Прогноз: рост цен на новостройки 8-10% в год

Согласно прогнозу директора по продажам Группы «Эталон» Владимира Юрьева, в ближайшие два-три года цены на новостройки будут ежегодно увеличиваться на 8–10%. В некоторых городах и районах возможен ещё более агрессивный рост. Снижение ключевой ставки и рыночной ипотеки, по его мнению, не изменит эту тенденцию.

На рынке сложилась парадоксальная ситуация: ставки постепенно снижаются, но стоимость жилья не падает. Особенно это заметно в Москве. Если раньше 1 млн рублей за квадратный метр в центре считался высоким, но понятным ориентиром, то теперь в ряде проектов цена достигает 2,5–4 млн рублей за «квадрат».

«Посмотрите на динамику цен в магазине, — приводит аргумент Владимир Юрьев. — Чем недвижимость отличается от машины или дивана? Только суммой в договоре».

Рост цен эксперт связывает не только со спросом, но и с увеличением себестоимости строительства: дорожают материалы и рабочая сила, ужесточаются требования к проектам и нормативам. «Сегодня строить — дороже, чем покупать готовое», — резюмирует он. Дополнительный фактор — сокращение предложения: часть проектов заморозили в кризис 2024–2025 годов, и последствия этого рынок особенно остро ощутит в 2027–2028 годах.

На фоне высоких ипотечных ставок активно используется рассрочка от застройщиков. За год её доля в сделках выросла с 15% до 36%, а в отдельные периоды доходила до 50%. Владимир Юрьев приводит пример: квартира в Екатеринбурге за 10 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом 20% (2 млн рублей) и ставкой 19% на 15 лет ежемесячный платёж составит 107 тыс. рублей, а общая переплата — 12,9 млн рублей. При рассрочке первоначальный взнос ниже — 990 тыс. рублей, а платежи на время стройки (около двух лет) — 30 тыс. рублей в месяц. «Самое важное — в сниженной нагрузке на семейный бюджет на два года стройки и минимальном первом взносе», — отмечает эксперт.

Прозрачность условий становится важным фактором конкуренции после претензий ФАС к некоторым застройщикам. «Все наши рассрочки заключаются в рамках ДДУ по 214-ФЗ и проходят государственную регистрацию, — подчёркивает Владимир Юрьев. — В договоре чётко зафиксированы срок, график и стоимость. Никаких процентов и скрытых платежей там нет и быть не может».

Изменился и портрет покупателя. В «Эталоне» фиксируют рост спроса на семейные форматы: доля продаж двух- и трёхкомнатных квартир превышает 52%, а доля однокомнатных за год сократилась на 5%. Одновременно растут требования к жилью — становятся привычными «умный дом», мобильные приложения для управления квартирой, коворкинги, фитнес-зоны, безбарьерная среда.

Пандемия ускорила цифровизацию рынка: сейчас 99% сделок в компании заключается в электронном виде. Банки также развивают дистанционную выдачу ипотеки, что упрощает оформление и позволяет проводить сделки без привязки к региону и часовому поясу.

Владимир Юрьев резюмирует: «На горизонте двух-трёх лет без дополнительных мер поддержки отрасли цена будет расти на 8–10% ежегодно. Из-за снижения предложения и увеличения затрат на стройку рост в некоторых городах и районах может быть более агрессивным, но это скорее точечные истории — как и скидки. Интересные предложения будут встречаться, но вряд ли это выйдет широко на рынок, потому что запас маржинальности истощается».