Дорогие деньги, большие планы: итоги года для строителей
Участники строительного рынка Петербурга и Ленобласти, подводя итоги к Дню строителя, главным достижением назвали способность отрасли продолжать возводить объекты и исполнять взятые на себя обязательства. При этом для дальнейшего развития этого недостаточно: необходимы более доступные кредиты, стабильные правила игры, квалифицированные кадры и синхронное возведение жилья вместе с инфраструктурой. Вместо отдельных домов рынку нужны проекты, формирующие полноценную городскую среду.
За круглым столом «Фонтанки» эксперты обсудили, какие факторы сегодня поддерживают темпы строительства, что мешает росту, как решается кадровая проблема и какие проекты станут драйверами агломерации в ближайшие годы.
Спрос растет, но осторожно
Статистика пока демонстрирует увеличение спроса. По данным Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за январь–июль 2026 года на первичном рынке Петербурга и Ленобласти реализовано 35,8 тыс. квартир общей площадью 1,47 млн кв. м, что на 8% больше, чем годом ранее.
«Рост продаж связан с повышенной активностью покупателей в январе и июне на фоне ожидания изменений условий семейной ипотеки, — отмечает она. — Так, в июне количество покупок составило 5,9 тыс., а в июле было продано 4,8 тыс. квартир, что соответствует средним показателям 2026 года».
Цены также продолжили расти: за семь месяцев в масс-маркете они поднялись на 11% в Петербурге и на 7% в пригороде. Объем нового предложения достиг 1,5 млн кв. м, причем более половины новых объектов приходится на Ленинградскую область.
Для Дениса Заседателева, генерального директора ГК «Ленстройтрест», этот год юбилейный: компании исполняется 30 лет. Он считает, что этот опыт показывает, почему оценивать состояние девелопмента только по текущим продажам неправильно.
«За 30 лет рынок пережил несколько серьезных кризисов, и каждый из них подтверждал одну простую мысль: девелопмент — это всегда долгосрочная история», — говорит он. Сам «Ленстройтрест» дорабатывает текущие проекты, готовит новые очереди и выходит в бизнес-класс, рассматривая это как закономерный этап развития.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», также предлагает оценивать состояние отрасли по способности выполнять начатое. «Отрасль продолжает строить и выполнять обязательства по текущим проектам. В нынешних условиях уже сам факт сохранения сроков и управляемой экономики можно считать серьезным результатом», — считает он. Однако расслабляться рано: «Поводов для самоуспокоения нет, — продолжил эксперт. — Решения о новых запусках принимаются осторожнее, требования банков к экономике проектов остаются жесткими, а покупатель дольше принимает решение. День строителя отрасль встретила в рабочем состоянии, но с меньшим запасом прочности».
Владимир Шабанов, генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, оценивает первое полугодие со «сдержанным оптимизмом». По его данным, за январь–июнь в агломерации продано около 30,3 тыс. квартир площадью 1,26 млн кв. м — на 7% больше год к году, но на 28% меньше, чем во втором полугодии 2025-го. Строительная активность остается высокой: по данным ЕИСЖС, в Ленобласти возводится около 5,1 млн кв. м многоквартирного жилья, в Петербурге — сопоставимый объем.
«Мы видим всё более выраженное смещение девелоперской и покупательской активности в сторону Ленинградской области, — отмечает он. — Бурный рост последних лет сменяется более спокойным этапом: покупательная способность ограничена, финансирование остается дорогим, поэтому девелоперам приходится точнее оценивать спрос и внимательнее относиться к финансовой дисциплине».
Процесс взросления идет и в индустриальной недвижимости. Артем Чесноков, коммерческий директор компании «Бриз», обращает внимание на сегмент light industrial. «Ключевые характеристики формата — уход от старых складских площадок, разбросанных по разным районам области, в сторону многофункциональных технопарков, сочетающих в себе производство, лаборатории, складские помещения, шоурумы, общественные пространства, зоны с интересными арт-объектами и озеленением», — пояснил он. Основной объем таких объектов пока приходится на Московский регион, а в Петербурге предложение небольшое. Потребность малого и среднего бизнеса в современных площадях делает формат привлекательным для инвесторов.
Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС», считает главным показателем здоровья бизнеса возможность не менять курс при каждом колебании рынка. «Для ГК „КВС“ этот год проходит в соответствии с теми планами, которые мы для себя определили. У нас есть четкое понимание, куда мы движемся: программа развития расписана до 2040 года. Мы строим примерно по 150–200 тыс. кв. м недвижимости в год — это комфортные для компании объемы, под которые у нас есть финансирование, кадровые ресурсы и спрос на рынке», — рассказал он.
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», фиксирует умеренный рост рынка. «Несмотря на непростую ситуацию, цены на недвижимость продолжают расти, — говорит она. — За первое полугодие квадратный метр на первичном рынке подорожал в среднем на 9% — до 306 тысяч, на вторичном — на 11%, до 275 тысяч. Из новостроек больше всего прибавили в цене объекты классов „комфорт“ и „элит“». Объем сделок вырос примерно на 8%, предложение на вторичном рынке сократилось до рекордно низких 16,7 тыс. квартир, объем строящегося жилья в городе — до 5,1 млн кв. м. Доля ипотечных сделок за первое полугодие 2026 года увеличилась на 14 процентных пунктов по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, составив 56%. «Существенную поддержку рынку оказали индивидуальные ипотечные программы, такие как траншевая ипотека и субсидии застройщиков», — добавила она.
Алексей Пятненков, вице-президент блока управления проектами GloraX, подтверждает: «Петербург и Ленинградская область сегодня демонстрируют разную динамику, хотя остаются единым строительным рынком». По данным Росстата, в Петербурге за первое полугодие 2026 года ввели 626,6 тыс. кв. м жилья — почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Ленобласти объем ввода составил около 2,04 млн кв. м, снизившись на 7,8%. Однако в каждом регионе возводится порядка 5,1 млн кв. м многоквартирных домов, что в сумме составляет более 10 млн кв. м строящегося жилья в агломерации. «Это, пожалуй, и есть главный результат текущего периода: рынок становится более осторожным, профессиональным и дисциплинированным», — резюмирует эксперт.
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», подчеркивает: девелопмент все меньше сводится только к строительству жилых корпусов. «Развитие крупных проектов в Петербурге сегодня определяется комплексным подходом, — пояснил он. — Важно не только создание нового жилья, но и последовательное формирование территории в целом: развитие транспортной и социальной инфраструктуры, появление общественных пространств, образовательных и рекреационных объектов». В «Юнтолово» в 2026 году введены два корпуса общей площадью более 22 тыс. кв. м, паркинг и четвертый детский сад на 200 мест, получено разрешение на ввод поликлиники на 420 взрослых и 168 детей в смену. В следующем году планируется открыть первый соседский центр площадью более 170 кв. м, а до 2028 года — построить четыре участка дорог общей протяженностью более 3,6 км. В «Северной долине» анонсирован суперколледж на 2,5 тыс. студентов и начато создание парка площадью более 108 тыс. кв. м.
Дорогие деньги меняют правила
Большинство участников рынка главным ограничением считают стоимость денег. Но устойчивость отрасли обеспечивается уже сформированным портфелем проектов, проектным финансированием и тщательной работой с экономикой каждого запуска.
Владимир Шабанов считает главным конкурентным преимуществом качество девелоперского продукта. «Рынок продолжает испытывать серьезное давление: высокая стоимость заемных средств, рост себестоимости строительства, удорожание рабочей силы и строительных материалов, а также снижение платежеспособного спроса требуют от девелоперов максимально эффективно управлять проектами. Именно поэтому качество становится не дополнительным преимуществом, а обязательным условием успешного развития», — говорит он.
Сергей Ярошенко на первое место ставит возможность планировать. «Самое сложное для рынка — неопределенность, — пояснил он. — Мне очень нравится фраза Александра Ивановича Вахмистрова, который однажды сказал: „Давайте издадим один закон, но такой, который в течение пяти лет не позволит менять никакие законы“. Предсказуемость важна всем: и бизнесу, который строит планы на годы вперед, и людям, которые принимают решение о покупке жилья».
Алексей Пятненков отмечает, что темпы поддерживает большой портфель проектов, сформированный ранее. Система проектного финансирования и счетов эскроу позволяет вести строительство уже запущенных объектов даже при временном снижении покупательской активности. Девелоперы стали точнее работать со сроками и себестоимостью, выводить проекты очередями, стандартизировать решения, заранее формировать пул подрядчиков. «Главным ограничением остается высокая стоимость денег, — добавил он. — Она влияет и на доступность рыночной ипотеки, и на финансирование приобретения участков, проектирования, подключения к инженерным сетям».
Оксана Понаморенко уточняет: «Дорогие кредитные деньги напрямую увеличивают себестоимость стройки. Снижение ключевой ставки до уровня ниже 8-9% годовых эксперты называют главным условием для полноценной активизации отрасли». При двузначных рыночных ставках массовый спрос остается сильно зависимым от семейной ипотеки, а психологически комфортной для покупателей была бы ставка не выше 10%.
Алексей Бушуев уверен: «Потенциал дальнейшего роста во многом определяется доступностью кредитования. Для массового сегмента ипотека остается основным инструментом приобретения жилья, поэтому уровень ставок напрямую влияет как на решения покупателей, так и на готовность девелоперов запускать новые проекты. Постепенное восстановление рыночной ипотеки в первом полугодии стало позитивным сигналом, однако стоимость кредитования по-прежнему остается существенным ограничением». Неопределенности добавляют и будущие параметры льготных программ: пока условия семейной ипотеки окончательно не определены, рынку сложнее прогнозировать спрос.
В индустриальной недвижимости своя специфика. Артем Чесноков связывает развитие light industrial с тем, как меняются предприятия. «Компаниям уже недостаточно устаревшего цеха или склада, — отмечает он. — Им нужны современные инженерные мощности, удобная погрузка, транспортная доступность для сотрудников и возможность объединить производство, склад, лабораторию, офис и шоурум в одном месте. Для технологического, медицинского, приборостроительного и сервисного бизнеса особенно важна городская локация: она дает доступ к кадрам, заказчикам и сложившейся кооперации». Кроме типовых блоков, растет направление build-to-suit — зданий под технологические процессы конкретного предприятия. «Рынок будет расти не за счёт любого нового предложения, а за счёт качественных проектов в правильных локациях», — уточнил он.
Максим Жабин подчеркивает: проектное финансирование не решает проблему дорогих денег. «Основное ограничение — стоимость финансирования, — говорит он. — Когда ипотека для покупателя становится менее доступной, продажи замедляются. Эскроу-счета наполняются медленнее, ставка по проектному кредиту растет, экономика проекта ухудшается». Дорожают и само строительство, и инфраструктура, а полностью перенести эти затраты на покупателя невозможно, поэтому девелоперы пересматривают этапность проектов.
Денис Заседателев считает, что устойчивость отрасли помогает сохранять более взвешенный подход к развитию. «В условиях дорогого финансирования важно не гнаться за объемами, а очень точно оценивать экономику каждого проекта, спрос в конкретной локации и сроки вывода новых очередей», — говорит он. К дорогим деньгам добавляются себестоимость, согласовательные процедуры и кадровый дефицит.
Покупатели тоже приспосабливаются. Ольга Трошева отмечает развитие альтернативных инструментов: банковских программ, рассрочек, траншевой ипотеки и трейд-ин. «Дальнейшее развитие спроса будет зависеть от условий кредитования и возможностей покупателей, — считает она. — И все большее значение имеют не только стоимость квартиры как таковая, но и размер первоначального взноса и ежемесячного платежа».
Кадры нельзя купить зарплатой
Еще один общий вызов — люди. Участники практически единодушны: конкуренция зарплатами способна перераспределить специалистов между компаниями, но не увеличивает их количество. Нужна длинная цепочка — от профориентации школьников до работы с вузами, наставничества и роста производительности.
«Пока удаётся лишь смягчать дефицит, — говорит Максим Жабин. — Особенно востребованы инженеры и руководители проектов, которые понимают стройку, экономику и современные цифровые инструменты». Результат, по его мнению, способна дать только системная работа: «Учебные программы должны учитывать реальные строительные процессы, а компании — вкладываться в подготовку молодых специалистов и наставничество. Одновременно нужно повышать производительность труда, чтобы рост отрасли меньше зависел от постоянного увеличения численности персонала».
Денис Заседателев рассказывает: «Проблема кадров в строительстве остается, но рынок постепенно адаптируется: компании усиливают внутреннее обучение, развивают партнерства с колледжами и вузами, повышают автоматизацию процессов и пересматривают организацию труда. Для нас важно не только привлекать новых специалистов, но и сохранять команду, передавать опыт внутри компании. Многие сотрудники работают в „Ленстройтресте“ много лет: именно такая преемственность позволяет реализовывать сложные проекты без потери качества».
В ГК «КВС» работу с будущими строителями начинают со школы. В 2022 году компания открыла Центр современного строительства площадью 800 кв. м. Центр в среднем принимает около тысячи посетителей в месяц, примерно 70% — старшеклассники. «Нам важно, чтобы школьники и студенты знали: строитель — это современная и востребованная профессия, в которой можно реализовать себя, — подчеркнул Сергей Ярошенко. — Грустно видеть криво построенные объекты, которые производили люди, не имеющие никакого отношения к строительству. Мы хотим, чтобы выбор профессии был осознанным, а в отрасль приходили те, кому действительно интересно менять города к лучшему». Компания сотрудничает с ГАСУ, Политехом и Горным университетом, принимает студентов на практику, а Центр открыт для всех желающих бесплатно.
Алексей Бушуев считает, что дефицит кадров невозможно устранить одним инструментом. «Необходим комплексный подход, который включает развитие собственных сотрудников, поддержку талантов, подготовку молодых специалистов и профориентацию школьников», — говорит он. В «Главстрой Санкт-Петербург» работают программы «Главстрой Лидер» и «Стратегический кадровый резерв», через которые прошли более 200 человек. С 2024 года компания вместе со школой № 142 Выборгского района и ЦОПП реализует проект «Строительные классы» для учеников 8–11-х классов. Для студентов предусмотрены оплачиваемые стажировки и производственная практика с возможностью трудоустройства.
Владимир Шабанов отмечает: «Кадровый вопрос остается одним из самых серьезных вызовов для строительной отрасли. Речь идет не только о рабочих специальностях, но и об инженерных кадрах, специалистах производственных направлений, руководителях строительных проектов. Компании могут обучать сотрудников и работать с учебными заведениями, но этого недостаточно. Необходимо повышать престиж строительных профессий, развивать программы подготовки в вузах и учреждениях среднего профессионального образования, расширять практическое обучение и укреплять взаимодействие образовательных организаций с работодателями».
Территориальные драйверы
Если раньше строительным импульсом мог считаться крупный жилой проект, то теперь уместно говорить о более сложной конструкции: жилье должно развиваться вместе с транспортом, инженерными сетями, социальной инфраструктурой и рабочими местами. В Петербурге к этому добавляется редевелопмент бывших промышленных территорий, в Ленобласти — возможность создавать новые районы практически с нуля.
«Основными драйверами станут проекты, которые формируют единый транспортный, инженерный и социальный каркас агломерации, — считает Алексей Пятненков. — В первую очередь это развитие метрополитена и железнодорожного сообщения, новые мосты и магистрали, реконструкция коммунальной инфраструктуры». Для GloraX примером такого подхода стал новый проект КРТ «Романовка» во Всеволожском районе Ленобласти на территории более 51 га, включающий четыре очереди строительства, два детских сада, школу, поликлинику и коммерческие помещения.
Ольга Трошева отмечает рост интереса к пригородным территориям: «Доля спроса, приходящаяся на область, увеличилась с 32% в первом полугодии 2025 года до 42% сейчас. Покупатели все чаще рассматривают проекты в Ленинградской области благодаря более доступной стоимости жилья». Перспективу эксперт видит прежде всего в КРТ, редевелопменте промышленных территорий и местах с хорошей транспортной доступностью, в частности, в шаговой доступности от метро.
Владимир Шабанов подтверждает: «Одним из главных драйверов развития Петербурга и Ленинградской области в ближайшие годы останутся проекты комплексного развития территорий. Именно такой подход позволяет не просто строить отдельные жилые дома, а создавать полноценные городские районы с развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой». ГК «А101» реализует в Ленобласти проекты «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово», которые с самого начала проектируются как полноценные районы для жизни: вместе с жильем создаются общественные пространства, школы и детские сады, коммерческая инфраструктура и благоустроенная среда.
Денис Заседателев соглашается: «Если говорить о жилищном строительстве, то главным драйвером останутся проекты комплексного развития территорий. Именно они позволяют одновременно создавать жилье, общественные пространства и социальную инфраструктуру». Максим Жабин добавляет, что в Петербурге большой потенциал у редевелопмента бывших промышленных территорий, а для Ленобласти главным направлением останется комплексное освоение. «Сильный импульс дадут современные производственные и логистические комплексы. Они создают рабочие места и формируют вокруг себя спрос на жилье и услуги», — подчеркнул он.
Артем Чесноков к списку драйверов добавляет городскую промышленность нового типа: «В ближайшие годы драйверами Петербурга станут городские технопарки, промышленный редевелопмент и проекты build-to-suit, которые помогут привлечь в город лучших инженеров и ученых». Один из примеров — технопарк l618 на Литовской улице, где создается площадка для производств, лабораторий, офисов и шоурумов. Вторую очередь планируют ввести во втором квартале 2027 года, а якорным резидентом должен стать российский производитель медицинского оборудования для эндоскопии. Еще один проект «Бриз» планирует на набережной Волковки. «Подобные проекты могут стать точками притяжения для радиоэлектроники, приборостроения, исследовательских компаний и технологических стартапов», — рассказал он.
Оксана Понаморенко комментирует: «В ближайшие годы (2026–2028) градостроительная политика Санкт-Петербурга будет сосредоточена на развитии транспортной инфраструктуры, редевелопменте промышленных территорий и точечной застройке дефицитных участков. Массовая застройка продолжит смещаться за пределы КАД».
Алексей Бушуев подчеркивает, что большой проект становится драйвером только при устойчивой экономике. При длинном горизонте строительства финансовая модель должна выдерживать разные сценарии спроса и стоимости денег. «Речь идет о комплексном подходе, при котором формируются новые социальные, транспортные и общественные функции. Именно такие проекты способны становиться точками притяжения и задавать новые стандарты развития районов», — говорит он. «Такой подход постепенно меняет сам принцип формирования предложения: девелоперы выходят на рынок не просто с новыми объемами жилья, а с полноценными городскими средами, способными адаптироваться к различным сценариям жизни жителей», — резюмировал эксперт.
Пять лет требуют предсказуемости
Когда разговор переходит к горизонту в пять лет, слово «предсказуемость» звучит едва ли не чаще остальных.
«Девелопмент — отрасль с длинным инвестиционным циклом, поэтому проекты требуют понятных правил, стабильных условий финансирования и возможности планировать работу на несколько лет вперед. Чем меньше неопределенности возникает на этапе подготовки проектов, тем увереннее компании могут инвестировать в развитие территорий и запускать новые проекты», — говорит Денис Заседателев.
«Прежде всего отрасли необходимы стабильные и четкие правила работы», — соглашается Владимир Шабанов. Не менее важны предсказуемая денежно-кредитная политика, доступность финансирования, последовательная государственная поддержка строительной отрасли и дальнейшее развитие механизмов КРТ. «По оценке Минстроя России, строительная отрасль вместе со смежными направлениями сегодня формирует около 13,1% ВВП страны, — рассказал он. — Это один из ключевых секторов экономики, поэтому его устойчивое развитие напрямую влияет на рынок труда, промышленность, транспорт, сферу услуг и качество городской среды».
Ольга Трошева добавляет: устойчивость — это еще и способность продукта соответствовать меняющемуся спросу. «Рынок будет смещаться в сторону более продуманного и ценностного продукта. Покупатели оценивают не только стоимость квартиры, но и ее характеристики, расположение, инфраструктуру, удобство ежедневной жизни», — говорит она. Поэтому важно четко понимать, какие параметры действительно важны для клиента, и усиливать их, удерживая в балансе затратную часть.
Алексей Бушуев подчеркивает важность горизонта планирования: «Проекты комплексного освоения территории реализуются десятилетиями, поэтому резкое изменение регулирования или условий финансирования усложняет оценку спроса и экономику будущих проектов. Чем понятнее для участников рынка правила работы и сроки адаптации к новым требованиям, тем точнее можно планировать объемы строительства, инвестиции и структуру предложения». Постепенное снижение рыночных ипотечных ставок, по его мнению, способно вернуть на рынок часть отложенного спроса. «Если в среднесрочной перспективе доходность депозитов будет снижаться, часть средств может постепенно перераспределяться в другие инструменты. В этом случае недвижимость способна вновь стать для покупателей не только способом решения жилищного вопроса, но и инструментом сохранения капитала», — пояснил он.
Артем Чесноков говорит о необходимых мерах для light industrial: «Для устойчивого развития сегмента нужна предсказуемая система поддержки и девелоперов, и будущих резидентов. Прежде всего речь идет о доступном долгосрочном финансировании, налоговых преференциях для действующих производственных компаний, ускоренном подключении к инженерным сетям и четких сроках согласования проектов. Важно развивать статусы технопарков и индустриальных парков так, чтобы льготы получали площадки с реальным производством, рабочими местами и технологической кооперацией». Он уверен, что современную промышленность не стоит целиком выносить за КАД: «Часть современных, экологичных и компактных предприятий должна оставаться внутри города — рядом с университетами, научными центрами, транспортом и кадровыми ресурсами. В течение следующих пяти лет light industrial может пройти тот же путь, который ранее прошли качественные склады и бизнес-центры: от нишевого продукта до необходимого элемента городской экономики».
Сергей Ярошенко добавляет: «Если говорить о развитии Петербурга и Ленинградской области, то главными драйверами остаются инфраструктурные проекты: дороги, мосты, станции метро. Нельзя строить только жилье, не развивая городскую среду в целом. Чем больше появляется современных объектов и возможностей для комфортного передвижения, тем удобнее становится жизнь и тем больше перспектив открывается для новых проектов».
Максим Жабин еще раз подчеркивает: «Отрасли нужна предсказуемость на срок, сопоставимый с девелоперским циклом. Резкая смена требований или условий поддержки спроса сразу отражается на финансовой модели проекта, его сроках и конечной цене». Кроме того, по его мнению, инфраструктуру необходимо финансировать отдельно от жилья: дороги, сети, школы и детские сады работают на всю территорию, поэтому их стоимость не должна полностью ложиться на покупателей конкретного проекта. Поддержку спроса он предлагает делать адресной и заранее ясной рынку, а кадровый вопрос считает таким же необходимым условием роста, как финансирование.
Оксана Понаморенко резюмирует: «В первую очередь необходимо снижение стоимости заемных денег как для строителей, так и для потенциальных покупателей. Для стабильной работы девелоперам необходимо падение ключевой ставки ЦБ до уровня 8–9% годовых. Это позволит уменьшить ставку по проектному финансированию с помощью счетов эскроу и сделает рыночную ипотеку доступной для массового покупателя». Среди других необходимых изменений она называет упрощение перевода бывших промышленных зон — «серого пояса» — в жилые территории, а также работу с кадровым дефицитом в собственных учебных кластерах, цифровизацию и привлечение специалистов из регионов.
Алексей Пятненков подвел итог: «Устойчивость отрасли в ближайшие годы будет прежде всего зависеть от макроэкономических условий и стоимости денег. Девелопмент — капиталоемкий бизнес с длительным инвестиционным циклом, поэтому высокие ставки одновременно снижают доступность ипотеки, удорожают проектное финансирование и сдерживают запуск новых проектов. Для сохранения объемов строительства необходимы постепенное снижение стоимости заемных средств, доступные ипотечные инструменты и предсказуемые условия работы, которые позволят компаниям планировать инвестиции на несколько лет вперед».
