Рынок новостроек Петербурга: итоги полугодия и прогнозы

Первое полугодие 2026 года для рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области оказалось успешнее прогнозов. Вопреки ожиданиям, продажи удалось удержать, а агломерация продемонстрировала рост на фоне общего снижения по стране. Однако значительная часть этого результата была достигнута за счет всплесков спроса перед анонсированными изменениями семейной ипотеки.

Ключевыми вопросами на вторую половину года остаются судьба льготной программы и динамика ключевой ставки. Пока рыночная ипотека для большинства семей недоступна, девелоперы балансируют между субсидированными кредитами, рассрочками и стопроцентной оплатой, осторожно запускают новые проекты и ищут пути диверсификации. Эти темы стали центральными на круглом столе «Фонтанки».

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов оценил первое полугодие как успешное по объему продаж. Рынок сохранил позиции прошлого года, хотя ввод жилья начал сокращаться. «Продажи фактически сохранятся на прошлогоднем уровне. Цифры отличаются незначительно, а по некоторым показателям мы видим даже небольшой рост. Что касается ввода жилья, то здесь уже наблюдается определенная просадка, — отметил он. — Объем будет сокращаться: это связано с разрешениями, выданными в предыдущие годы, и с политикой, которую сейчас выбирают застройщики». Главным разочарованием он назвал отсутствие более активного снижения ключевой ставки.

Для Bau City Development решающим стал ажиотаж конца 2025-го и января 2026 года, рассказала исполнительный директор компании Дарья Сиволобова. Первая волна новостей об ужесточении семейной ипотеки оказалась значительно сильнее второй, июньской. «В нашем случае первый квартал был значительно лучше второго. Проект соответствует требованиям программы, в том числе по стоимости квартир, поэтому семейная ипотека остается нашим основным инструментом. За счет января мы, можно сказать, сделали план всего полугодия, — объяснила она. — Благодаря ударным декабрю и январю мы выполнили не только план продаж, но и план по наполнению эскроу. Сейчас, если честно, пока на этом и едем».

В июне рынок вновь ждал ужесточения программы, однако прежнего ажиотажа не возникло. «Никаких 50 сделок в неделю уже не было. Покупатель стал спокойнее относиться к таким новостям. Активность в июне немного выросла, но без взрывных показателей, — продолжила эксперт. — Поэтому итоги у нас такие: первый квартал — «вау» за счет января, второй — стабильный и нормальный».

Коммерческий директор ГК «Алгоритм жизни» Виктория Шульгина также предлагает сравнивать результаты с аналогичным периодом прошлого года, а не со второй половиной 2025-го, традиционно более активной. «Первое полугодие мы закрыли с хорошей выручкой и намного позитивнее, чем предыдущее первое полугодие. Да, были скачки, связанные с ипотекой, но ситуация меняется, цены растут, продукт улучшается — и мы двигаемся дальше», — рассказала она. Проекты компании, ориентированные на семьи, в основном находятся в Ленинградской области, поэтому изменения льготной программы отражаются на них особенно сильно.

«Мы видим, что покупатели выбирают квартиры большей площади и большей комнатности, учитываем это при разработке следующих проектов и пересматриваем квартирографию, — отметила Виктория Шульгина. — В конце года планируем старт масштабного проекта «Градум» недалеко от Гатчины и должны понять, с каким продуктом выходить на фоне возможных изменений семейной ипотеки». Компания начала снижать зависимость от одной программы заранее: «Еще в прошлом году добавили субсидированные ставки по рыночной ипотеке, потому что понимали: гайки будут закручивать все сильнее. Сейчас предлагаем, например, ставку 7,9% на два года, а также программы со ставками 9% и 12% на весь срок. Потребитель адаптируется, потому что потребность в жилье никуда не исчезает».

ГК DOGMA вышла на петербургский рынок в апреле 2026 года с проектом «Догма Юкки». По словам руководителя отдела продаж жилого квартала Артема Дутикова, первые месяцы подтвердили высокую зависимость массового рынка от льготного кредитования. «По группе компаний DOGMA во всех регионах доля семейной ипотеки составила 66%, а по нашему проекту в Ленинградской области — 60%, — сообщил он. — Основными факторами стали фактические изменения программы с 1 февраля и ожидавшееся ужесточение с 1 июля. В конце прошлого года и в январе был аномальный спрос. Перед июлем активность тоже выросла, хотя такого ажиотажа уже не наблюдалось».

Снижение ключевой ставки, пусть и менее быстрое, чем рассчитывали участники рынка, начало понемногу оживлять другие способы оплаты. «Мы наблюдаем рост количества сделок по стандартной ипотеке, прежде всего по субсидированным программам, — пояснил Артем Дутиков. — С этим же связан рост доли стопроцентной оплаты и рассрочек. Со своей стороны готовы к разным изменениям семейной ипотеки и параллельно внедряем альтернативные инструменты продаж».

По данным бизнес-партнера TrendAgent Веры Голубевой, количество сделок в агломерации за первое полугодие выросло на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Результат оказался примерно на 40% ниже аномально активной второй половины прошлого года. «Полугодие прошло не так плохо, как могло бы, и в целом я считаю его достаточно успешным, — отметила она. — Мы видим рост доли рыночной ипотеки: даже небольшое снижение ключевой ставки начинает влиять на структуру сделок».

Еще одним заметным трендом стало перераспределение спроса между Петербургом и Ленинградской областью. Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова назвала рынок недвижимости «любовным треугольником», в котором за покупателя одновременно борются новостройки, вторичное жилье и ИЖС. «ИЖС и особенно вторичка в этот период чувствовали себя очень хорошо, но и новостройки показали достойные результаты, — считает она. — В Петербурге и Ленинградской области было продано чуть больше миллиона квадратных метров, зарегистрировано около 26,4 тысяч ДДУ. В целом это рост на 12% к предыдущему году. Мы оказались среди немногих регионов, показавших положительную динамику, тогда как в среднем по России рынок снизился примерно на 13%. Думала, в Петербургской агломерации все плохо, но, получив общие цифры, поняла, что у остальных еще хуже».

Основной результат в комфорт-классе, по словам Марии Орловой, обеспечили январь и июнь. Бизнес- и премиум-сегменты живут в другом ритме и меньше зависят от изменений господдержки. «Комфорт-класс остается очень чувствительным к семейной ипотеке. Не потому, что девелоперам постоянно нужна государственная дотация, а потому, что при нынешней ключевой ставке обычному человеку крайне сложно купить квартиру: платеж по рыночной ипотеке в два-два с половиной раза выше», — пояснила она.

По итогам полугодия на семейную ипотеку пришлось 90% ипотечных сделок в проектах компании при среднем показателе по Ленинградской области около 60%. Еще одна особенность жилых районов — семейный формат: если в целом по рынку 74% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры, то у ГК «А101» более половины продаж — двухкомнатные квартиры и более просторные форматы. Доля рассрочек у компании составила 17%, по рынку же показатель за 6 месяцев — 32%. «Мы более консервативны в таких дорогостоящих и рискованных инструментах, как рассрочка, поэтому стараемся удерживать ее долю в пределах 20%, — говорит эксперт. — Стопроцентная оплата занимает порядка 10%. В последние месяцы она немного оживилась, но в первую очередь благодаря людям, продавшим прежнее жилье, а не владельцам крупных депозитов».

Массового прихода вкладчиков на рынок новостроек ожидать не приходится: значительная часть депозитов невелика, а обладателей действительно крупных сумм сравнительно немного. «Наши покупатели — обычные люди со средним семейным доходом около 180 тысяч рублей. У них нет миллионов на депозитах. Они решают гораздо более приземленные задачи: как получить посильный ежемесячный платеж и где найти первоначальный взнос, которого тоже часто не хватает», — добавила Мария Орлова.

Возможное ограничение семейной ипотеки для семей с одним ребенком затрагивает большую часть потенциальных покупателей, обратила внимание Дарья Сиволобова. По ее словам, именно такие семьи составляют более 60% аудитории программы. «Государство хочет, чтобы в семье было двое, трое или четверо детей, но сегодня у большинства семей — один. Это и есть наша основная целевая аудитория. И когда заговорили об изменении условий именно для этой категории, рынок действительно заволновался», — сказала она.

Связывать решение завести второго или третьего ребенка исключительно с доступностью льготной ипотеки, по мнению представителя Bau City Development, неправильно. Увеличение ставки для таких заемщиков не станет стимулом к рождению следующего ребенка, уверена Дарья Сиволобова. При рыночной ипотеке платеж за двухкомнатную квартиру может достигать 200 тысяч рублей в месяц. «Молодые люди в 26–30 лет не могут позволить себе такие выплаты. Мы сейчас говорим даже не о том, что пострадают застройщики. Мы делаем жилье менее доступным для молодых семей, которым нужно помочь улучшить жилищные условия после рождения хотя бы первого ребенка», — добавила она.

Алексей Белоусов согласился, что сохранение прежних условий программы в значительной степени зависит от возможностей бюджета. «Если бы экономическая ситуация в стране была более благоприятной, семейная ипотека, скорее всего, продолжалась бы без таких ограничений. Наверное, появилась бы и программа для семей с детьми до 14 лет, о которой говорили. Но для этого нужны деньги», — уверен он. Мария Орлова напомнила, что государство много лет компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками: «Казна не безгранична. С 2020 года люди брали кредиты на 30 лет под 6%, в то время как ключевая ставка доходила до 20%. Государство каждый месяц субсидирует эту разницу, а речь идет об огромных суммах. Поэтому корректировки происходят не от хорошей жизни».

Если обсуждавшиеся ранее ограничения будут введены, продажи по семейной ипотеке, по прогнозу Марии, могут сократиться на 45–50%. «Помимо дифференциации ставок обсуждаются привязка кредита к региону приобретения жилья и ограничения по количеству квадратных метров, — говорит она. — С одной стороны, программу пытаются сделать более целевой. С другой — доходы населения снижаются, покупатель живет хуже, а стоимость заемных денег остается высокой». Особенно уязвим комфорт-класс, где покупателям практически нечем заменить льготную ставку.

«Все застройщики говорят: «Нам нужно слезать с иглы семейной ипотеки», — заметила Дарья Сиволобова. — Но осталось придумать, куда слезать, чтобы просто не перепрыгнуть на другую иглу. Рассрочка не гарантирует будущего пополнения эскроу. Она позволяет временно показать банку продажи, но дальше застройщик все равно оказывается на качелях». По мнению Марии Орловой, государство будет сокращать долю семейной ипотеки. «Но для комфорт-класса резкий переход практически невозможен: рыночная ипотека пока не может полноценно заменить семейную», — добавила эксперт.

Одной из альтернатив остается субсидированная рыночная ипотека. Как рассказал Артем Дутиков, в проекте «Догма Юкки» клиентам предлагают ставку 12% на весь срок кредита. «Также покупателям доступна рассрочка. Мы взвешенно используем этот инструмент, сохраняя сбалансированную структуру продаж, и сознательно сдерживаем объем таких сделок. Сейчас доля рассрочки составляет около 10%», — отметил он. Небольшую долю занимает траншевая ипотека. Увеличивается количество сделок со стопроцентной оплатой — этому помогает активность вторичного рынка.

ГК «Алгоритм жизни» практически отказалась от массовых рассрочек после того, как часть клиентов не смогла перейти с них на ипотеку, рассказала Виктория Шульгина. «Кто-то рассчитывал на снижение ключевой ставки, кто-то планировал получить семейную ипотеку после рождения ребенка, но обстоятельства изменились — и выйти в рыночный кредит люди уже не смогли, — объяснила она. — Доля таких сделок у нас была небольшой, поэтому расторжения не достигли даже процента, однако после этого мы практически перестали предлагать рассрочку массово». Теперь инструмент используют только после анализа конкретной ситуации покупателя. «Если предлагаем рассрочку индивидуально, сразу спрашиваем: «Как вы планируете ее закрывать?» Это может быть переход в семейную ипотеку после рождения ребенка или продажа другой недвижимости. Мы должны понимать источник денег. Поэтому доля рассрочек у нас остается очень маленькой», — уточнила она.

Основной акцент компания сделала на совместные с банками программы субсидирования. «Банки сами заинтересованы в рыночной ипотеке, у них есть планы по выдачам и доходности кредитования, — считает Виктория Шульгина. — Поэтому вместе мы придумываем разные программы. Траншевая ипотека используется реже: у нас нет очень длинных строительных циклов, а покупатель уже хорошо понимает, что после небольшого платежа на первом этапе ему придется обслуживать всю сумму кредита».

Клиенты в целом стали осторожнее, подчеркнула эксперт. По ее словам, если раньше человек рассуждал: «Сейчас зайду в сделку, потом что-нибудь продам или перекручусь», то сегодня он меньше готов к крупной рискованной покупке. Он не уверен, получится ли реализовать актив и найти необходимые деньги. Если бы было понятно, что произойдет завтра, люди, возможно, рисковали бы чаще. Одновременно покупатели стали значительно лучше разбираться и в самих проектах. «Иногда приходит клиент и знает больше менеджеров и о нашем проекте, и о конкурентах», — призналась Виктория Шульгина.

«Покупатель действительно растет на глазах», — согласился Алексей Белоусов. «Последние пять-семь лет вся строительная отрасль активно рассказывала о продукте и показывала, как можно жить, — говорит он. — В результате у людей появилась насмотренность, всем захотелось хорошего благоустройства, инфраструктуры и качественной среды. Но среднестатистический покупатель комфорт-класса по-прежнему приобретает за всю жизнь 1,3 квартиры». Также теперь он гораздо тщательнее продумывает, каким образом сможет погасить второй транш или остаток рассрочки.

Для девелопера траншевая ипотека во многом несет те же риски, что и рассрочка, продолжила Мария Орлова. «Для клиента это понятный инструмент: на период строительства платеж снижен, потом открывается второй транш. Но для нас это та же рассрочка — эскроу не пополняется полностью, — пояснила она. — Заемщик может отказаться подписывать документы или не получить второй транш. В рассрочках процент расторжений выше, но и в траншевой ипотеке риск сохраняется. А стоимость проектного финансирования увеличивается, и мы снова кормим банк процентами».

«Получается, все хотят слезть с иглы семейной ипотеки, но пока выбор сводится к другой финансовой зависимости, — продолжила Дарья Сиволобова. — Рассрочка существует потому, что рынок диктует свои правила. Мы ее предлагаем, но стараемся минимизировать и практически не рекламируем». По наблюдениям Веры Голубевой, рассрочка постепенно перестает быть заменой ипотеки для покупателя, который не может получить банковский кредит. По информации, которую привела Мария Орлова, доля рассрочек в первом полугодии в целом по агломерации достигала 32%. «Рассрочка была, есть и будет: она существовала и в нулевые, и в десятые годы, — напомнила она. — Но вопрос в масштабе. Застройщик — не банк. У него нет банковской инфраструктуры, и нельзя перекладывать на девелопера вообще все функции. Мы строим жилье, а не выдаем постоянные займы населению».

Несмотря на сложную конъюнктуру, ГК «Алгоритм жизни» не собирается отказываться от уже подготовленных проектов. В конце 2026-го или начале 2027 года компания планирует начать реализацию «Градума» в Гатчинском районе. «Это комплексное развитие территории, соглашение с районной администрацией уже подписано, — рассказала Виктория Шульгина. — Проект рассчитан примерно на десять лет и включает пять очередей. Он системообразующий для территории, поэтому стартовать мы в любом случае будем». В разработке также находится проект курортных апартаментов в Солнечном, а во Всеволожском районе готовится небольшой ЖК «Квинта», связанный в том числе с расселением аварийного жилья.

DOGMA одновременно реализует два этапа проекта «Догма Юкки» и готовит площадку в южной части агломерации — на границе Ломоносовского и Пушкинского районов. «С этим проектом планируем выйти в продажу во втором квартале 2027 года. Смотрим и другие земельные участки, но к их покупке относимся максимально серьезно, учитывая изменения рынка», — отметил Артем Дутиков.

Bau City Development придерживается принципа минимальной закредитованности, рассказала Дарья Сиволобова: «Новые участки мы приобретаем только за собственные средства. Никогда не брали и не берем кредиты на покупку земли. Сейчас это особенно рискованно, поэтому подходим к расширению портфеля очень консервативно». После 20 лет работы преимущественно в жилищном строительстве компания решила диверсифицировать бизнес. Первым опытом стали апартаменты и офисные помещения в составе «Нигилиста». «Мы увидели более целевого и платежеспособного клиента, меньше зависящего от той самой ипотечной иглы, — пояснила Дарья Сиволобова. — Массовых альтернатив семейной ипотеке пока нет, рассрочки рискованны и не наполняют эскроу. Поэтому за собственные средства мы приобрели участок под бизнес-центр».

Компания планирует построить около 30 тысяч квадратных метров офисов класса B+ в районе метро «Лесная». «Мы провели множество встреч с брокерами и консультантами и увидели, что рынку нужен такой объем качественных площадей, — рассказывает она. — Есть запрос на покупку небольших офисов за вменяемые деньги в хорошей локации. Люди хотят уйти от аренды и приобрести собственное помещение». Решение связано в том числе с замедлением продаж в жилых проектах. «По «Нигилисту» мы выйдем к вводу с остатком, которого раньше у нас не было ни в одном проекте, — рассказала Дарья Сиволобова. — Особенно тяжело продается блок апартаментов: в городе возникло перенасыщение этого сегмента. Плечо реализации увеличивается практически вдвое, за три года продать весь объем мы не успеваем. Это заставляет искать другие направления».

В целом по рынку количество новых стартов заметно снизилось, подтвердила Вера Голубева. «Если сравнивать первое полугодие 2025 и 2026 годов, вывод новых жилых комплексов сократился примерно на 50%, а новых корпусов — на 70%, — уточнила она. — Девелоперы стали осторожнее и аккуратнее. Но есть и позитивная сторона: на петербургский рынок продолжают выходить федеральные компании — DOGMA, ССК, «Брусника», Level».

Останавливать развитие нельзя: девелопмент работает в длинных циклах — дом, который стартует сегодня, будет введен только через несколько лет. «Мы находимся в непростом периоде, но должны думать о том, что будет через три года. Решения должны быть финансово взвешенными, однако принимать их, только исходя из текущего кризиса, тоже неправильно. Сейчас рынок прежде всего требует финансовой дисциплины», — считает Мария Орлова. Осенью компания планирует вывести около 30 тысяч квадратных метров в двух проектах комплексного развития территорий.

Главными факторами второй половины года останутся ключевая ставка и окончательное решение по семейной ипотеке, считает Артем Дутиков. «Рынок недвижимости последние годы постоянно живет в режиме турбулентности. Условия меняются, часть анонсированных государством решений принимается, часть — нет, — отметил он. — Без долгосрочного планирования нельзя, но одновременно необходимы адаптивность и постоянная готовность реагировать». Обсуждаемая дифференциация ставок по семейной ипотеке, по мнению эксперта, не решает ни демографическую, ни жилищную задачу.

От решений по ипотеке будет зависеть и объем предложения. «В Петербурге предложение уже сокращается, а цены растут, — продолжил он. — В Ленинградской области объем пока больше, но его тоже необходимо поддерживать, поскольку основной рынок комфорт-класса постепенно перемещается туда». Вера Голубева также считает семейную ипотеку главным катализатором спроса. «Пока сложно сказать, какие решения будут приняты, поэтому нужно смотреть на всю связку: условия семейной ипотеки, ключевую ставку, стоимость рыночных кредитов и реакцию покупателей. От этого зависит, будут ли девелоперы выводить новые объекты».

Второе полугодие, по ее прогнозу, должно оказаться активнее первого хотя бы благодаря традиционной сезонности. «Мы всегда настроены оптимистично. Второе полугодие вряд ли пройдет хуже первого: фактор сезонности никуда не исчез, — считает Вера Голубева. — Но окончательный результат будет зависеть от решений, которые пока не приняты». Основной задачей ГК «Алгоритм жизни» станет выполнение утвержденных планов, сказала Виктория Шульгина. «Застройщики всегда были и будут оптимистами. Строительный рынок пережил уже немало кризисов, в том числе более сложных, чем нынешний, — подчеркнула она. — Главное — адаптироваться, продолжать работать, но подходить к решениям с более холодной головой и точными расчетами».

Четвертый квартал традиционно остается главным драйвером года, согласилась Дарья Сиволобова: «В конце года люди стараются завершить крупные сделки, вложить деньги, поэтому четвертый квартал должен быть хорошим относительно остальных месяцев. Но повторить прошлый год мы не сможем». Возможные изменения семейной ипотеки дополнительно охладят спрос, да и покупатели исчерпали значительную часть возможностей, поэтому рынок уже спокойнее реагирует на очередные сообщения об ужесточениях, считает эксперт.

Возможность строить среднесрочные и дальнесрочные планы развития и в целом стабилизация рынка невозможны без существенного снижения ключевой ставки, уверена Мария Орлова. «Я не разделяю утопичные мысли, что все плохо и дальше будет только хуже. Работать нужно, а небольшая очистка рынка ему даже полезна — давно ее не было, — говорит она. — Но мы очень мало можем изменить самостоятельно, и пока ключевая ставка не приблизится к 10%, рынок не станет здоровым. Мы продолжим сидеть на разных «иглах», использовать подпорки и заклеивать проблемы пластырями». При ключевой ставке около 10% и стоимости денег для бизнеса до 12% начинается нормальная экономическая активность, считает эксперт. Перед возможным изменением семейной ипотеки с 1 октября в сентябре может произойти очередной рост спроса, но он будет умеренным: «Небольшой всплеск возможен, однако прежнего ажиотажа уже не будет. Все гайки подкрутили, и значительная часть людей просто перестала проходить по требованиям программы».

Одновременно продолжится смещение рынка в Ленинградскую область. «Объем строительства в области уже превысил петербургский и перевалил за 5 миллионов квадратных метров, — подчеркнула Мария Орлова. — На Ленобласть пришлось в июне 42% продаж, и эта доля будет расти. Средний чек в Петербурге составляет 13,3 миллиона рублей, в области — 7,6 миллиона. Покупатель продолжит голосовать рублем». Качество областных проектов заметно выросло, по словам спикера, — это уже не отдельные дома, построенные в поле без инфраструктуры. По области появляются действительно классные кварталы с социальной инфраструктурой, благоустроенными дворами. В перспективе петербургское жилье будет все больше превращаться в дорогой продукт, тогда как область продолжит развиваться как территория массового проживания. «Город постепенно становится местом для более обеспеченных покупателей, с почти коллекционной недвижимостью. Область — для жизни. Такой путь уже проходила Москва и другие города в мире, петербургская агломерация будет развиваться сходным образом», — резюмировала Мария Орлова.

Подводя итоги дискуссии, Алексей Белоусов выделил три основные тенденции. Первая — переход девелоперов к более осторожной и взвешенной политике. «Это касается новых проектов, приобретения земельных участков и диверсификации бизнеса. Все решения требуют точных расчетов и очень осторожных шагов», — говорит он. Второй тенденцией станет рост доли проектов с более высокой маржинальностью. «Чем выше их экономика, тем больше шансов довести строительство до конца, выполнить обязательства и выйти без потерь, — пояснил Алексей Белоусов. — Проекты с рентабельностью на уровне 5–15% будут постепенно вымываться — новых объектов с такой экономикой просто не появится». Третьим направлением станет увеличение числа проектов, которые компании финансируют собственными средствами. «Застройщики будут стараться минимизировать риски и сохранять устойчивость бизнеса. Первое полугодие показало, что рынок способен адаптироваться, но дальше ему понадобятся финансовая дисциплина, осторожность и готовность быстро реагировать на любые изменения», — резюмировал он.