ТЦ Петербурга теряют посетителей и нуждаются в обновлении
Торговые центры Санкт-Петербурга оказались в сложной ситуации: поток покупателей неуклонно снижается. Для возвращения трафика владельцам объектов необходимо провести глубокую модернизацию, инвестиции в которую могут составить миллиарды рублей.
Как отмечают эксперты, падение посещаемости характерно для всех регионов. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин привел данные: с 26 января по 1 февраля 2026 года трафик в российских ТЦ был на 11,2% ниже, чем за аналогичный период 2025 года, и на 15,4% ниже показателей 2024 года. «Кроме того, на фоне снижения покупательной способности и более целевого поведения покупателя стало меньше бесцельных фланирований по ТЦ», — констатировал он.
Рынок насыщен
Рынок торговых центров Петербурга находится в стадии насыщения, и потребности в новых крупных объектах нет. Валерий Трушин, партнер и руководитель отдела исследований IPG.Estate, пояснил: «Практика показала, что этого недостаточно. В результате мы видим движение в сторону малоформатных, районных и микрорайонных торговых центров, интегрированных в новые жилые кварталы. В этом сегменте потенциал для развития сохраняется».
В ближайшее время в Ленинградской области и прилегающих к Петербургу территориях откроются лишь несколько объектов. Среди них:
- ТЦ в составе жилых комплексов «Kronung Новогорелово» (арендная площадь 11,8 тыс. кв. м) и «Солнечный Kronung» (3,5 тыс. кв. м);
- комплексы «ЭкоПарк Парнас» (16,7 тыс. кв. м) и вторая очередь «ЭкоПарк Мурино» (8 тыс. кв. м);
- ТЦ «Ю-молл» в ЖК «Юнтолово» (4,4 тыс. кв. м).
Крупные проекты теперь маловероятны из-за высокой капиталоемкости и длительных сроков окупаемости.
Стратегии обновления
Собственники ТЦ вынуждены искать пути привлечения посетителей. Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP, объяснила: «Модернизация торгового центра может включать масштабную реконструкцию или реновацию объекта либо точечные изменения». Полное обновление затрагивает инженерные системы, фасады, входные группы, а частичное — например, общие зоны или санузлы.
По словам Валерия Трушина, жизненный цикл объекта составляет 7–8 лет, после чего требуется реконцепция. Чаще всего применяются «фейслифтинг» (обновление фасада и ребрендинг) или смена арендаторов и концепции.
Екатерина Андреева добавила: «В условиях высокой ключевой ставки и роста налоговой нагрузки наиболее распространенная стратегия — это ротация арендаторов и увеличение доли развлекательных площадей». Однако, как отмечает Екатерина Лапина, глава агентства Lapina, упор лучше делать на развлечения и фитнес, поскольку рестораторы не слишком охотно идут в торговые комплексы.
Развлечения как драйвер
Оптимальной долей развлекательной функции в ТЦ Екатерина Андреева считает 30%, оставляя 70% для ретейла и общепита. Привлекательными арендаторами становятся семейные развлекательные центры, спортивные и образовательные пространства, термальные комплексы, киберспортивные клубы. «Тем не менее развлекательная функция в полной мере не может заменить торговую, и правильнее говорить об их сосуществовании», — подчеркнула она.
Юрий Борисов, управляющий партнер ГК «АйБи Групп», подтвердил: «Например, в „Экополисе“ у нас есть несетевой фитнес, посетители которого туда приходят не только потренироваться, но и за общением». Удачным примером переформатирования он назвал ТЦ «Мега Дыбенко», где обновили общественные зоны.
Затраты на модернизацию
Стоимость реконструкции, по оценке Евгении Хакбердиевой, колеблется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от объема работ. Наиболее дорогой является полная реновация с заменой фасадов и инженерных сетей. «Однако назвать универсальную стоимость сложно: бюджет существенно зависит от локации ТЦ, участия арендаторов в процессе и других факторов», — отметила она.
Примером точечного обновления стал фудхолл в ТЦ «Румба». Юрий Борисов рассказал: «В 2024 году в „Румбе“ мы вместо фудкорта, который оставался полупустым, сделали реновацию, ремонт, заменили всю мебель, освещение и декор». Ремонт площади в 1 тыс. кв. м обошелся примерно в 60 тыс. рублей за квадратный метр, причем арендаторы также несли свои расходы.
Крайние меры
В некоторых случаях единственным выходом может стать редевелопмент — снос торгового центра и возведение на его месте объекта иного назначения. Екатерина Лапина полагает, что несколько ТЦ на проспекте Савушкина целесообразно перестроить под жилье. «На него, конечно, сейчас большого спроса нет, но это лучше, чем коробки, которые не приносят дохода», — сказала она. Однако из-за высокой ставки и экономической неопределенности немногие собственники решатся на такие радикальные изменения.
