Повышенный налог на комнаты в питерских коммуналках

Публикации в социальных сетях и некоторых СМИ сообщают, что жители коммунальных квартир в Санкт-Петербурге вынуждены платить налог на имущество по повышенным ставкам, как за «элитное жильё». Эта ситуация возникла из-за правовой коллизии, связанной с оформлением собственности.

Проблема имеет два ключевых аспекта.

• Во-первых, Федеральная налоговая служба при расчёте налога на имущество для комнат, оформленных как доля в праве на целую квартиру, использует не минимальную ставку 0,1%, а повышенную, которая зависит от общей кадастровой стоимости всей квартиры. Поскольку площадь таких квартир может составлять сотни квадратных метров, итоговая сумма налога для владельца комнаты иногда превышает платёж за полноценную однокомнатную квартиру.
• Во-вторых, собственники таких долей долгое время не могли автоматически получить налоговый вычет в размере стоимости 10 квадратных метров площади своей комнаты. Сейчас вычет предоставляется, но только по заявлению, и, как отмечают активисты, он может «слетать» в личном кабинете налогоплательщика, требуя повторного обращения.

Согласно Налоговому кодексу и закону Санкт-Петербурга «О налоге на имущество физических лиц», ставка налога прогрессивна и зависит от кадастровой стоимости объекта.

• 0,1% — при стоимости до 7 млн рублей.
• 0,15% — от 7 до 20 млн рублей.
• 0,2% — свыше 20 млн рублей.

На практике это выглядит так. Кадастровая стоимость коммунальной квартиры на Суздальском проспекте площадью 230 кв. м составляет 28 млн рублей, что подпадает под ставку 0,2%. Владелец комнаты в 14 кв. м (около 6% от общей площади) должен заплатить налог с кадастровой стоимости своей доли (1,68 млн рублей), что составит 3 360 рублей. Если бы комната была зарегистрирована как отдельный объект с кадастровой стоимостью менее 7 млн рублей, ставка была бы 0,1%, а сумма — 1 680 рублей.

Дополнительную сложность создаёт отличие в предоставлении льгот. По федеральному законодательству (статья 403 НК РФ) налоговая база для комнаты уменьшается на стоимость 10 кв. м её площади. Однако в Санкт-Петербурге, где коммуналка юридически считается одной квартирой, вычет составляет 20 кв. м на весь объект, и эта сумма распределяется между всеми собственниками долей, что существенно уменьшает benefit для каждого.

Корень проблемы кроется в распоряжении мэра Санкт-Петербурга 1994 года о приватизации, согласно которому комнаты в коммуналках оформлялись не как самостоятельные объекты, а как доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру. Подобная практика, кроме Петербурга, применялась в Волгоградской области.

Верховный суд РФ и Минстрой России указывают на несоответствие такого подхода. Они разъясняют, что комната в коммунальной квартире должна являться самостоятельным объектом жилищных прав. «Исходя из понятийного аппарата ЖК РФ, можно сделать вывод, что под коммунальной квартирой признается обособленное помещение… При этом каждая комната… является объектом жилищных прав», — отмечается в ответе Минстроя от марта 2026 года.

Елена Логинова, модератор сообщества «ФЗК», посвящённого жилищным вопросам, резюмирует: «Это же финансовый клондайк — собрать с жителей огромной коммуналки налоги, как будто это богатые люди». По её словам, налог за некоторые комнаты может достигать 7–10 тысяч рублей.

Несмотря на коллизию, снизить размер платежа возможно. Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» предусматривает право на вычет для владельцев долей в коммунальных квартирах. Налоговая служба на практике предоставляет вычет в 10 кв. м по заявлению. Для этого в Личном кабинете на сайте ФНС необходимо:

• Выбрать раздел «Жизненные ситуации», затем «Прочие ситуации».
• Написать обращение с просьбой пересчитать налог, ссылаясь на статью 11-10-2 закона «О налоговых льготах».
• Приложить копии документов: паспорта, свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, договора приватизации или купли-продажи, справок по форме 7 и 9.

Как отмечает Елена Логинова, иногда в системе происходят сбои, и заявление приходится подавать повторно. Владельцы комнат в коммуналках намерены обратиться в налоговые органы и добиваться законодательных изменений, которые устранят правовую неопределённость. В Петербурге на осень 2025 года насчитывалось 56 300 коммунальных квартир, в которых проживали 193 тысячи семей.