ФНС предложила не платить налог за аренду: в чём подвох?

ФНС опубликовала официальное разъяснение, согласно которому индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы, могут быть освобождены от налога на имущество. Льгота касается недвижимости, используемой для предпринимательской деятельности, например, квартир, сдаваемых в аренду.

Преференция доступна для ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН), включая автоматизированную, и на патентной системе. Однако, как показывают расчёты, незначительная экономия на налоге на имущество может обернуться многократно большими расходами в будущем.

Согласно разъяснению, льгота предоставляется в беззаявительном порядке, если у налоговой инспекции есть данные об использовании собственности в бизнесе. В качестве подтверждающих документов могут выступать договор аренды или патент с указанием адреса объекта.

Если таких сведений нет, предпринимателю рекомендуется до конца марта подать заявление о льготе, приложив необходимые бумаги. При этом льгота не распространяется на владельцев административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений из специальных региональных перечней.

Например, в Санкт-Петербурге утверждён список из 9167 объектов, для которых данная преференция не действует.

Ставки налога на имутельство относительно невысоки. Для жилых помещений они составляют 0,1% кадастровой стоимости, для нежилых — 0,5%. Региональные власти могут изменять ставки, но не более чем в три раза.

Так, собственник квартиры кадастровой стоимостью 10 млн рублей в Петербурге платит ежегодно 15 тысяч рублей, владелец аналогичных апартаментов — 30 тысяч рублей.

Кроме того, физические лица, сдающие жильё, уже два года могут применять профессиональный налоговый вычет. Он позволяет уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов или на 20% от доходов, если расходы не подтверждены.

Однако размер такой экономии невелик. Например, при покупке квартиры за 20 млн рублей и сдаче её за 70 тысяч в месяц годовая экономия от вычета не превысит 22 тысяч рублей.

Основной риск связан с потерей налоговых преференций при продаже недвижимости. Если имущество использовалось в коммерческих целях, собственник теряет право на освобождение от НДФЛ при продаже.

Рассмотрим пример: квартира приобретена за 20 млн рублей и продана через три года за 24 млн. При использовании её как личного жилья НДФЛ составит 390 тысяч рублей, а налог на имущество за три года — примерно 90 тысяч. Если же квартира была единственным жильём или получена по наследству, НДФЛ может не уплачиваться.

Если же собственник заявил льготу по налогу на имущество как ИП, при продаже ему придётся заплатить НДФЛ с полной суммы дохода, что в данном случае составит минимум 3,5 млн рублей.

При продаже той же квартиры через восемь лет за 35 млн рублей частный собственник, не использовавший недвижимость в бизнесе, не платит НДФЛ (при владении более пяти лет), а лишь налог на имущество — около 300 тысяч за период. Если же применялась льгота и упрощённая система, НДФЛ может достигнуть 5,2 млн рублей.

Альтернативой является рассмотрение квартиры как бизнес-актива с применением УСН. В этом случае налог на имущество не уплачивается, а при продаже действуют ставки УСН: 6% с дохода или 15% с прибыли.

Например, при доходе от продажи 24 млн рублей единый налог по УСН составит 1,44 млн. Если учесть расходы на приобретение и региональные пониженные ставки, сумма может снизиться до 280 тысяч рублей.

Однако с 2024 года предприниматели с годовой выручкой свыше 20 млн рублей обязаны уплачивать НДС. Это нивелирует преимущества УСН: при продаже за 24 млн рублей НДС добавит ещё 1,2 млн к налоговой нагрузке.

Решением может быть закрытие ИП перед продажей. «Если на момент продажи гражданин прекратил предпринимательскую деятельность, НДФЛ исчисляется по общим правилам вне зависимости от обстоятельств сдачи той же квартиры в аренду», — отмечает партнёр юридической компании «Правый берег» Антон Никулин.

Эксперты указывают на неопределённость в законодательстве. «Определение имущества, использующегося в предпринимательской деятельности, в законодательстве не закреплено. На практике ключевыми критериями являются систематическое получение прибыли, наличие договоров аренды, лицензий», — поясняет Марьяна Колесникова из юридической фирмы Maxima Legal.

Частнопрактикующий юрист Юлиана Бычкова считает, что коммерческое назначение подтверждается использованием недвижимости в предпринимательской деятельности, получением дохода на счёт ИП и отражением этого дохода в декларации.

«Чаще всего собственнику выгоднее сдавать жилую недвижимость как физическому лицу и платить 13-процентный налог, но получить в случае продажи освобождение от уплаты НДФЛ», — констатирует Юлиана Бычкова.

Антон Никулин не исключает, что коммерческим использованием может считаться даже организация в собственной квартире музея или галереи с платным входом.

Налоговый консультант Татьяна Макурова предупреждает, что налоговые органы могут трактовать правила произвольно: «В отсутствие единого подхода инспекции нередко „играют“ правилами под свои задачи повышения наполняемости казны».

По последним данным ФНС, льготами по налогу на имущество воспользовались 115,9 тысячи индивидуальных предпринимателей. Из них 70,7 тысячи применяют УСН, а 37,6 тысячи — патентную систему. В Санкт-Петербурге заявления подали 6,4 тысячи ИП.