Квартира с сюрпризом: как не купить вечного соседа

После громкой истории с Ларисой Долиной мошеннические схемы на рынке недвижимости стали только изощреннее. Теперь приобретатели квартир могут обнаружить, что вместе с жильем они фактически «купили» и незваного жильца, которого выселить законными способами практически невозможно.

Пример из Санкт-Петербурга: мужчина приобрел квартиру за 8 миллионов рублей, вложил несколько миллионов в капитальный ремонт и уже собирался праздновать новоселье, как на пороге появился пожилой человек с заявлением: «Я тоже буду здесь жить».

Оказалось, что в начале 1990-х при приватизации пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования помещением. Это право не исчезло даже после нескольких последующих перепродаж. В полиции новому владельцу сообщили, что помочь не могут, предложив обращаться в суд. Однако, как отмечают специалисты по недвижимости, перспективы судебного разбирательства для обманутых собственников туманны: закон часто защищает именно обладателя бессрочного права.

Юристы связывают рост числа таких споров с тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, сейчас массово перепродаются вторым и третьим покупателям. Информация о тех, кто отказался от приватизации, отсутствует в выписке из ЕГРН, а продавцы нередко умалчивают о наличии таких жильцов. В ряде случаев они и сами не знают об этом — например, если квартира досталась по наследству или неоднократно меняла владельцев.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова поясняет, что бессрочное право пользования действительно существует и закреплено законом, но действует не всегда. «Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт. Если человек давно и добровольно выехал из квартиры, обзавелся другим жильем, не платил за коммуналку и не пытался вселиться обратно, суд может признать его утратившим это право. Правда, для этого собственнику придется собрать внушительный пакет доказательств:

Самойлова также советует предъявлять претензии продавцу. Если он скрыл информацию о правах третьих лиц, покупатель может требовать снижения цены или даже расторжения договора купли-продажи.

Помимо новых схем, сохраняются и старые, как в деле Долиной. Адвокат Екатерина Тютюнникова из Адвокатской палаты Москвы объясняет: споры о недвижимости рассматриваются индивидуально. Суд оценивает совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рынку, наличие консультаций, участие доверенных лиц и даже изоляцию от привычного окружения.

Гарантий, что квартира останется за новым владельцем, нет. Но шансы возрастают, если покупатель действовал добросовестно:

Дополнительными плюсами станут нотариальное заверение сделки и отсутствие подозрительно быстрой перепродажи. Однако даже этого может не хватить: «Суд может встать на сторону прежнего собственника, если докажет, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Есть и другая опасность: если сделку признают недействительной, квартиру вернут прежнему владельцу, а деньги покупателю должны возвратить. На практике же возврат средств часто затягивается: продавец может уже не иметь полученной суммы, и взыскать ее крайне сложно.

Эксперты уверены: главная защита — тщательная проверка квартиры до подписания договора. Особое внимание стоит уделять жилью, прошедшему приватизацию. Для этого нужно заранее запросить архивную справку по форме № 9, которая как раз выявляет граждан с бессрочным правом пользования.

Иначе покупка долгожданной квартиры может обернуться неожиданным сюрпризом: вместе с ключами вы получите соседа, которого закон не спешит выселять.