Верховный суд изменил правила оспаривания сделок с жильём

Громкая история с Ларисой Долиной заморозила рынок вторичного жилья: покупатели боялись, что любую сделку можно отменить через суд, если продавец заявит, что действовал под влиянием мошенников. Теперь Верховный суд выпустил обзор судебной практики, который существенно меняет правила игры.

Согласно новому документу, сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не означает автоматического признания сделки недействительной. Если человек осознанно подписывал договор купли-продажи, понимал, что передаёт право собственности, его внутренние заблуждения относительно мотивов (например, желание защитить имущество) не отменяют сделку.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил, что суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек решил её совершить. Если продавец понимал, что именно подписывает, но ошибался в целях, этого недостаточно для отмены договора.

Ещё одно важное нововведение касается состояния продавца в момент подписания. Просто заявить, что человек не понимал значения своих действий, теперь недостаточно — это нужно доказать с помощью экспертизы. Если истец уклоняется от её проведения, суд может отказать в иске.

Однако главное изменение — суды обязаны исследовать поведение покупателя. Мог ли он заметить странности? Должен ли был заподозрить, что продавец действует под давлением? Если выяснится, что покупатель знал или обязан был знать об обмане, сделку отменят. Но если он действовал добросовестно, проверил документы и провёл оплату, его право собственности защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением обзора: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Несмотря на позитивную реакцию, не все юристы считают проблему решённой. Адвокат Никита Виленский из Центральной московской коллегии адвокатов предупреждает, что «схема Долиной» может вернуться через другую статью Гражданского кодекса.

По его словам, обзор ограничил применение статьи 178 (существенное заблуждение), но остаётся статья 177, которая позволяет оспорить сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог руководить ими. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно это касается пожилых продавцов, у которых могут обнаружить когнитивные нарушения.

Кроме того, остаётся вопрос реальной реституции. Формально при отмене сделки покупатель должен получить деньги обратно, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить решение невозможно. Покупатель снова остаётся без средств.

Ещё один спорный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру покупает опытный риелтор, суд может ожидать от него большей осмотрительности, чем от обычного гражданина. Неясно, распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы, историю объекта и использовать безопасные механизмы расчётов — аккредитивы или счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но существенно снижает риск обмана.