Бизнес раскритиковал закон о туристических проектах

В конце июня петербургский парламент утвердил закон о статусе приоритетного туристического проекта. Документ стал темой заседания экспертной группы профильной комиссии по инвестициям ЗакСа 9 июля. Глава комитета по инвестициям Иван Складчиков пояснил: при выдаче разрешений на строительство город не мог отличить настоящие гостиницы от псевдоотелей, которые затем превращаются в жильё. «Впоследствии город получает реальные точки напряжения, связанные с отсутствием объектов социальной инфраструктуры, зелёных насаждений, парковочных пространств и так далее», — заявил чиновник.

Ранее власти требовали от всех гостиничных проектов создавать социальную и транспортную инфраструктуру. Инвесторы либо отказывались от таких проектов, либо строили жильё. Новый закон снимает избыточную нагрузку с тех, кто готов возводить настоящие гостиницы.

Статус приоритетного туристского проекта присваивается строительству и реконструкции гостиниц и санаториев при соблюдении ряда условий. Инвестор обязан не перепрофилировать объект в течение 10 лет. Удельная стоимость строительства одного номера — не менее 11 млн рублей для нового строительства и 8,25 млн при реконструкции. Компания должна быть зарегистрирована в Петербурге. Строительство ведётся без привлечения средств долевого участия — продажа номеров в частную собственность запрещена.

Максимальный срок действия статуса — десять лет. При выполнении условий инвестор освобождается от обязанности строить школы, поликлиники и детские сады. За нарушение требований предусмотрен штраф в трёхкратном размере стоимости непостроенных социальных объектов.

Руководитель комиссии по инвестициям депутат Дмитрий Панов предложил подумать о дополнительных льготах для добросовестных инвесторов, в частности о компенсации части расходов на инженерное подключение. Начальник отдела туристской инфраструктуры комитета по развитию туризма Оксана Журба назвала закон «хорошим компромиссным вариантом» и поддержала введение дополнительных мер.

Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева привела аналитику: всего в Петербурге 24,4 тысячи номеров. Из них 15,8 тысячи — классические гостиницы, 8,6 тысячи — в апартаментах, прошедших классификацию. В городе работают или готовятся к запуску 74 апарт-отеля на 32 тысячи юнитов, ещё 24 объекта на 10,7 тысячи юнитов строятся. Ввод апарт-отелей замедляется: в 2022 году ввели 8,8 тысячи юнитов, в 2025-м — 2,2 тысячи. Классические гостиницы в 2022 году дали 400 номеров, в 2025-м — 800. Спрос на покупку юнитов стабилен, активность застройщиков падает из-за высокой ставки по кредитам.

Генеральный директор VALO Hospitality Константин Сторожев считает, что превращение апарт-отеля в псевдожильё часто происходит не по вине инвестора: покупатели сами решают сдавать юниты напрямую или жить в них. На вопрос, решит ли закон проблему, эксперт ответил отрицательно: «Вы купируете только появление дешёвого жилья». Запрет на долевое строительство, по его мнению, закроет частные инвестиции, но не привлечёт институциональных.

Вице-президент РГУД Дмитрий Некрестьянов назвал механизм не льготой, а договорённостью между бизнесом и властью, которая иначе не может разделить гостиницы и псевдогостиницы. Он отметил, что стоимость банковской гарантии на 10 лет приближается к сумме, которую девелопер потратил бы на социнфраструктуру. Спорным эксперт считает и запрет на долевое участие: классический отель окупается более 20 лет, а кредиты дорогие, тогда как долевое строительство позволяло получить окупаемость на стадии стройки. Планку в 11 млн на номер он назвал избыточной: «Мы чего пытаемся достичь? Чтобы отели у нас были там как минимум дорогие?»

Иван Складчиков возразил: отель на деньги дольщиков — это не полноценная гостиница, а сервисные апартаменты. Сумма 11 млн взята из нормативов Минэкономразвития для субсидирования процентной ставки по кредитам на гостиницы «три звезды»: «11 млн на номер — это не какие-то сумасшедшие средства, учитывая все затраты на проект».

Алексей Мусакин из «Кронвелл Групп» призвал учитывать федеральные изменения — готовится закон о частных вкладчиках в строительство гостиниц. Складчиков ответил, что проект пока не внесён в Госдуму, а городской закон при необходимости можно отредактировать.

Катерина Соболева из Zenith предложила не запрещать дольщиков, а ввести регулирование частных инвестиций — например, запретить владельцу проживать в юните. Представитель PLG Ольга Семенова напомнила о долгом сроке окупаемости гостиниц: при высокой ставке кредита экономического смысла вкладываться нет. Она также отметила, что в мире в недвижимость инвестируют пенсионные фонды, а в России люди покупают юниты, чтобы «сохранить деньги».

Дмитрий Панов возразил: несмотря на сложные условия, желающие инвестировать в гостиничный бизнес в Петербурге не переведутся. Иван Складчиков добавил, что в Смольном не ждут «миллионов квадратных метров новых гостиниц», но положение добросовестных инвесторов надеются улучшить.

Генеральный директор RBI PM Евгения Мироненко обратила внимание, что не все апарт-отели соблюдают заявленную категорию звёздности, и призвала провести новую классификацию. Управляющий директор Vertical Hotels Раиль Муфазданов попросил приструнить мелкие управляющие компании, которые не платят туристический налог и не ставят постояльцев на миграционный учёт. Операционный руководитель УК 25/7 Николай Пана напомнил о конкуренции со стороны посуточной аренды квартир: «Всё больше туристов выбирают съём квартиры, нежели гостиницу, и по разным причинам [этот рынок] не регулируется от слова совсем».

Дмитрий Панов пообещал разобраться и предложил участникам рынка показать разницу между дисциплинированными и недисциплинированными отельерами: «Сделайте нам тур, покажите дисциплинированных и недисциплинированных. И мы пригласим прямо телевидение, пригласим прессу и прольём свет».