Ленобласть перетягивает покупателей новостроек у Петербурга

В июле рынок новостроек Петербурга и Ленобласти продолжил восстановление, но динамика двух частей агломерации заметно разошлась. В городе число зарегистрированных продаж квартир и апартаментов почти не изменилось за год, тогда как в области количество сделок выросло на 68%, а выручка — на 73%.

По данным DataFlat, в целом по Петербургу и Ленобласти в июле количество зарегистрированных розничных сделок по ДДУ и уступкам оказалось на 11% выше, чем в июне, а оценочная выручка застройщиков — на 9%. Доля ипотечных сделок поднялась до 61%.

В Петербурге за месяц число регистраций выросло лишь на 4%, а средняя стоимость проданного лота и доля ипотеки практически не изменились. В Ленобласти динамика была значительно активнее: плюс 22% сделок за месяц при снижении среднего чека на 2%, а доля ипотеки увеличилась до 68%.

Сравнение с прошлым годом выглядит еще более показательным. В целом по агломерации рынок прибавил 23% по количеству лотов и 34% по оценочной выручке. Но в Петербурге число сделок осталось на уровне июля 2025 года, а средняя цена проданного объекта выросла на 20%. Таким образом, дополнительную выручку город получает в основном за счет удорожания жилья, а не увеличения числа покупателей.

В Ленобласти ситуация обратная: количество сделок выросло на 68%, тогда как средний чек — лишь на 3%. Здесь растет прежде всего физический объем продаж.

Июльский скачок в области — не случайность. Тот же разрыв сформировался уже по итогам первого полугодия. За январь — июнь количество зарегистрированных сделок в Петербурге практически не изменилось по сравнению с первой половиной 2025 года, а средний чек вырос на 21%. В Ленобласти продажи прибавили 41%, а средний чек — 14%. В целом по агломерации рост числа сделок составил 14%.

К середине года область росла примерно на 40%, а в июле годовой прирост уже приблизился к 70%. Петербург при этом остается около нулевой отметки по количеству проданных лотов.

Одно из объяснений — цена входа. При высокой стоимости кредита покупатель становится гораздо чувствительнее не столько к цене квадратного метра, сколько к полной стоимости квартиры и размеру ежемесячного платежа. В Петербурге реализованные лоты за год подорожали на пятую часть, в Ленобласти — лишь на несколько процентов.

Условия семейной ипотеки для города и области одинаковые: ставка — до 6%, первоначальный взнос — от 20%, максимальная сумма льготного кредита — 12 млн рублей. Поэтому более дешевый лот в области требует от семьи меньше собственных средств и реже заставляет добирать часть кредита по рыночной ставке.

Есть и еще одно отличие. Предложение в Петербурге становится более ограниченным. В первом полугодии число выставленных на продажу квартир в городских новостройках сократилось на 8,9% год к году. По другим оценкам, объем непроданных квартир в Петербурге в июне был уже на 20,9% меньше, чем годом ранее. В Ленинградской области непроданные остатки, наоборот, выросли на 8,6%. Это позволяет областным девелоперам активнее конкурировать ценой и поддерживать рост продаж, тогда как сокращение предложения в городе работает прежде всего на рост стоимости жилья.

Еще одна важная тенденция видна в статистике Банка России. Последние доступные подробные данные относятся к июню — и именно тогда ипотечный рынок резко ускорился.

По всей стране банки выдали в июне 101,3 тыс. ипотечных кредитов на 482,7 млрд рублей. За один месяц количество выдач выросло почти на 35%, объем — на 47%. Это максимальный результат с декабря прошлого года.

Однако о полноценном возвращении обычной ипотеки говорить пока рано. Почти две трети июньского объема — 320,5 млрд рублей — пришлось на программы господдержки. Их выдачи почти удвоились. Рыночная ипотека выросла гораздо скромнее — на 9%, до 162,2 млрд рублей.

Средняя ставка по всем ипотечным кредитам благодаря этому опустилась с 10,2 до 9% годовых. Но это скорее статистический эффект изменения структуры выдач: доля дорогой рыночной ипотеки сократилась с 45 до 34%. Сама средняя ставка по рыночным кредитам почти не изменилась — 17,8% против 17,7% в мае.

То есть покупатель возвращается не потому, что обычная ипотека стала доступной. Основной двигатель продаж — возможность занять деньги по субсидируемой ставке.

Особенно это заметно на новостройках. Объем ипотечных кредитов, выданных под залог прав по ДДУ, по России за июнь вырос почти на 70% — до 228,9 млрд рублей. Средняя ставка по таким займам снизилась до 6,9%.

В Петербурге июньский скачок оказался еще сильнее. По расчетам на основе региональных таблиц Банка России, объем всех выданных жилищных кредитов в городе вырос за месяц примерно на 64%, а количество — на 45%. В сегменте кредитов по ДДУ объем выдач практически удвоился: с 7,8 до 15,3 млрд рублей.

В Ленобласти ипотека также ускорилась, хотя несколько спокойнее: общий объем выдач вырос примерно на 39%, а по ДДУ — почти на 59%. Средняя ставка по ипотеке на строящееся жилье в июне составляла около 6,7% в Петербурге и 6,3% в Ленобласти. Региональные временные ряды Банк России публикует отдельно по количеству, объему, ставкам и срокам выданных кредитов.

Динамика 2026 года показывает еще одну особенность: покупательская активность становится очень зависимой от дат изменения льготных программ.

В январе спрос резко вырос перед изменением условий семейной ипотеки. DataFlat отмечал, что это был последний месяц действия программы в прежней конфигурации, и покупатели активно забирали недорогие и малогабаритные квартиры, которые укладывались в ее условия. С 1 февраля начало действовать правило «одна семья — один льготный кредит»: супруги теперь должны выступать созаемщиками.

После январского ажиотажа последовал откат. В феврале количество зарегистрированных сделок в Петербурге и Ленобласти упало на 29% к январю, в марте — еще на 17%. Доля ипотеки к марту сократилась до 52%. В апреле рынок начал восстанавливаться.

Следующий всплеск пришелся на июнь. Банк России прямо связывает его с ожиданием возможного ужесточения семейной ипотеки. Решение об изменениях затем было перенесено, но покупатели успели ускорить сделки: выдачи ипотеки с господдержкой за месяц почти удвоились.

Поэтому июльские регистрации — плюс 11% к июню — можно рассматривать в том числе как продолжение этого ипотечного импульса. При регистрации ДДУ существует временной лаг относительно момента, когда покупатель фактически принял решение и оформил кредит.

Есть и эффект низкой базы. Июль 2025 года сам по себе был далеко не сильным месяцем: по сравнению с июлем 2024-го количество проданных лотов в Петербурге и Ленобласти тогда было ниже на 28%, а оценочная выручка — на 22%. Доля ипотечных сделок за год упала с 74 до 50%. Поэтому нынешние плюс 23% год к году — это одновременно и восстановление после слабого прошлого года.

Главная перемена на петербургском рынке сейчас происходит не столько между ипотекой и рассрочкой, сколько между городом и областью.

Петербург становится все более дорогим рынком: число покупателей не растет, зато стоимость реализованных квартир прибавляет двузначными темпами. Сокращающееся предложение дополнительно поддерживает цены.

Ленобласть, напротив, пока берет объемом. Цены растут значительно медленнее, предложение шире, а более низкий бюджет покупки особенно важен для семей, ориентированных на льготную ипотеку. В результате все большая часть прироста продаж агломерации приходится именно на область.

При этом считать нынешние показатели окончательным восстановлением рынка пока рано. Рыночная ипотека все еще стоит около 18% годовых, а значительная часть спроса держится на кредитах с господдержкой. Поэтому рынок остается очень чувствительным к любому изменению условий семейной ипотеки: первые семь месяцев 2026 года уже дважды показали, насколько быстро ожидание новых правил способно сначала разогнать продажи, а затем обрушить их.