Эксперты указали на перекос в регулировании ИЖС

Желание горожан перебраться в собственный дом за городом, подогретое ещё в 2020 году, не угасло. Однако осуществить его теперь сложнее. С одной стороны, объёмы ввода растут, и выбор широк: Ленинградская область стала лидером в стране по вводу ИЖС и до конца года намерена сдать около 2,5 млн кв. м — в 2,5 раза больше, чем многоквартирного жилья. С другой — спрос сдерживают дорогая ипотека, подорожавшие стройматериалы, переход на эскроу-счета и возросшая настороженность покупателей, готовых судиться по любому поводу. Строители уверены: незащищённость подрядчиков на фоне активной защиты прав потребителей создала перекос условий на рынке ИЖС. Профильные объединения предлагают пересмотреть нормативную базу, чтобы защитить не только покупателей, но и добросовестных подрядчиков. Эти темы обсуждали участники круглого стола «Фонтанки».

В 2025 году впервые в стране ввод жилья в формате ИЖС превысил 60% от общего объёма. Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Life Development», председатель комитета по работе в СЗФО Ассоциации малоэтажного жилищного строительства, назвал такие итоги ободряющими. Ленинградская область за этот период стала абсолютным рекордсменом: 82% вводимого жилья в регионе составило ИЖС.

— ИЖС только расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство», — пояснил эксперт. — На самом деле это вид разрешённого использования земли. Правильно говорить МЖС — малоэтажное жилищное строительство. У нас в стране по земельному законодательству есть семь категорий земли, но только на двух разрешено малоэтажное строительство частных домов. В черте населённого пункта это называется «вид разрешённого использования ИЖС», а вне его — земли сельхозназначения, для дачного либо садового использования.

Что касается фактического старта коттеджных посёлков и закладки новых домов, предварительные итоги 2026 года, по словам спикера, хуже прошлогодних. Спрос заметно сократился: главным драйвером была льготная ипотека, условия которой ужесточились. Кроме того, одобрение ипотеки стало более жёстким и долгим, что тоже повлияло на спрос.

Никита Смирнов, генеральный директор «Русстрой Сервис», объяснил упадок спроса в секторе множеством факторов. Прежде всего, люди насмотрелись на истории про брошенных подрядчиками клиентов, про уголовные дела и суды. Можно сколько угодно рассказывать о безопасности сделок с появлением эскроу, но мнение формируют именно новости, считает он. Люди проецируют полученную информацию на себя — и желание покупать дом отпадает. В этом может крыться причина роста спроса именно на готовые дома, даже без отделки — лишь бы не связываться с подрядчиками и стройкой, не подвергаться риску.

— Что касается цен, то расходы по проектному финансированию, конечно, легли в стоимость продукта, — продолжил эксперт. — Материалы попытались подорожать, но как только поставщики подняли их стоимость, спрос упал, и все вернулись в плюс-минус тот же ценовой диапазон. Стоимость работ выросла примерно на 10–20% из-за того, что многие специалисты нас покинули. Но, несмотря на это, у нас как у подрядчика объём работы растёт. Опытные компании за много лет уже доказали свою экспертность, и именно они остаются на рынке: к ним приводят заказчиков, у них отлично работает сарафанное радио, их клиент не боится нарваться на мошенников.

— Сокращение спроса определенно есть, но сам интерес к загородному жилью никуда не исчез. Просто покупатель стал заметно более рациональным. — говорит Андрей Шаронов, генеральный директор СК «Русский Север». — Ещё в 2024 году льготная ипотека активно разгоняла рынок, в том числе инвестиционный спрос на участки и модульные дома. Сейчас условия изменились, а с введением эскроу часть небольших игроков ушла. Сам же заказчик стал глубже разбираться в продукте: внимательнее смотреть на конструктив, материалы, комплектацию и надёжность подрядчика. Мы видим и другой тренд: сегодня люди чаще готовы выбрать дом меньшей площади, но в более полной комплектации, тогда как ещё несколько лет назад многие старались прежде всего получить максимум квадратных метров. А цены продолжают расти вслед за стоимостью материалов, работ и логистики.

По словам Андрея Шаронова, введение эскроу-счетов действительно «проредило» рынок ИЖС, но одновременно повысило требования к самим строительным компаниям.

Также, по словам эксперта, эскроу-счет исключил одну из важных проблем, с которой сталкивались покупатели: когда в начале строительства в смете цифра одна, а по ходу работ она растёт.

— Все подрядчики сейчас в процессе адаптации — особенно к резким переменам в моменте, — добавил Никита Смирнов. — И хотелось бы такой же и даже более быстрой адаптации и от банков тоже. В целом эскроу-счёт — полезная штука, хотя к нему есть замечания. Прежде всего, они затрагивают вопросы защиты прав, потому что подрядчик по факту остаётся в очень уязвимом положении. Нет ни одного ни закона или организации, которая может за него вступиться, — в случае любого спора он всегда неправ, в отличие от клиента, который прав всегда. Нужна понятная в этом плане дорожная карта по строительству, что даст толчок к большему развитию рынка, росту объёмов.

Игорь Карцев добавил взгляд с федерального уровня. По его словам, эскроу-счета — это единственная возможная форма цивилизованного существования рынка и защиты денег граждан.

— Но мы, загородные застройщики, настоятельно обращаемся к законодателю, чтобы 186 закон был не односторонним, а сочетал бы баланс интересов и частного заказчика, и застройщика, как в 214-ФЗ о долевом строительстве, — пояснил он. — Наша компания добровольно начала работать по эскроу ещё в 2024 году. И столкнулась с первой проблемой — это лимиты. У регулятора Дом.РФ они были сначала 50 млн рублей, для нас с учётом наших объёмов — 100 млн руб, сейчас дают уже 200 миллионов.

По его словам, цикл строительства условно составляет полгода, то есть 200 миллионов — это примерно 33 млн в месяц, или три дома. А если компания готова строить 20 и более домов в месяц, то при всем желании не сможет попасть в эту программу. Получается, закон должен стимулировать развитие рынка ИЖС, но ограничивает его, как бы говоря, что на нем должны работать маленькие компании, которые строят не более трёх домов одновременно.

— В такой ситуации крупный девелопер должен сразу приходить со своими деньгами, — продолжил Игорь Карцев. — Поскольку все средства оборотные, значит, привлекаем заёмные под нынешнюю ставку. Соответственно, эти затраты должны вложить в себестоимость строительства. Мелкие же компании, которые не смогли получить аккредитацию в банке на проектное финансирование из-за серьёзных требований, привлекают деньги с рынка частного капитала вообще под 25–35% годовых. Чтобы при этом конкурировать по цене, им приходится снижать стоимость и себестоимость, а это тотальная экономия на процессах, материалах, технологиях. Выходит, они добиваются примерно той же цены, что и аккредитованная компания, однако качество — более низкое.

Целая плеяда компаний прямо заявляет, что не работает по эскроу, даёт ниже качество, но и цену на 15–20% ниже — за счёт того, что не привлекает заёмные средства. К сожалению, культура загородного жилья у нас только развивается, поэтому цена для многих покупателей пока единственный и главный аргумент. Эксперт отметил это и добавил: «Чем дешевле покупка, тем дороже обойдётся потом эксплуатация, — таков закон».

Второй пробел в нынешнем законодательстве — это жёсткий дисбаланс между интересами застройщика и заказчика, продолжил Игорь Карцев. По его словам, изобретать велосипед здесь не нужно, правила игры уже придуманы и работают в 214-ФЗ. Достаточно распространить их и на ИЖС.

— Загородные застройщики должны иметь точно такое же правовое регулирование и защиту, как и застройщики многоквартирного жилья, — считает он. — Чеки загородного дома и квартиры примерно сопоставимые: дом 10 млн и однокомнатная квартира примерно столько же, двухкомнатная стоит как дом побольше, 15 млн. Но кооперация и сложность строительных процессов за городом неоспоримо выше, что тащит за собой высокую себестоимость, поэтому наша задача — приравняться к закону 214-ФЗ.

По 214-ФЗ за задержку строительства предусмотрен штраф — 1/150 от ставки ЦБ в сутки. Но так как этот норматив не распространяется на договоры подряда, то сегодня многие юридические компании пытаются в судах трактовать договор подряда по закону о защите прав потребителей, где штраф равен уже 3% от стоимости контракта в день. Через 33 дня это выльется уже в 100%.

— Закон о защите прав потребителей придумали в 1992 году. Тогда ставка ЦБ была другой, и распространялся он на мелкую бытовую технику, — пояснил Карцев. — Но строительство дома — это не поставка товара, а сложнейшая кооперация многих процессов, технологий, поставщиков материалов и разных строительных бригад. И здесь могут быть определённые сбои. Второй момент: нужно понимать, какой именно ущерб понёс потребитель в связи с задержкой строительства дома — материальные издержки, неудобство проживания, логистики. Но если он решил открыто зарабатывать на подобных компенсациях, то это уже потребительский экстремизм. И суды на это смотрят совершенно по-разному. Есть судебная практика, где присуждается и 200, и 300% стоимости дома.

Как рассказал эксперт, юридические компании, которые раньше «промышляли» работой в МКД, сегодня стали предлагать услуги на загородном рынке. Нередко их представители ходят по посёлкам, раздают листовки и предлагают судиться с застройщиком за половину от будущей компенсации, то есть это уже становится бизнесом.

— И с этим законодателю нужно бороться, ведь пока получается, что самые уязвимые компании — те, у которых что-то есть за душой (капитал, имущество) и с которых можно что-то взять. В результате опять побеждают компании-однодневки, так как отсудить у них нечего, — подытожил он.

— За 15 лет у нас не было судебных споров с заказчиками, но при использовании эскроу мы столкнулись с другой проблемой, — рассказал Андрей Шаронов. — Подрядчик уже может получить проектное финансирование, заказать материалы, запустить логистику и понести реальные расходы, а заказчик в этот момент просто передумает. Для клиента процедура расторжения достаточно простая, а подрядчику необходимо вернуть банку кредитную линию, которая уже частично освоена. Формально эти расходы можно взыскать с заказчика, но это уже суд и длительный процесс. Поэтому здесь, на мой взгляд, нужен более понятный баланс ответственности: клиент должен быть защищён, но и подтверждённые расходы добросовестного подрядчика не должны оставаться исключительно его риском.

— У нас был похожий случай, когда прямо на следующий день после предполагаемой даты сдачи дома клиент передумал и пришёл расторгать договор — мол, ему понравился вообще другой дом, — добавил Игорь Карцев. — В таком случае, чтобы вернуть занятые средства, банк снимает деньги со всех других наших кредитных линий на строительство других домов, и мы не можем их строить. Это абсолютный тупик: мы остались с ненужным объёмом материала в виде недоделанного дома, который подлежит только сносу, и с отсутствием денег, которые нам гарантировали бы строительство для других заказчиков. «Клиент всегда прав» здесь выходит боком. Если судиться даже с одним таким клиентом, это неизбежно отражается на репутации и рассмотрении новых кредитов.

Экспертные организации, которые судятся с подрядчиком, редко смотрят дальше внутренней отделки квартир, говорит Никита Смирнов. Они не оценивают, как залиты стены, как выполнен фундамент. При оценке дома начинают с нуля, несмотря на то, что уже подписан акт о фундаменте, стенах, кровле. Часто заказчик заявляет, что он как физлицо ничего не понимал и его ввели в заблуждение, а вот его эксперт с агрегатора сказал, что всё сделано плохо. И когда подрядчик уже забивает последний гвоздь, ему вдруг задают вопрос про фундамент.

— У нас, к сожалению, есть не очень приятный случай, когда мы подали на заказчика в суд первыми, — рассказал он. — Он тоже либо не потянул по средствам, либо передумал. Сборный дом из железобетона был полностью сдан, когда приехала непонятная экспертная организация и выдала феерические замечания из серии «тут два миллиметра плинтуса, там капля краски». За своё качество мы вообще не переживаем, мы уверены в нём. Но мне пришлось найти 12 млн рублей и вернуть на эскроу-счет, то есть взять из своих, из оборота, что очень ощутимо. А суд — это не только медленно, но ещё и очень эмоционально затратно. Человеку в ухо «поёт» юрист, что надо не сдаваться и «раздеть компанию догола», озолотиться. При стоимости дома с участком 12 млн рублей встречный иск против нас подан на 28 млн.

В качестве идеи по нормативным изменениям эксперт назвал включение третьей стороны в споры между потребителем и строителем — некий независимый технадзор от банка, экспертные организации, аккредитованные судом. Но пока встречные возражения в том, что заказчик опять приведёт свою экспертную организацию и ничего не изменится.

Никита Смирнов подчеркнул, что порядочные, отвечающие за качество застройщики стараются вначале все решить миром, и многие заказчики этим пользуются. А чтобы сохранить эмоции, не оставить негативных отзывов, не уйти в суд, не получить проблем с проектным финансированием, приходится идти на уступки.

Игорь Карцев обозначил ещё два «больных» момента в законе. К примеру, если заявитель просит в претензии вернуть деньги в полном объёме, это нужно сделать в течение 10 дней полностью, иначе на 11-й день получишь штраф в размере 100% от этой суммы.

И второй момент — обеспечительные меры на время разбирательства. Суд в качестве этих мер вполне может наложить арест на сумму, вдвое больше той, что с застройщика требуют.

— У нас был спор на 22 млн рублей, а 48 млн заморозили на счетах на время разбирательства, — добавил эксперт. — Это деньги других заказчиков, то есть потенциальные новые суды, что в целом может сказаться негативно на всей отрасли загородного строительства.

При расчёте проектного финансирования банки используют определённый коэффициент: простыми словами — сколько на гектар земли можно «посадить» квадратных метров определённой застройки, включая школы, садики и так далее, а также стоимость этих квадратных метров, пояснил Никита Смирнов.

Эксперт считает, что инфраструктура в ИЖС, конечно, необходима, и застройщик должен взять на себя базовый минимум: дорогу и инженерную систему. Остальное диктует рынок — создание общественных пространств, детских площадок, зон барбекю и прочих «фишек», — иначе не привлечь клиентов.

— На совещании в правительстве Ленинградской области этот вопрос неоднократно поднимался, и было заявлено, что требований для загородного девелопмента по строительству школ, детских садов не накладывается, потому что экономика отрасли не позволяет это делать, — успокоил всех Игорь Карцев. — Разве что есть пожелание, чтобы в больших коттеджных посёлках девелопер закладывал бы территорию для их потенциального строительства.

Что касается «житейской» инфраструктуры (дороги, сети, въездные группы, места для прогулок и выгула собак, детские площадки), по мнению Карцева, сегодня любая уважающая себя компания это делает, ведь от этого зависит и успех проекта. Вопрос управления же решается опытным путём.

— Все жители считают, что раз они уже заплатили за её создание, то она должна как-то сама существовать, и даже 2,5-3 тысячи рублей в месяц на содержание им кажется необоснованно дорого, — продолжил он. — Любая сторонняя профессиональная УК тоже вызывает непонимание: люди считают, что хозяин частного дома может не зависеть ни от кого, но это не так. В итоге мы пошли по пути передачи имущества во владение ТСЖ, которое мы помогаем организовывать среди инициативных жителей посёлков. Опыт по передаче муниципалитетам у нас тоже был, и он крайне негативный. Они не хотят этим заниматься, и у них на это нет бюджетов. Поэтому ответственный застройщик незадолго до завершения строительства должен сформировать инициативные группы и передавать имущество ТСЖ.

По словам Андрея Шаронова, многие покупатели приходят на загородный рынок с опытом покупки городской недвижимости и не всегда понимают, насколько разным может быть качество частного дома.

— Ещё несколько лет назад многие в первую очередь смотрели на цену и площадь, отсюда был большой интерес к максимально дешёвым и быстрым решениям, в том числе модульным домам для постоянного проживания, — отмечает он. — Сейчас этот подход постепенно меняется: люди больше спрашивают о технологии, сроке службы, эксплуатации. И это хороший признак: рынок становится взрослее, а покупатель начинает сравнивать не только стоимость квадратного метра, но и то, что именно он за эти деньги получает.

Ещё один важный момент отметил Андрей Шаронов: геология до продажи участка:

— Сегодня часто бывает наоборот: человек сначала покупает красивую землю, а уже потом приходит к строителю и говорит: «Давайте строить здесь дом за много денег». Мы проводим изыскания и обнаруживаем насыпной грунт или несколько метров торфа. После этого стандартный фундамент уже невозможен: требуется замена грунта, длинные сваи или другое дорогое решение. В результате нулевой цикл может стоить сопоставимо со значительной частью самого дома. Поэтому, на мой взгляд, для организованных коттеджных посёлков геология до сделки должна стать нормальной практикой. Мы сами предпочитаем работать с девелоперами, которые дают покупателю эту информацию заранее.

— Люди в квартирах действительно думают, что везде всё так же, как в многоквартирных домах, — продолжил Никита Смирнов. — И часто конторы «Рога и копыта», у которых сборные дома за 2-3 млн рублей, на показах заведомо заводят человека не в сам дом, а в какую-то упрощённую комплектацию, холодный контур без фундамента. Поэтому когда в нормальной компании такой клиент потом слышит, что дом стоит 12 млн рублей, он считает, что все жулики и хотят его надуть, — и начинается «а вот у меня сосед за три миллиона купил». У нас все считают, что они самые умные, знают как лучше и никогда не хотят обращаться к компетентным людям. Вот этот психологический подход надо ломать.

Продукт и его себестоимость уже меняются под влиянием новых реалий. По словам Никиты Смирнова, застройщики переходят к более компактным домам и посёлкам.

— Мы занимались монолитом, а сейчас строим и железобетонные сборные панельные дома, — уточнил он. — Они собираются буквально за 3-4 дня, выглядят при этом довольно модно.

— Так или иначе, на продукт влияет количество «плюшек», «хотелок» клиента, — добавил Андрей Шаронов, — это выражается в ценовом эквиваленте, потому что хочешь ты прогулочные зоны вокруг реки, ну и откуда же их надо взять? Их надо на что-то построить, а всё стоит денег. По нашим типовым проектам, я считаю, возможен небольшой рост стоимости, который не отразится на качестве. Например, за последние семь-восемь месяцев стоимость проекта у нас индексировалась на 10%. Со стороны девелопмента наличие дополнительных опций и фишек будет определять класс посёлка. Причём и в комфорт-классе возможно будет все сделать красиво, уютно и качественно, не потратив кучу денег. Всплеск строительства возможен при внимании регулятора к условиям нашей работы и точной фиксации прав и ответственности — наших и потребителей, чтобы мы могли строить без оглядки, что нас потом разденут в судах.

Игорь Карцев добавил: удорожание происходит повсеместно — и металл, и бетон, и инертные материалы, — потому что дорожает топливо, логистика. Растут в цене также окна, пластик, металлические фасады, только кровли за эти полгода трижды поднимались на 7%. Рынок не готов к бесконечному росту, поэтому игроки пытаются как-то это сглаживать за счёт изменения технологий, снижения каких-то своих издержек.

— Люди требуют больше, хотят большего сервиса и технологий, — подытожил он. — Но здесь есть «но»: 90% всего, что строится и продаётся, идёт по льготным ипотекам, а лимит семейной ипотеки — 12 млн, в которые нужно «вписать» дом, земельный участок, благоустройство и сети. В результате люди ограничены: берут дом поменьше, землю подальше, каркас вместо бетона. И получается, что льготные программы сами загоняют рынок в ограниченное качество. Мы знаем, сейчас законодатель рассматривает инициативы для таких регионов, как Москва, Санкт-Петербург, Ленобласть и Московская область о повышении лимитов по семейной ипотеке до 18 млн. Это даст вздохнуть и предложить другие технологические решения покупателям.