Почему инвесторы теряют интерес к коммерческой недвижимости

В коммерческом сегменте недвижимости наметился заметный спад. Давление создают увеличение кадастровой стоимости и высокая ключевая ставка, из-за которой банковские депозиты становятся более привлекательной альтернативой.

По подсчётам Nikoliers, за девять месяцев 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость России составили 559 млрд рублей — на 2,4% меньше, чем годом ранее. На Петербург и Ленобласть пришлось 59 млрд рублей.

Крупнейшим сегментом по объёму вложений в стране остаются офисы: в них направили 208 млрд рублей, или 37% общего объёма. Склады заняли второе место с 184 млрд рублей (33% рынка).

В торговую недвижимость инвестировали 115 млрд рублей — на 29,6% больше, чем за аналогичный период 2025 года; на этот сегмент пришёлся 21% вложений. Ещё 35 млрд рублей получила гостиничная недвижимость, 17 млрд рублей — многофункциональные комплексы.

В Петербурге структура вложений иная. По оценке IPG.Estate, в первом полугодии 2026 года на офисный сегмент в городе пришлось 38% инвестиций, на гостиничный — 17%, на складской — 11%. Торговая недвижимость получила лишь 1% от общего объёма.

Эксперты ожидают дальнейшего сокращения инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга. Главная причина — усиление налоговой нагрузки на девелоперов.

С текущего года кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в Петербурге резко выросла: в общей сложности она подорожала на 7,6 трлн рублей, до 57,8 трлн рублей.

Это возмутило владельцев недвижимости, прежде всего коммерческой. Они направляли письмо губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не утверждать новый отчёт о кадастровой стоимости и предоставить на 2026 год льготу по налогу на имущество. Под обращением стояли подписи глав компаний «Адамант», «Империя», «УК Теорема», управляющих компаний ТРЦ «Охта Молл», универмага «Московский» и других участников рынка. Отчёт в итоге утвердили, а в льготе владельцам отказали.

Сейчас предприниматели могут индивидуально оспорить расчёт кадастровой стоимости в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки», однако на практике механизм оказался малоэффективным: более 90% собственников земельных участков, недовольных переоценкой и подавших замечания к отчёту, получили отказы.

Директор инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева называет критичным для владельцев коммерческой недвижимости рост кадастровой стоимости, а также увеличение ставки налога на имущество.

«Регулярное увеличение кадастровой стоимости затрудняет прогнозирование доходности арендного бизнеса. Если недвижимость приобретается для собственных нужд, покупатель принимает на себя соответствующие риски», — говорит эксперт.

При покупке с инвестиционной целью логика иная: инвесторы стремятся получить более выгодные ценовые условия либо рассматривают объекты с достаточным запасом доходности, добавляет Екатерина Андреева.

Арендные ставки при этом растут медленнее расходов на эксплуатацию и содержание объектов, что снижает их доходность, напоминает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

«На экономику коммерческой недвижимости также влияют инфляция, рост коммунальных тарифов и стоимость финансирования. Эти факторы, наряду с налоговыми изменениями, усиливают давление на собственников», — отмечает генеральный директор Maris Борис Мошенский.

По словам Сергея Дуванова, наиболее уязвимы сейчас собственники, приобретавшие недвижимость по высоким ценам, в частности в 2022–2023 годах.

Они сталкиваются со снижением ликвидности: продать объект по первоначально запланированной цене сложнее, а для выхода из проекта может потребоваться существенное снижение стоимости вплоть до продажи с убытком. Дополнительно сдерживает высокую ключевую ставку.

Особенно зыбко положение в складском сегменте: на фоне последних событий наиболее неопределёнными стали затраты на страховку. Страховщики резко подняли ставки, доводя их подчас до заградительного уровня.

По словам Екатерины Андреевой, высокая налоговая нагрузка сильнее всего бьёт по торговой недвижимости, которая вместе с ростом издержек и увеличением вакансии страдает из-за перетока покупателей в онлайн.

Владельцам торговых центров приходится инвестировать в обновление или реконцепцию площадей, но в текущей ситуации многие из них не готовы к вложениям.

«Сильнее всего рост налоговой нагрузки ощущают торговые комплексы, а также гостиницы», — добавляет она.

По словам Бориса Мошенского, последствия уже видны в сегменте стрит-ритейла: некоторые предприятия общепита и компании из сферы организации мероприятий закрываются в том числе из-за возросшей финансовой нагрузки.

Один из владельцев торговых комплексов в Петербурге считает, что в ближайшее время вкладывать деньги в объекты недвижимости нет никакого смысла, даже если эти деньги у девелоперов есть.

«При этом не всегда можно предугадать, какие активы будут перспективными. Например, еще несколько лет назад я предполагал, что первыми начнут пустеть офисы, и только потом промышленные площадки. Но каким-то образом офисы еще держатся, а промышленные площадки стремительно пустеют, у владельцев предприятий уже нет денег. Также в уязвимом положении находятся владельцы крупных торговых центров. Их нужно перепрофилировать, но разрешение на это городские власти собственникам ТЦ не дали», — говорит собеседник.

Эксперты отмечают, что покупатели сегодня рассчитывают на значительный дисконт. В 2026–2027 годах они, скорее всего, всё настойчивее будут требовать скидок и снижения цены на объекты ниже рыночного уровня, считает Екатерина Андреева.

Из-за экономической неопределённости инвесторы дольше принимают решение о покупке и внимательнее оценивают финмодель, добавляет она.

С точки зрения доходности недвижимости пока сложно конкурировать с финансовыми инструментами, но её по-прежнему воспринимают как эффективный способ защиты от инфляции, что поддерживает спрос на качественные активы, рассуждает эксперт.

Доходность банковских депозитов выше, чем в недвижимости. Кроме того, сохраняются юридические риски, в том числе связанные с возможностью оспаривания сделок при выявлении нарушений вплоть до обращения активов в доход государства.

Поэтому даже при наличии свободных средств инвесторы могут отказаться от покупки, говорит Сергей Дуванов.

Тем не менее отдельные виды коммерческой недвижимости остаются привлекательными для вложений.

«Сегодня особенно важны качество объекта, надежность арендаторов, реалистичная цена приобретения и грамотное управление. Необходимо считать не только арендный доход, но и налоги, коммунальные платежи, расходы на содержание и возможные периоды простоя», — говорит Борис Мошенский.

«Ключевым критерием становится не потенциальная доходность сама по себе, а способность объекта обеспечивать устойчивый денежный поток с учетом всех расходов», — поясняет он.

По мнению Екатерины Андреевой, наиболее интересными для вложений остаются бизнес-центры и склады: спрос на качественные объекты в этих сегментах устойчив в долгосрочной перспективе.

К тому же на них проще найти покупателя, чем на другие активы: приобретение логистических и деловых центров готовы рассматривать фонды, частные инвесторы и конечные пользователи.

Валерий Трушин полагает, что стабилизированные коммерческие активы по доходности уже могут сопоставляться с депозитами, но доходность последних напрямую зависит от политики Центробанка: при снижении ключевой ставки она будет уменьшаться, тогда как доходность недвижимости при прочих равных останется относительно стабильной.

«В первую очередь я бы рассматривал для портфельных инвестиций офисную, складскую и гостиничную недвижимость; торговые центры здесь более специфичны», — советует Валерий Трушин.