартире обходилось в среднем в 40,3 тыс. рублей в месяц. Такие данные приводит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. Средняя ставка долгосрочной аренды по всем форматам жилья в Петербурге — 44,2 тыс. рублей в месяц, что на 10% меньше, чем год назад.

Теперь о коммуналках. Средняя ставка аренды комнаты составляет 17–18,1 тыс. рублей в месяц, за август она выросла на 2,2%.

Разрыв в бюджете между комнатой и отдельной компактной квартирой остается значительным. Комната обходится примерно на 55% дешевле студии или однокомнатной квартиры: разница — около 22,2 тыс. рублей ежемесячно.

По данным Авито, студии в историческом центре площадью от 10 до 20 м2 сдаются в среднем за 28–36 тыс. рублей в месяц.

Посчитаем. Если в коммунальной квартире четыре комнаты и каждая сдается примерно за 17 тыс. рублей в месяц, совокупная выручка составит 816 тыс. рублей в год. Если же квартиру законно переделать в четыре мини-студии с собственными санузлами, аренда вырастет до 40 тыс. рублей за каждую, а годовая выручка достигнет 1,92 млн рублей — более чем вдвое больше. Правда, здесь не учтены затраты на ремонт и согласование перепланировки (можно уложиться примерно в сумму до 1 млн рублей). К тому же оборудовать отдельные санузлы технически и юридически возможно далеко не в каждой квартире.

Именно такая арифметика до сих пор движет рынок переделок коммуналок в блоки студий.

Сегмент реновации коммунальных квартир в Петербурге сохраняется. «Тенденция с расселением петербургских коммуналок и переделкой больших квартир под небольшие студии сохраняется. Пик стихийного интереса к таким проектам уже прошел. Сейчас инвесторы гораздо внимательнее относятся к юридической стороне, потому что соседи хорошо знают правила работы и обращаются в суд при нарушениях», — комментирует Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.

По ее словам, именно юридические риски сильно изменили этот рынок. Жалоба соседей способна привести к разбирательству, штрафам и запрету деятельности. Поэтому инвесторы сейчас заранее просчитывают формат использования помещения и юридическую схему, а история с простой нарезкой большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит.

Владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, Людмила, говорит, что сейчас все предприниматели работают в правовом поле. Как правило, расселяются квартиры, которые потом переводят в категорию нежилых помещений, чтобы работать без нарушений.

«Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.

Ежегодно на рынок выходит некоторое количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Чаще всего в рамках реконструкции отдельных зданий, а не выкупа единичных коммуналок. В основном их приобретают владельцы бизнесов по краткосрочной сдаче жилых помещений в аренду, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.

На сайтах объявлений сейчас достаточно предложений в сегменте студий, которые явно переделены из коммунальных квартир. В предыдущие годы спрос на них был стабильный со стороны студентов и мигрантов. В этом году он несколько просел, делится наблюдениями управляющий одного из комплексов Андрей.

Однако в 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской — федеральный закон, который запретил предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах была запрещена, и сегмент заметно сократился. При этом закон не запрещает сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду.

Тем не менее многие предприниматели уходили с рынка с серьезными потерями, большое количество проектов зависло, а сегмент заметно сжался, говорит Максим Ельцов. Он вспоминает, что после принятия закона Хованской проверки коммунальных квартир на предмет наличия там хостелов проводились очень активно. В том числе рейды проводились силами полиции и районными администрациями.

Однако до сих пор некоторые предприниматели работают с нарушениями. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат превратили в мини-студии. В квартире площадью 98 м² устроили шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза выявила несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, а суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. В итоге решение исполнили после штрафов.

В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом обнаружились расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.

В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы были очень недовольны тем, что одну из квартир переоборудуют под отдельные студии: в них устанавливали несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. Соседи в итоге обратились в суд.

В итоге переделка коммунальной квартиры в отдельные студии значительно увеличивает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование комнат окупаются. Сложность в том, что не всегда комнаты в коммуналке можно оборудовать отдельным санузлом — тут многое зависит от планировки. Так что успех бизнеса зависит не только от количества комнат, но и от возможности их переделки в рамках закона.