Соцнайм разрешили расселять деньгами

При расселении жилья по договору социального найма в ряде случаев разрешили вместо предоставления другой квартиры выплачивать денежную компенсацию. Изменения закрепил закон № 233-ФЗ, принятый в июле 2025 года. Он касается статей 85 и 89 Жилищного кодекса РФ, а также статьи 19 закона о введении Жилищного кодекса в действие.

Норма действует для двух ситуаций:

• сноса дома по статье 86 Жилищного кодекса;
• изъятия земельного участка под домом для государственных или муниципальных нужд по статье 87.2.

Раньше наниматели неприватизированного жилья могли получить только другое новое помещение. Теперь у них появилась возможность взять деньги. Как именно считать компенсацию и какие затраты при изъятии учитывать, регионы определяют сами.

В Петербурге работу уже начали. В октябре Смольный направил на обязательную антикоррупционную экспертизу проект постановления о выплате денежного возмещения гражданам, выселяемым по статьям 86 и 87.2 ЖК РФ, взамен предоставления другого благоустроенного жилья по соцнайму. Документ пока не утвержден и, возможно, будет меняться.

Проект называет два основания для денежной выплаты вместо нового жилья:

• отказ граждан от предоставления другого благоустроенного помещения по договору социального найма;
• отсутствие в жилищном фонде Петербурга свободных пригодных для проживания помещений, соответствующих требованиям части 1 статьи 89 ЖК РФ.

В сумму компенсации войдут рыночная стоимость расселяемого жилья и убытки нанимателя из-за переселения. Среди них — потери от смены места проживания, расходы на временную аренду до покупки новой квартиры, на переезд, на поиск жилья и на оформление права собственности.

Точное число жителей Петербурга, которые занимают квартиры по соцнайму, подсчитать сложно. Их можно условно разделить на две группы. Первая — те, кто живет в неприватизированных квартирах с 90-х годов. Вторая — очередники, льготники и дети-сироты. Им жилье изначально дают по соцнайму с правом дальнейшей приватизации. Оформлять собственность получатели могут как сразу, так и позже — дедлайна нет.

Последние новости о расселении в Петербурге связаны со строительством высокоскоростной железнодорожной магистрали. На Фарфоровском посту жителям неприватизированных квартир предлагали варианты меньшей площади и в неудобных локациях — например, на Пейзажной улице.

«Этот закон касается в первую очередь людей, которые занимают свое жилье по договору соцнайма и выселяются в связи со сносом дома или изъятием участка для государственных или муниципальных нужд. Что тут важно понимать. Есть статья 89 Жилищного кодекса РФ. Она требует обязательного письменного согласия всех нанимателей, в том числе и временно отсутствующих, на получение именно компенсации в размере денежной выплаты», — рассказал адвокат Иван Шелуханов.

По словам эксперта, закон не дает чиновникам безальтернативного права забрать квартиру и компенсировать ее деньгами. Это лишь дополнительная опция для тех, кому она действительно нужна. «Если для людей вариант получения денежной компенсации неприемлем, они никогда не поставят свои подписи под согласием. И город будет обязан предоставить им именно иное жилое помещение, которое они смогут выбрать из того, что есть», — пояснил адвокат.

С первого взгляда может показаться, что закон вместе с проектом постановления Смольного бьет по самым незащищенным семьям — например, по тем, кто большой семьей живет на небольшой площади и стоит в очереди на улучшение условий. Открытым остается и вопрос, что удастся купить на насчитанную компенсацию.

«Но нет — вариант денежной компенсации возможен только с письменного согласия всех проживающих — и по-другому никак. Если такого общего согласия нет — семье будет представляться равноценное жилое помещение», — подчеркивает Шелуханов.

Для тех, кому компенсация подходит, это шанс получить деньги и переехать в другую локацию, район или город. «Эта возможность реализуема только один раз по аналогии с приватизацией. То есть человек может приватизировать жилье один раз, либо получить выплату по вот этой новой норме. То есть мы должны рассматривать закон не как навязывание своей воли со стороны города на выплату денег, а лишь как дополнительную опцию и возможность людей реализовать свои права именно таким образом. Ничего плохого в этом я не вижу. Скорее, наоборот, это хорошая норма, которая позволяет расширить людям выбор», — отметил собеседник.

Самое любопытное — расчет размера компенсации. «Тут законопроект предусматривает не только выплату рыночной стоимости расселяемого жилья, а еще дополнительные выплаты за аренду жилья на время поиска квартиры, компенсацию переезда», — отмечает адвокат. По его мнению, в проекте постановления правительства Петербурга сейчас все нюансы прописаны хорошо. «Если будет реализовано все именно так, как предполагается, то условия более чем разумные и пригодные для людей», — резюмировал эксперт.

Расселения домов по программе комплексного развития территорий (КРТ) закон и постановление не касаются: при КРТ расселение финансирует застройщик, а не городская казна. При этом эксперт предположил, что для квартир по соцнайму в рамках КРТ в будущем могут добавить аналогичную схему.