Петербург лидирует по темпам рынка новостроек
Российский рынок жилой недвижимости в 2026 году демонстрирует признаки осторожного восстановления, однако динамика сильно различается в зависимости от региона. Как отметили участники пленарного заседания Всероссийского жилищного конгресса, в Санкт-Петербурге зафиксирован рекордный уровень соотношения распроданности к строительной готовности — около 95%, что соответствует пиковым значениям предыдущих лет.
По данным Минстроя России, на 1 апреля текущего года ввод жилья в стране составил 22,1 млн кв. метров. Снижение объемов произошло в первую очередь в сегменте индивидуального жилищного строительства. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин связал эту тенденцию с высокими депозитными ставками, из-за которых люди откладывают средства, а не вкладывают их в недвижимость.
Ожидается, что по итогам года общий ввод жилья достигнет 116 млн кв. метров, из которых 42–43 млн кв. метров придется на многоквартирные дома. При этом в 2027–2028 годах прогнозируется спад ввода именно в сегменте МКД.
Никита Стасишин указал на существенный дисбаланс между регионами: в одних наблюдается дефицит предложения из-за слабой градостроительной политики, в других — его избыток. В Санкт-Петербурге, как сообщил председатель городского комитета по строительству Игорь Креславский, в последние годы акцент был сделан на социальной инфраструктуре. За шесть лет в городе построено около 500 социальных объектов, а в 2026 году планируется возвести ещё 83, из которых 33 будут финансироваться из бюджета, а 50 — за счет инвесторов.
Спрос на новое жилье, по оценке замминистра, закономерно охладел из-за высокой ключевой ставки, которая достигала 20% и сейчас составляет 15%. Это сделало массовую ипотеку практически недоступной. Средняя распроданность новостроек сейчас составляет 31% по неоткрытым продажам и 36% по открытым, что, по мнению Стасишина, не позволяет застройщикам получать эффективные ставки по эскроу-счетам.
Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито» Сергей Еремкин привел более детальные данные. Ключевой показатель — соотношение распроданности к строительной готовности — по России восстановился до 73%, после того как опускался до рискованных 70%. В Санкт-Петербурге этот показатель находится на уровне около 95%, а в Ленинградской области — около 65%, но и она выходит из зоны риска.
Петербург и Ленобласть стали лидерами по динамике запуска новых жилых проектов в 2025 году. Если в Москве число запусков сократилось на 29%, а в Московской области — на 27%, то Санкт-Петербург показал рост на 30–33%. «Это означает, что спрос позволяет запускать новые проекты, и у рынка есть потенциал роста», — отметил Сергей Еремкин.
На вторичном рынке недвижимости, по словам эксперта, предложение начинает сокращаться. Количество новых объектов, которые собственники выводят на рынок, уже меньше числа ежемесячных сделок, что указывает на дальнейшее вымывание предложения. Это усилит конкуренцию среди риелторских агентств.
Поскольку 54% покупок недвижимости финансируется за счет продажи имеющегося жилья, покупателям нужна комплексная помощь. Сергей Еремкин сообщил, что за 2025–2026 годы «Авито» инвестировал 1,4 млрд рублей в развитие профессионального сообщества и цифровых инструментов для риелторов, включая решения на базе искусственного интеллекта. В России более 50% сделок проходит через агентский канал, и эта доля, как ожидается, будет расти.
Коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников подтвердил, что избыточного предложения на вторичном рынке нет: «Мы не видим избыточного предложения на вторичном рынке — часть собственников, не готовых снижать цену, уходят в аренду». Он отметил, что дно рынка было пройдено в мае–июне 2025 года.
Сооснователь сервиса «Метр квадратный» Юлия Рыкунова добавила, что рынок сталкивается с увеличением сроков сделок и ростом доли альтернативных схем, которая достигает 40%. При этом разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем растет: в Москве он составляет 16%, а в среднем по стране — еще выше.
Опросы показывают, что около 40% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако спрос сдерживают высокие ипотечные платежи. Например, при кредите в 6 млн рублей на 30 лет ежемесячный платеж составляет около 87 тыс. рублей.
Участники конгресса сошлись во мнении, что рынок недвижимости переживает структурную перестройку. Усиливается роль инфраструктуры, цифровых платформ и профессиональных посредников. Дальнейшая динамика будет зависеть от снижения ключевой ставки и общей экономической ситуации. Никита Стасишин выразил оптимизм: «Ставка такая — но ставка снизится. Банки научились финансировать, вы научились строить — и мы на самом деле хорошо прошли эти годы».
