Петербург доработал закон о расселении хрущевок: вопросы остаются

В Санкт-Петербурге подходит к концу работа над законодательной базой для программы комплексного развития территорий (КРТ), предусматривающей снос хрущёвок. Мораторий на действие регионального закона, принятого в 2022 году, истекает 1 января 2026 года.

3 декабря городской парламент одобрил в первом чтении две инициативы. Одна из них, внесённая губернатором, позволяет правительству города определить оператора КРТ. Несмотря на лаконичность текста, этот пункт вызвал вопросы у депутатов, но был поддержан 42 голосами против двух.

Согласно Гражданскому кодексу, оператором может выступать юридическое лицо в одной из трёх форм:

• созданное субъектом РФ;
• организация, где доля государства превышает 50%;
• дочернее общество компании, единственным собственником которой является субъект РФ.

Оператор уполномочен выбирать подрядчика на торгах и передавать ему в субаренду земельные участки без согласия арендодателя.

Представитель губернатора в Заксобрании Константин Сухенко заявил, что в Смольном склоняются к модели государственно-частного партнёрства. «Я бы сказал, что государству самому по себе неудобно вести эти диалоги. В равной степени неудобно и частным собственникам вести эти диалоги. И вот как раз представляется, что создание такого института, который будет одновременно представлять и государственные, и частные интересы, будет наиболее корректно эти решения искать и осуществлять», — пояснил Сухенко.

Глава фракции «Справедливая Россия — За правду!» Марина Шишкина подняла вопрос об ответственности оператора в случае невыполнения программы или нарушения прав граждан, что в законопроекте не прописано.

Иван Складчиков, председатель комитета по инвестициям, отметил, что для каждого проекта КРТ может быть назначен отдельный оператор, а его обязательства и ответственность будут зафиксированы в соглашении с городом. Он считает нецелесообразным закреплять эти детали в законе из-за специфики разных видов КРТ.

Градостроительный кодекс выделяет четыре типа комплексного развития территорий:

• КРТ жилой застройки;
• КРТ нежилой застройки;
• КРТ незастроенной территории;
• КРТ по инициативе правообладателей.

Руководитель фракции «Яблоко» Александр Шишлов предложил, чтобы Заксобрание участвовало в утверждении условий по каждому проекту, поскольку их количество в городе будет невелико. Однако в Смольном эту идею не поддержали, аргументируя тем, что детальное обсуждение с депутатами замедлит процесс.

Сухенко подчеркнул: «Мы должны ускорять сроки принятия решений. Мы должны для инвесторов упрощать выработку принятых решений… Поучаствовать в судьбе крупных инвестиционных проектов всегда найдется очень много желающих. И лучше не умножать сущности. Лучше, чтобы этим занимался профессиональный орган исполнительной власти».

По данным вице-премьера Марата Хуснуллина, в России в рамках КРТ уже введено в эксплуатацию более 2,8 млн кв. м недвижимости, из которых почти 2,4 млн — жилая застройка. Крупнейшие застройщики страны возводят по программе более 1,5 млн кв. м жилья.

Второй законопроект определяет границы расселения: по умолчанию в пределах муниципалитета или смежных образований, но при письменном согласии собственника — в любом районе Петербурга.

Дома-«молчуны», где общее собрание собственников не было проведено в установленный срок, не будут включаться в проекты КРТ. Это изменение призвано учесть критику жителей, которые сталкивались с подделкой протоколов ОСС.

В 2024 году в Петербурге поступило 30 тысяч жалоб на подделку протоколов общих собраний, 400 из них признаны ничтожными. По оценкам, это затрагивает около 300 тысяч человек. Возбуждение уголовных дел по таким фактам может занимать годы.

Инициатором федерального закона, принятого летом 2025 года, выступил Петербург. Он стал результатом работы Общественного штаба по КРТ, созданного после заморозки регионального закона 2022 года.

Первоначальная версия петербургского закона предполагала расселение по всему городу и автоматическое включение домов-«молчунов», что вызвало массовые протесты. В городе насчитывается 2356 хрущёвок общей площадью 8,9 млн кв. м, где проживает около миллиона человек.

Федеральный закон предоставил городам федерального значения право самостоятельно определять условия и географию расселения. Последние обсуждения в штабе касались домов-«молчунов» и границ расселения, что и легло в основу принятых поправок.

Мораторий на действие городского закона о КРТ истекает 1 января 2026 года, и продлевать его не планируется. Жители хрущёвок опасаются, что при расселении им придётся либо доплачивать за новое жильё из-за разницы в площади, либо соглашаться на квартиры с меньшим числом комнат.

По умолчанию собственникам предлагается денежная компенсация, но они могут запросить взамен другую квартиру. Требования к такой квартире и количество вариантов в законе не определены, что оставляет пространство для манёвра застройщикам. Городские власти намерены решать эти вопросы на этапе реализации проектов.

Федеральное законодательство предусматривает предоставление альтернативного жилья с зачётом его стоимости в компенсацию, но детали остаются на усмотрение регионов.

Оценка стоимости изымаемых квартир вызывает вопросы. Например, при расселении Фарфоровского поста квадратный метр оценивали в 100–170 тысяч рублей, тогда как средняя цена новостроек в Фрунзенском районе достигала 304–330 тысяч рублей за метр.

Собственников, отказывающихся выезжать, выселяют через суд. В отличие от предыдущей программы реновации РЗТ, для включения дома в КРТ теперь достаточно согласия двух третей собственников, а не стопроцентного одобрения.