Новостройки Петербурга: итоги полугодия и прогнозы

Ключевыми факторами, которые повлияют на продажи новостроек во втором полугодии, станут решения по семейной ипотеке, динамика ключевой ставки и геополитическая ситуация. Хотя ипотека сохраняет статус главного инструмента покупки, ее доля сокращается, уступая место альтернативным схемам, таким как рассрочки, трейд-ин и совместные программы банков и застройщиков. Эксперты, собравшиеся за круглым столом, подвели итоги первых шести месяцев и обозначили ключевые ожидания.

По данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии в петербургской агломерации реализовано 30,3 тыс. квартир общей площадью 1,26 млн кв. м, что на 7% превышает показатели прошлого года. Однако, как отмечают эксперты, этот рост во многом был обеспечен ажиотажем на фоне ожиданий корректировки условий семейной ипотеки в январе и июне.

Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости», напомнил, что с февраля действует правило «одна семейная ипотека — на одну семью». Кроме того, было принято решение отложить до октября введение дифференцированной ставки по этой программе в зависимости от количества детей. «Пока программа продолжает работать на прежних условиях, что поддерживает спрос», — пояснил он.

В июне Центробанк снизил ключевую ставку до 14,25%, что дало банкам повод для постепенного уменьшения ставок по рыночным программам. Тем не менее, как отметил Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», регулятор действует очень осторожно, поэтому кредит остается дорогим ресурсом. «Рынок весь год жил в режиме „угадай правила игры“», — резюмировал он.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, добавила, что в январе спрос заметно вырос, так как часть покупателей ускорила принятие решений из-за грядущих изменений. После этого пика активность снизилась. По ее словам, в Петербурге объем продаж с января по июнь сократился примерно на 11%, тогда как в Ленобласти, наоборот, наблюдался рост. Это может свидетельствовать о перераспределении спроса в пользу более доступных проектов за пределами города.

Ежемесячный уровень спроса остается стабильным и составляет около 4,5–4,7 тыс. сделок, уточнил Олег Пашин. При этом Максим Жабин отмечает, что спрос «размылся»: покупатели, ранее ориентированные на город, все чаще рассматривают областные проекты из-за более низкой цены и большего выбора. Изменился и сам покупатель: чистых инвесторов почти не осталось, зато вернулись те, кто приобретает квартиру под собственные нужды с нормальной планировкой.

Структура сделок стала более диверсифицированной. Покупатели комбинируют различные финансовые инструменты, выбирая оптимальный сценарий, подчеркнул Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». Так, в его проектах доля мужчин составила 54%, женщин — 46%. Основную массу покупателей (68,7%) формируют жители Петербурга и области, остальные 31,3% приходятся на Москву и другие федеральные округа.

По словам Татьяны Халиловой, клиенты стали более рациональными. Сегодня на первый план выходят бюджет покупки, размер первоначального взноса и ежемесячный платеж. Покупатели дольше принимают решения, сравнивают больше проектов и внимательно оценивают итоговую стоимость сделки. Вырос спрос на функциональные планировки без «лишних» метров и понятную финансовую модель.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», отметила, что объем продаж в метрах остался на уровне прошлого года, но выручка выросла примерно на 20% за счет увеличения стоимости квадратного метра. Она подчеркнула важность взвешенного подхода к выводу новых проектов. Вместе с тем качественные городские проекты по-прежнему востребованы, а покупатели все чаще обращают внимание на среду и близость к природе, как в проектах «Видный» или «Канада».

Доля сделок с семейной ипотекой в «Главстрой Санкт-Петербург» снизилась с 88% в январе до 63% в июне, с минимальными значениями в феврале и мае (по 50%). При этом восстанавливался интерес к рыночной ипотеке, достигнув 33% в мае. Также выросла доля стопроцентной оплаты, составив 15% в июне. По словам Алексея Бушуева, эффективность сегодня обеспечивает не один инструмент, а гибкое сочетание нескольких решений.

В целом ипотека остается основным драйвером. Олег Пашин отметил, что с ее помощью заключается около 60% сделок, из которых более половины приходится на семейную. Заметно выросла роль траншевой ипотеки и субсидированных программ. Высокий спрос сохраняется на рассрочки, доля которых достигла 32%.

Максим Жабин считает, что «голая ипотека по базовой ставке — не инструмент продаж, а фон». Работают те механизмы, которые снижают порог входа: индивидуальные программы с банками, трейд-ин и рассрочка. При этом в премиальном сегменте роль рассрочки падает из-за необходимости наполнять эскроу-счета. Трейд-ин, наоборот, набирает силу, так как людям проще обменять квадратные метры на квадратные метры.

У «Ленстройтреста» по итогам полугодия ипотека обеспечила 59% сделок, однако динамика была неоднородной. В январе ее доля достигала 67%, в феврале упала до 34%, а к июню вновь выросла до 70%. Денис Заседателев, генеральный директор компании, добавил, что на рассрочку пришлось 30% сделок, а доля субсидий оставалась минимальной — около 1%.

В ГК «КВС» 57% продаж пришлось на ипотеку, при этом доля рыночных программ выросла почти до 50%. Рассрочка составила 18%, а число сделок со стопроцентной оплатой увеличилось до 10%. Активно развиваются программы трейд-ин, на которые приходится около 15% сделок, в том числе «Квартира в зачёт» и «Квартира в зачет с выкупом».

Застройщики корректируют стратегии, смещая фокус с цены квадратного метра на качество продукта и гибкие финансовые решения. По словам Олега Пашина, объем нового предложения в первом полугодии составил 1,32 млн кв. м — на 20% меньше, чем годом ранее. При этом 52% новых проектов пришлось на пригород, тогда как в 2024 году этот показатель был 42%, а в 2025-м — 31%.

Алексей Бушуев подчеркнул, что компании стали внимательнее подходить к запуску новых проектов. Перед выводом площадки детально прорабатывается финансовая модель, анализируется потенциальный спрос и устойчивость проекта при различных сценариях. Татьяна Халилова добавила, что решение принимается с учетом емкости локации, уровня конкуренции и стоимости проектного финансирования.

В ГК «КВС» продолжают действовать в рамках выбранной стратегии. Анжелика Альшаева сообщила о четырех новых стартах: квартал «Канада» в Олимпийских кварталах «ЮгТаун», «Видный» в ЖК «Ясно.Янино», третий этап проекта «Дубровский» и очередь «Лев» в ЖК «Любоград».

Максим Жабин объяснил сокращение выводов новых проектов осторожностью: «Никто не хочет запускать проект без понимания, по каким правилам его будут покупать через год-два». Девелоперы придерживают проекты до момента, когда правила зафиксируются на предсказуемый срок.

Эксперты сходятся во мнении, что ключевым фактором останутся макроэкономические условия и темпы снижения ключевой ставки, которые напрямую влияют на доступность рыночной ипотеки. Татьяна Халилова также назвала главной интригой дальнейшие условия семейной ипотеки: если программа станет менее доступной, это неизбежно скажется на покупательской активности. При этом ограниченный объем новых запусков будет поддерживать цены даже при умеренном спросе.

Денис Заседателев отметил, что если стоимость заемных средств останется высокой, рынок продолжит адаптироваться за счет рассрочек и других инструментов. Максим Жабин назвал ожидаемое в октябре решение по семейной ипотеке «переключателем»: при реальном ужесточении условий по регионам значительная часть покупателей может выпасть из рынка. До принятия решения рынок будет колебаться, а не расти или падать.

Олег Пашин подытожил, что главным фактором останется доступность покупки жилья. Доля индивидуальных программ банков и застройщиков уже достигла 35–40%. Дальнейшее расширение рассрочек ограничено из-за необходимости наполнять эскроу-счета, поэтому застройщики продолжат использовать скидки для покупателей, готовых оплатить большую часть стоимости сразу.

Алексей Бушуев подчеркнул, что ипотека для массового сегмента остается основным инструментом. «Влияние оказывает не только содержание будущих изменений, но и сам факт их ожидания: неопределенность способна временно перераспределять спрос», — пояснил он. Не менее значимым останется макроэкономический фон и потребительская уверенность, добавил эксперт.