КС России признал право на регистрацию в апартаментах
Решение Конституционного суда России от 3 февраля предоставило владельцам апартаментов право регистрироваться в них по месту пребывания и регистрировать своих близких. Однако новое правило не обязывает местные власти создавать социальную инфраструктуру для таких жильцов, хотя собственники платят повышенные налоги.
Апартаменты, приобретшие популярность из-за относительно низкой стоимости, юридически не считаются жилыми помещениями. Ранее в них можно было проживать, но оформить регистрацию (так называемую «прописку») было невозможно. Теперь Конституционный суд официально разрешил временную регистрацию и поручил законодателям скорректировать нормативные акты, регулирующие статус таких объектов.
С практической точки зрения это позволяет, например, прикреплять детей к ближайшим школам и детским садам. При этом возможность приписаться к поликлинике у жильцов апартаментов была и раньше. Несмотря на это, за более низкую цену квадратного метра покупатели по-прежнему сталкиваются с рядом юридических проблем.
Случай отказа в регистрации
Поводом для обращения в Конституционный суд стал случай владельца апартаментов в жилом комплексе «ArtLine в Приморском» Андрея Чернышова, который пытался зарегистрировать там свою супругу Викторию Пиунову. Миграционный отдел УМВД по Приморскому району отказал в регистрации, сославшись на нежилой статус помещения.
Оспаривая отказ, Пиунова утверждала, что апартаменты являются средством размещения (гостиницей). Однако суды различных инстанций постановили, что заявление на регистрацию должно подаваться не собственником, а администрацией отеля.
По мнению заявительницы, действующие нормы закона фактически исключают возможность регистрации по месту пребывания по заявлению собственника. Более того, жилищное законодательство вообще не определяет понятие «апартаменты», что позволяет чиновникам считать их непригодными для проживания в юридическом смысле.
В обращении в Конституционный суд владельцы апартаментов указали: «Данный вид недвижимого имущества можно отнести только к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан. Запрет на регистрацию в пригодных для проживания строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту пребывания».
Виктория Пиунова также ссылалась на решение по аналогичному делу Светланы Рожавской, которая также пыталась зарегистрироваться в петербургских апартаментах. В том случае суд лишь обязал миграционные органы рассмотреть заявление. Юрист Рожавская прокомментировала: «Это совершенно бессмысленное решение. Оно не восстанавливает нарушенное право, а дает возможность УМВД выдать еще один отказ».
Регистрация через сертификацию
Технически собственники апартаментов могли регистрировать жильцов как постояльцев, но для этого необходимо было признать помещение средством размещения в соответствии с законодательством о туризме.
В конце января МВД России инициировало законопроект, легализующий регистрацию по месту пребывания в любом средстве размещения, включая апартаменты, при условии оказания гостиничных услуг. Для этого собственнику требуется пройти сертификацию, получить «звезды» и включить объект в Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии. На данный момент в реестре числится около 500 апарт-отелей, из них 83 в Петербурге. Комплекс «ArtLine в Приморском» в этом перечне отсутствует.
Чтобы пройти сертификацию, апарт-отель должен соответствовать минимальным гостиничным требованиям, таким как наличие вывески с информацией для потребителей и телефонного аппарата в каждом номере.
Генеральный директор компании «RBI PM» Евгения Мироненко пояснила: «На сегодняшний день собственник апартаментов не может зарегистрироваться ни сам, ни оформить регистрацию для своих родственников или иных лиц. Мы, как отельный оператор, выступаем принимающей стороной. И в этом статусе имеем право и обязаны оформлять регистрацию гостей (не собственников) — как при краткосрочном проживании, так и при долгосрочном. Это стандартная практика для апарт-отелей и гостиничных объектов».
Исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей Александр Ружинский отметил, что регистрация людей в отелях нелогична, тогда как в доходных домах — наоборот, но последние отсутствуют в нормативном поле, что создает правовой вакуум.
В пресс-службе застройщика SeltGroup прокомментировали, что для сервисных апартаментов, где регистрацией занимается оператор, решение КС может вызвать путаницу из-за нечёткого закрепления ответственности. Для апартаментов, которые продаются как жильё, это позитивная новость, повышающая привлекательность объектов.
Решение Конституционного суда
Рассмотрев обращение, Конституционный суд констатировал противоречивый статус апартаментов. С одной стороны, сложилась практика фактического проживания граждан в помещениях, схожих с квартирами, но не входящих в номерной фонд гостиниц. С другой — государство не принимало мер по регулированию этого явления.
В постановлении указано: «На федеральном уровне не регулируются и, соответственно, не запрещены строительство и продажа нежилых помещений, фактически предназначенных для проживания в них граждан».
Судьи признали, что апартаменты объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и бытовых нужд, включая проживание. Невозможность зарегистрироваться в них ограничивает право на свободный выбор места пребывания и права частной собственности.
Конституционный суд признал спорные нормы закона несоответствующими Конституции и предписал Правительству и законодателям внести необходимые изменения. До их принятия владельцам апартаментов гарантирована возможность оформления временной регистрации для себя, близких родственников и членов семьи.
При этом постоянная регистрация (по месту жительства) в апартаментах по-прежнему невозможна, так как это стёрло бы юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями.
Юрист Сергей Сергеев из группы «Яковлев и партнеры» считает постановление логичным и соответствующим реальности: «Конституционный суд отменил одну из самых странных диспропорций. До сих пор за отсутствие регистрации штрафовали и собственников, и арендаторов. Тогда как в самой регистрации отказывали по причине статуса помещения».
Эксперты обращают внимание на принятое еще в 2011 году постановление по схожему вопросу. Тогда высшая инстанция подтвердила право регистрироваться по месту жительства в постройках, возведенных на садовых участках. Единственное условие — такие помещения должны быть пригодны для постоянного проживания.
Кроме того, в 2021 году в Госдуму был внесен законопроект, призванный урегулировать статус апартаментов в качестве многофункциональных зданий. Высказав ряд замечаний, Правительство России и профильный комитет поддержали эту инициативу. Однако год назад парламентарии отклонили документ.
Экономические аспекты
В решении КС также рассмотрены социально-экономические особенности апартаментов. К ним предъявляются менее строгие градостроительные, санитарные и иные нормативы по сравнению с жилыми домами.
Как заявил председатель комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский, в 2025 году застройщики возвели в городе почти две трети социальных объектов, и теперь жилые кварталы создаются вместе с необходимой инфраструктурой.
Расходы на строительство социальных объектов в Петербурге оцениваются в среднем в 22 тысячи рублей за квадратный метр проданного жилья. Называя объекты «апартаментами», застройщики избегают этих затрат и предлагают недвижимость по более низким ценам. При этом жильцы всё равно пользуются окружающей инфраструктурой, хотя не платят за её создание.
В постановлении отмечено, что владельцы апартаментов вносят более высокую плату за коммунальные услуги без льгот и платят повышенный налог на имущество. Например, в Петербурге ставка налога для квартир кадастровой стоимостью до 7 млн рублей составляет 0,1%, а для апартаментов — 0,5%. Также собственники нежилых помещений лишены льгот по коммунальным платежам, например, по отоплению.
Конституционный суд подчеркнул, что временная регистрация в апартаментах «не возлагает на органы публичной власти дополнительные обязанности по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры». Однако федеральное законодательство гарантирует детям, зарегистрированным по месту пребывания, право на посещение местных школ и детских садов.
Для взрослых временная регистрация не предоставляет права на социальные привилегии, установленные региональными законами. Что касается прикрепления к поликлинике по ОМС, подтверждение адреса проживания не требуется.
По данным на конец 2025 года, в России активно развивается сегмент апарт-отелей: на различных стадиях реализации находится строительство около 47 тысяч номеров. Такие объекты составляют примерно 13% всего гостиничного фонда страны.
Лидером рынка является Петербург, на который приходится почти половина всех апарт-отелей России. В городе работает 62 комплекса общей вместимостью 9,1 тысячи номеров. В текущем году уже введены пять новых проектов на 2 тысячи номеров, а до конца года ожидается запуск ещё нескольких объектов примерно на 1,5 тысячи номеров.
Вторую позицию занимает Краснодарский край с долей около 27% и номерным фондом порядка 5,4 тысячи. Апарт-отели здесь особенно востребованы у туристов, приезжающих на семейный отдых к морю.
Москва формирует 16% общероссийского рынка апарт-отелей, но внутри столицы их доля среди всех средств размещения составляет около 12%. С октября 2024 года городские власти приостановили запуск новых проектов из-за дефицита инфраструктуры.
