Премиум спускается этажом ниже: как размываются границы классов

Разделение на классы жилья становится все более условным: решения, характерные для бизнес-сегмента, постепенно переходят в комфорт-класс. Покупатели все чаще ориентируются не на этикетку, а на конкретные характеристики проекта. При этом массовый рынок по-прежнему сильно зависит от ипотечных программ, а дорогие проекты демонстрируют большую устойчивость благодаря менее чувствительному к ставкам спросу.

Четкого законодательного определения классов жилья не существует, поэтому застройщики и покупатели трактуют их по-своему. Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, какой сегмент сегодня наиболее стабилен и как меняются критерии классификации.

В первом квартале 2026 года доля масс-маркета в общем объеме покупок новостроек Петербурга достигла 90%. На бизнес-класс пришлось 8%, на элитный сегмент — 2%. В пригороде, как сообщается, почти все сделки заключаются в сегменте масс-маркет.

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group), отметила, что массовый рынок ориентирован на широкую аудиторию. При этом бизнес- и премиальный сегменты сохраняют стабильный спрос со стороны инвесторов, которые рассматривают покупку как способ сохранения капитала.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» за январь–июнь в Петербурге на комфорт-класс пришлось 76% реализованной площади, на бизнес-класс — 19%, на элитный — 4%. В Ленобласти доля комфорт-класса составила 92%, эконом-класса — 8%, бизнеса — менее 1%.

По словам Алексея Бушуева, коммерческого директора «Главстрой Санкт-Петербург», различия отражаются и в стоимости: средневзвешенная цена реализованного квадратного метра в Петербурге превысила 309 тыс. рублей, что выше среднего показателя в массовом сегменте, но на 23% ниже бизнес-класса и почти вдвое ниже премиального. В Ленобласти цена составила около 178 тыс. рублей, что практически соответствует стоимости квадратного метра в проектах комфорт-класса.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, сообщила, что на рынке доминируют классы комфорт и комфорт-плюс, на которые приходится 75–80% спроса. Сокращение ввода панельных объектов привело к снижению доли эконом-класса до 10%. В сегментах бизнес и премиум показатели ввода сохранились, хотя предложение превышает спрос (20–25% против 15–20% в бизнесе, 5–10% против 3–5% в премиуме). Также она отметила интерес к камерным проектам: для бизнеса — здания с количеством квартир менее 300, для премиума — эксклюзивные пентхаусы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», отметила временное падение числа сделок в премиальном сегменте в первом квартале 2026 года из-за масштабных продаж прошлого года, но высокий отложенный спрос сохраняется. В бизнес-классе она зафиксировала снижение спроса в связи с общим охлаждением рынка и сокращением новых проектов в классических деловых локациях.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК, отметил, что на премиальный сегмент приходится не более 5–7% спроса, на бизнес-класс — около 15%, остальное — «комфорт», который сильно различается по цене в зависимости от локации. В периоды всплесков спроса, вызванных изменениями льготных ипотечных программ, доля недвижимости средней и низкой цены может достигать 90%.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, считает, что основной объем спроса формируют проекты комфорт-класса, но внутри сегментов происходят изменения. Бизнес-класс и премиум демонстрируют стабильность благодаря аудитории, менее зависимой от ипотеки. По ее словам, Санкт-Петербург лидирует среди крупных городов по темпам роста цен на новостройки из-за ограниченного предложения качественных проектов.

В комфорт-классе покупатель чувствителен к ежемесячному платежу, и высокая ставка заставляет откладывать решение или искать альтернативы, отметил Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». В бизнес- и премиальном сегментах спрос устойчивее, так как покупка часто связана с сохранением капитала, улучшением качества жизни или приобретением редкого продукта в хорошем месте.

В первом полугодии 2026 года в проектах Группы Аквилон в Санкт-Петербурге 67% приобретенных лотов пришлось на масс-маркет. Наибольшей популярностью пользовались студии (31%) и однокомнатные квартиры (22%). В структуре сделок компании 33% пришлось на бизнес-лайт (21%) и бизнес (12%), заявил Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон.

Высокая стоимость ипотеки сильнее всего затронула покупателей массового сегмента, а после завершения льготной программы часть из них потеряла доступ к кредитам. Как рассказала Ольга Кобякова, в этих условиях важную роль стали играть рассрочки. Затем их доля снизилась на фоне ожиданий снижения ключевой ставки, но после ввода ограничений по семейной ипотеке рассрочки и индивидуальные программы снова стали ключевым инструментом.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметила, что в мае, на фоне снижения ключевой ставки, доля рыночной ипотеки в структуре ипотечных сделок составила порядка 23%. Однако большинство покупателей ждут дальнейших изменений и не торопятся заключать договоры.

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», добавила, что покупатель стал более рациональным и тщательно выбирает не просто квартиру, а жилую среду.

Максим Жабин выделил главное изменение: покупатель теперь считает не цену квартиры, а ежемесячный платеж. Он выделил три модели поведения:

Оксана Пономаренко отметила, что из-за дорогой ипотеки застройщики и покупатели ищут новые возможности, например, рассрочки на готовые квартиры.

Сергей Софронов указал на статистику уменьшения числа покупок новой недвижимости в Петербурге, что тормозит предложение и сокращает новые запуски.

Татьяна Халилова подчеркнула, что клиенты теперь тщательнее оценивают ликвидность объекта, перспективы локации и качество проекта.

Алексей Бушуев отметил, что, несмотря на высокие ставки, комфорт-класс остается основным драйвером спроса из-за концентрации крупных проектов комплексного освоения территорий.

Юдита Григайте считает, что в городе выше требования к расположению, архитектуре и транспортной доступности, а в области главное — возможность приобрести квартиру большей площади за сопоставимый бюджет.

Максим Жабин подчеркнул, что запросы покупателей различаются значительно. В Петербурге платят за место, среду, статус и ликвидность, в области — за площадь, низкий бюджет входа и семейный формат. Там выше чувствительность к цене, транспорту, парковкам и социальной инфраструктуре.

Екатерина Немченко отметила, что в городе жилые комплексы встраиваются в существующую инфраструктуру, а покупатели оценивают транспортную доступность, образовательные учреждения, качество отделки и благоустройство. В Ленобласти, где часто строят большие проекты КОТ, главное ожидание — стоимость жилья.

Оксана Пономаренко напомнила, что в Ленобласти рост цен в эконом-классе составил 8% за год, в комфорте — около 13%. Покупательские запросы смещаются к качественной инфраструктуре и готовым сценариям жизни.

Ольга Кобякова отметила: «Покупатели городской недвижимости чаще ориентируются на транспортную доступность и развитую инфраструктуру. В пригородных проектах большое значение имеют школы, детские сады, магазины и досуговые пространства в шаговой доступности».

Сергей Софронов заметил, что в массовых проектах в хороших локациях покупатели не ожидают низкой цены, а добавление 5–7–10% за улучшения в архитектуре и благоустройстве оправдано. В Ленобласти же ожидания в первую очередь касаются стоимости.

Алексей Бушуев напомнил, что ожидания покупателей все меньше зависят от границ и больше от качества самого проекта.

Мария Мартемьянова отметила, что раньше покупателей эконом- и комфорт-классов волновали доступность и транспорт, а теперь на первый план вышли безопасность, закрытый двор, видеонаблюдение, благоустройство. Технологии «умного дома» стали стандартом, а также важно внимание к экологичности и здоровью.

Максим Жабин считает, что классы жилья перестали быть только ценовыми категориями. Покупатель стал лучше разбираться и покупает ценность, а не класс. Комфорт-класс становится комфортнее: лучше планировки, дворы, отделка, общественные пространства. Бизнес-класс смещается в сторону среды и сервиса: архитектура, приватность, лобби, паркинг. Премиум становится более требовательным к деталям: редкость, тишина, приватность, виды.

Сергей Софронов добавил, что премиальная и делюкс-недвижимость — сегменты опережающего развития. Речь идет об инфраструктуре (технической и сервисной) и концентрации услуг. Опыт проживания там отличается от массовой застройки. Классы уровнем ниже постепенно внедряют похожие решения с поправкой на стоимость.

Екатерина Немченко отметила, что девелоперы не упрощают проекты, а ищут дополнительные возможности. Проекты становятся продуманнее, и идеи из высокого сегмента используются в других классах.

Мария Мартемьянова выделила критерии определения класса: архитектура, отделка МОП, инфраструктура, технологии, планировка, управление. Самый широкий спектр по этим параметрам — у комфорт-класса, так как покупатели требуют не только доступных метров, но и инфраструктуры. Конкуренция идет именно в этой сфере.

Ольга Кобякова отметила рост значения технологических решений и сервисов. Setl Group внедряет решения бизнес-класса в комфорт и высокий комфорт: единые входные группы с лобби, зоны отдыха, квартиры с террасами и возможностью установки камина.

Михаил Рогатых добавил, что перетекание характеристик из высоких сегментов продолжается. В комфорт-классе уже стали стандартом закрытые дворы и концептуальное благоустройство.

Алексей Бушуев сказал, что различия между сегментами все чаще определяются уровнем реализации и качеством исполнения. Современные инженерные системы, цифровые сервисы, закрытые дворы, разнообразие планировок — то, что было прерогативой бизнес-класса, теперь стандарт для качественного комфорта.

Михаил Рогатых привел данные Домклик: доля бизнес-класса в структуре ипотечных сделок в Петербурге за три года выросла с 12% до 20%. Стоимость квадратного метра в границах КАД растет, а количество площадок под застройку в центре сокращается. Пример: в проекте бизнес-класса «ОРО от Аквилон» квадратный метр стоит около 370 тыс. рублей, что на 21% ниже среднерыночного уровня.

Татьяна Халилова подчеркнула, что недвижимость высокого класса остается надежным инструментом сохранения капитала, но конкуренция усиливается.

Оксана Пономаренко отметила, что рост себестоимости строительства в высоком ценовом сегменте компенсируется стабильным спросом. Однако дефицит качественных участков в премиальных локациях вынуждает девелоперов запускать проекты на периферии или через редевелопмент.

Максим Жабин согласился, что высокие сегменты устойчивее, но не растут без ограничений. Покупатель там располагает капиталом и принимает решение на основе качества объекта, а не только ставки. Если проект действительно редкий по месту, архитектуре, видам, сервису, он меньше конкурирует ценой.

Сергей Софронов сказал, что устойчивость этих сегментов была и останется. По премиальным проектам «Акватория» и «Северная корона» фактические продажи опережают план почти на 20%. Масс-маркет работает с плавающим широким спросом, дорогая недвижимость — с меньшим объемом, но без больших колебаний. Маржинальность строительства сопоставима, так как земля в центре Петербурга может стоить как несколько домов в Ленобласти.

Алексей Бушуев отметил, что устойчивый интерес сохраняется к жилью в исторических районах (Васильевский остров, Петроградская сторона, Адмиралтейский район), где важна сформированная городская среда.

Екатерина Немченко полагает, что цена и финансовые программы (ипотека, рассрочки) — ключевые факторы. Девелоперы осторожно подходят к запуску новых проектов в 2026 году из-за дорогого проектного финансирования и свернутых льготных программ. В городе практически не осталось свободных участков, предложение вымывается, старты продаж редки, что скажется на будущем объеме предложения и ценах. В городских проектах практически нет эконом-класса.

Оксана Пономаренко считает, что рынок переходит к модели «рынка продавца»: объем доступных лотов на вторичке сократился на 15%, что привело к росту цен. Средняя цена «новой вторички» превысила стоимость квадратного метра в новостройках. В 2026 году перспективны запуски премиум- и бизнес-класса в новых локациях, а также комфорт-класса в районах с инфраструктурой.

Михаил Рогатых уверен, что отложенный спрос существует всегда. По словам министра финансов, на счетах граждан более 60 трлн рублей. При снижении ключевой ставки часть этих средств перетечет в экономику, и недвижимость останется надежным инструментом сохранения капитала.

Юдита Григайте добавила, что проекты с продуманной средой сохраняют привлекательность даже в период дорогого финансирования.

Сергей Софронов прогнозирует стабильность дорогих сегментов. Средняя ценовая категория (300–450 тыс. руб. за кв. м) будет зависеть от параметров дома и конкретной квартиры. Нижний ценовой сегмент (170–300 тыс. руб.) будет максимально зависеть от ипотеки.